最近一段时间，关于部分房企的消息形形色色，几乎引发新一轮恐慌。

观察某行业老大哥的处境，也让人不由得感慨：

房地产，何以至此？！

在走过灿烂绚丽的巅峰30年后，房地产开始进入新的发展阶段和探索新的发展模式。

但一路规模高歌、杠杠加速的房企们，似乎集体都有些无所适从——

陨落的陨落，爆雷的爆雷，收缩的收缩，转型的转型…

一系列变故，让人不禁想问：

这年头，到底还有没有安全的房企？！

中国房地产，未来又应该走向何方？！

中国房地产巅峰30年后 走向何方 说财猫摄

前段时间，因为取消印花税的撤辣大招，香港楼市又火了一把。

看这密密麻麻的人头，让人不由得感慨：

泼天的富贵，香港终究是接住了。

一个发人深思的问题：

为什么大家去香港买楼，不会担心买到烂尾楼？！

除了制度上的优势，更重要的原因还有：

香港开发商，普遍负债率都奇低。

看，与内地开发商动辄70%、80%甚至90%的资产负债率不同，港资发展商的资产负债率，基本都维持在40%以内。

也就是说，内地开发商，100块的资产中，80块是借的；但香港开发商，只有30块左右是借的。

负债率最低的太古地产，甚至只有18.71%，这在内地开发商来说，几乎是不可想象的，但却极大地保障了房地产的安全度。

除了负债率奇低，香港活得比较好的地产商，比如新鸿基、新世界、恒隆、恒基、太古、九龙仓等，还有一个共同的特征：

无一不是最优秀的综合地产运营商，住宅开发、商业运营，两手都要硬。

这些港资在全国各地打造的大片优质、成熟商业物业，就像企业沉淀下来的一个庞大蓄水池，源源不断地产生营收和利润，也成为了企业在行业波动期里最厚实的安全垫。

这样发展的结果就是， 这 些开发商，负债率低，利润率又高，钱赚得多，还安全。

香港开发商的发展模式，对于内地开发商，是否有所启发？！

最近，又到了房企财报季。

看了几家房企的财报，猫姐惊喜地发现：

伴随着房地产步入新的发展阶段，优质房企，正在逐渐港资化。

比如今天刚刚发布财报的龙湖，这种趋势就非常明显。

龙湖的财报，让猫姐印象最深刻的有两点：

一个是龙湖对负债规模的主动压降，对债务结构的持续优化。

一个是龙湖经营性物业的亮眼表现。

整理龙湖最近几年的资产负债表现不难发现：

最近三年，龙湖原本就不算高的资产负债率一路下行。

2023年，龙湖的有息负债规模压降了154亿元。

步入2024年，龙湖仍在持续降负债。

今年3月份，龙湖提前偿还了46亿元人民币的CMBS。今年到期117亿元境内企业债，已偿还57亿元，今年剩余60亿元的偿还资金也已经准备好。

也就是说，未来龙湖的负债规模还将进一步下降。

这在内房一片债务违约声中，成为了一个另类的存在。

在行业下行、房企集体债务承压背景下，龙湖还能有主动压降负债规模的能力和底气，根源正是在于经营性物业的持续发力。

2023年，龙湖的运营业务板块，实现营收129亿元；以物业管理、智慧营造为主的服务业务实现营收119亿元，其经营性利润占比超60%，利润结构持续优化。

之前，中国银河海外在发表的研报中就指出：

即使龙湖房地产开发没有额外的现金流，未来也应该能够靠着经营性物业贷款(未来几年料可获得约400至500亿元贷款)，及透过投资物业、物业管理业务和长期租赁业务产生的经常性收入约100亿元现金流来偿还债务。

同时，集团还有约200亿元境内企业债额度尚未使用。

也就是说，即便中国房地产销售面临挑战，但龙湖的流动性依然无虞。

事实上，长期以来，发展更成熟、运营水平更高的香港开发商，一直都是内地开发商学习的榜样。

只不过，过去几十年，住宅市场高歌猛进，开发商醉心于规模追逐，商业运营相对没有那么吃香。

但在楼市进入新发展阶段之后，经营性物业在房企对抗周期、平衡财报中发挥的稳定期作用，正在得到凸显。

就连行业政策，也在支持房企的这种转向。

之前，人民银行联合金融监管总局，出台完善经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况。

前段时间，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS），提前9个月完成兑付。

今年的政府工作报告中也提到，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

构建房地产发展新模式，房企逐渐降压负债，增强运营和服务业务，不断优化盈利结构，或许也是一种方向。

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