每经记者：李蕾 每经编辑：彭水萍

近日公募REITs二级市场出现连续上涨。截至5月21日，中证REITs全收益指数已经连续2日创新高，中证REITs（收盘）指数也连续多日上涨，虽然今日出现回调，但截至5月21日的近4日涨幅接近2%。

从单只产品二级市场的表现来看，多只公募REITs近一个月涨幅超过10%，其中中金重庆两江产业园REIT近一月上涨超20%，还有不少产品已创下成立以来的新高。

多位受访人士告诉《每日经济新闻》记者，当前REITs⼆级市场是由“利率下⾏+资⾦强配置”来驱动，而在当前的利率下行趋势下，公募REITs具备充分的投资价值。应优选具备抗周期属性的重点业态，同时关注稀缺性标的及估值审慎的标的。

什么情况？公募REITs二级市场连续上涨

近期，公募REITs二级市场开启连续上涨模式。

5月21日当天，中证REITs全收益指数单日上涨0.85%，连续2日创新高；中证REITs（收盘）指数也已连续多日上涨，5月已经上涨超3%，年内涨幅更是超过10%。

从单只产品来看，已有多只公募REITs的二级市场价格创出新高。先看近一个月涨幅情况，全市场已上市的66只公募REITs产品中，有10只近一月涨幅超过10%，其中中金重庆两江产业园REIT涨幅甚至达到20.88%。

而从近三个月的涨幅来看，华夏金隅智造工场REIT、华夏大悦城商业REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华安百联消费REIT等多只产品的涨幅也超过20%，显示出强劲的增长势头。

再把时间继续拉长。据Wind数据，截至5月21日共有15只产品上市以来的涨幅超过50%。其中,中金厦门安居保障性租赁住房REIT的涨幅排在全市场所有公募REITs产品之首，达到90.52%；华夏北京保障房REIT和嘉实物美消费REIT成立以来也都上涨超80%。

另外，从今年的涨幅来看，全市场所有REITs都收获了正收益，交出了一张稳健的成绩单。根据Wind数据计算，截至5月21日，除了刚刚上市的产品，全市场63只公募REITs年内在二级市场的平均涨幅为18.03%。相比之下，普通股票型基金的平均收益率为4.76%，混合型基金为3.56%，债券型基金则仅为0.67%，公募REITs这类产品可谓遥遥领先。

其中，今年以来上涨超过30%的REITs产品已经达到了10只，华夏大悦城商业REIT更是以年内52.08%的涨幅领跑市场。

“利率下⾏+资⾦强配置”驱动上涨，机构提醒投资⼈注意风险

对于近段时间来公募REITs二级市场的连续上涨，专业机构也在密切关注。

上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟告诉《每日经济新闻》记者，当前REITs⼆级市场由“利率下⾏+资⾦强配置”来驱动，在当前低息环境下，投资机构普遍⾯临配置压⼒，REITs相对稳定的派息收益率，以及与国债和利率债等保持的利差优势，对于多数投资⼈⽽⾔，仍具备吸引⼒。机构普遍⽋配的压⼒，是⽀撑⾏情延续的重要因素。⽽新发⾏和扩募的节奏并没有充分满⾜市场的配置需求，客观上导致了涨势的加剧。

他同时指出，公募REITs市场从去年四季度开始的这⼀波涨势，也在吸引更多的增量资⾦进场。⽐较明显的是信托、私募基⾦和产业资本，他们的持续进⼊和抢筹也是⽀撑公募REITs涨势的因素。

此外，⽬前REITs市场存在明显的“⼀⼆级价差”，参与REITs打新的胜率和收益率都⽐较⾼，形成了所谓的“打新策略”。很多机构在整体看好、希望参与但不⾜够熟悉市场的情况下，通常会把打新作为最容易上⼿、实现业务布局的⾸选。这在⼀定程度上也助推了市场的热度。

排排网财富公募产品运营曾方芳也对记者表示，随着银行存款利率不断下行，加上债市的收益可能也不如此前可观，在降息降准政策下、市场资金充裕、优质资产相对稀缺的情况下，具有相对稳定分红收益的REITs，其股息率在低利率背景下显得更具吸引力，或成为债券资产的替代品。

中航基金不动产投资部总监王雨宸则在近期的一次公开分享中指出，现在利率下行趋势下，公募REITs具备充分的投资价值。

他谈到，一级市场投资估值夯实，重视各类资产的“首单”，优选二级溢价较高且具备抗周期属性的重点业态，同时关注稀缺性标的及估值审慎的标的。而在二级市场，从利率策略、持有策略、事件型策略进行关注。根据利率周期和REITs与十年期国债的利差调整REITs的整体仓位，同时在项目基本面未发生较大变化的情况下，坚持持有。

曾方芳也建议，当前市场环境下，优质资产稀缺，而REITs具有稳定分红、风险相对较低的特点，成为资金配置的热门选择。加上政策对REITs市场的支持力度不断加大，底层资产的质量和运营管理水平也在逐步提升，所以在当前REITs二级市场表现强劲下，投资者对REITs的信心增强。不过REITs市场溢价率较高时，如果市场情绪发生变化，部分产品可能存在估值过高的风险，导致资金流出REITs市场，溢价率难以维持。在这样的市场环境下，投资者可优先关注经营较稳、溢价合理的标的（如保租房、基础设施等），警惕高波动标的（如产业园、环保能源等）。

“⽬前投资者对于资产类别的偏好，存在⽐较明显的同质化倾向，很容易形成扎堆的情况，有些个券的上涨幅度已经很⾼，呈现出情绪推动、偏离基本⾯的情况，需要提醒投资⼈注意投资风险”，朱元伟指出。

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