郑州的二手房市场，呈现出一种“个性分化”的有趣局面。

不同小区，凭借自身的“禀赋”，走出了截然不同的行情。

观察这些小区的价格轨迹，虽然“下跌姿势”各异，但涨跌背后的核心逻辑却有迹可循。

我深入研究了郑州近200个代表性小区，提炼出房价易跌小区的三大共性和相对保值小区的五大特征。

看懂这些，或许能帮你避开“深坑”，找到更稳健的选择。

此外，我把郑州市场中关注度比较高的100+个小区附加参考均价、优劣点评，整理成了一个文档，整整一万多字！同时还有一份《最新过去3年200个小区涨跌幅度详细版》，如果你想获取，可以扫码回复【二手】，小助理发给你。

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第一个共性：多期开发、刚需扎堆的“巨无霸”小区。

典型的就是大城城改模式，二七新区、常西湖、管南、白沙等新区都是这么干的。

开发商呼啦啦拿一大块地，分好多期开发。

一期、二期、三期……都是高层，都是100㎡以下的高层，小户型多。

这种小区一旦进入二手房市场，天量供应是其最大软肋。特别是当小区房龄迈入10年左右，大量早期刚需业主面临置换需求，容易形成“踩踏式”挂牌出售，价格承压巨大。

第二个共性：业主群体收入稳定性差的社区。

这两年降价比较厉害的小区，如普罗旺世、银基王朝等，都是因为业主们收入不稳，缺钱了之后竞相卖房。

这两年生意不好做，小老板们的压力比较大，小区的法拍房比较多，而且在二手房市场上房价一旦下降容易刹不住车。

第三个共性：房龄迈入关键“衰退期”的老旧小区。

数据表明，房龄10年、15年、20年是三道明显的价值分水岭。

（我把郑州近千个小区的房龄整理成了一个表格，文件太长，稿件中无法插入，想了解的朋友，扫码添加小助理领取。）

一方面，经过一轮又一轮的市场冲击及产品的迭代，老破房已经无法满足大家最基本的居住需求。

另一方面，一个很现实的问题，房龄超过20年的老房子，银行在处理贷款申请的时候是非常非常谨慎的，大部分银行不愿意给这类房子贷款，因为价值评估太低。即使个别能办理贷款，金额也比较少。

流动性枯竭，价格自然难有支撑，所以，我们尽可能选择房龄新的房子。

郑州的次新房还是挺多的，导致郑州的二手房市场对房龄极其挑剔。一旦超过10年房龄，小区就开始走下坡路。

以上是房价下跌小区的几个共性。

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再来聊聊相对保值小区的共性，总结起来有5个：

① 优质学区加持的次新房：“学区+次新”是硬通货组合。

② 120㎡以上的改善型次新：面积达标，定位改善，需求更稳定。

③ 过硬品质与优质物业：好房子+好服务，是长期保值的关键。

④ 区域价值排序清晰：郑东>金水>老经开>高新/中原>惠济/管城>二七。

⑤ 户型设计合理无硬伤：避免因奇葩户型导致的价值折损。

这5个共性涵盖了郑州至少80-90%的保值小区，只要买的房子在这5个里面能满足4个，基本上都不会出错。

在一线市场上，除了共性问题之外，每个小区还有其独特的“房价周期”，这非常有趣：

有些小区前期涨太猛，去年没跌多少，今年却“补跌”了。

有些小区提前“跌透”触底，今年行情再差它也能稳住。

所谓涨多了必回调，跌透了能企稳。不同小区房价周期，也和大行情会有错位。

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针对郑州不同房价涨跌姿势的小区，我做了4个分类：

第一类，白马盘

最主要的特征是流动性好，易涨难跌，比如高铁片区的次新二手，金水、中原、老城的次新改善，郑州的顶级学区房，划片各个区第一批次中小学的次新房，都属于此类。

第二类，周期盘

流动性好，涨时凶猛，跌时也凶猛，主打的就是一个心跳。比如东区的刚需盘，其他区域的次新标杆。

第三类，路人盘

流动性不错，易涨难跌，郑州的四环内的各个新区，上千亩，几百亩的刚需盘都属于此类。

第四类，粪坑盘

流动性已经存在问题，这种楼盘降价也很难卖出去，客户全靠个人造化来遇。洞林湖板块等都属于此类。

郑州房价跌了几年，现在买房属于站在地板上向上看，哪种楼盘能买，哪种不能买，其实过往经验都已经告诉你了，基本一目了然。

实力允许：坚定瞄准“白马盘”。

次优选择：谨慎考虑“周期盘”，需把握买卖时机。

底线思维：“路人盘”需精挑细选，严控风险。

绝对禁区：远离一切“粪坑盘”。

道理懂了，但具体到我家小区/看中的小区，到底属于哪类？未来走势如何？这需要结合小区具体区位、房龄、品质、成交数据等深度分析。