观点指数 在11月24日观点指数研究院发布的《聚焦核心板块 | 2025年11月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出住宅用地市场成交延续调整，二线城市面临一定挑战，三线城市短期现局部回暖但长期压力仍存。

此外，在上海等重点城市的土拍市场上，房企在多重约束下更倾向核心地段、低密、成熟配套地块的战略选择，整体呈现理性审慎的竞拍策略。

市场成交延续调整，土地购置费增速持续放缓

报告期内，一二三线城市成交住宅用地539宗，成交土地规划建筑面积3437.05万平方米，环比下降6.61%，同比下降27.19%；成交总价1487.63亿元，环比下降13.42%，同比下降32.86%；成交楼面均价4329.11元每平方米，环比下降7.29%，同比下降4.55%；平均溢价率3.42%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为810.62万平方米，环比下降30.84%，同比下降16.83%；成交总价389.83亿元，环比下降41.56%，同比下降28.52%；成交楼面价4809.94元每平方米，环比下降15.48%，同比下降14.25%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为2560.26万平方米，环比上升4.10%，同比下降32.63%；成交总价为848.65亿元，环比上升6.52%，同比下降35.47%；成交楼面价3313.53元每平方米，环比上升2.29%，同比下降4.25%。

报告期内住宅用地市场延续调整态势，二线城市面临一定压力，三线城市短期现局部回暖。市场整体呈现“量价双降、溢价率低”的特征，反映出房企拿地策略趋保守，市场信心修复仍需政策端与需求端协同发力。

重点城市地块供应分化，企业投拓更加谨慎

据观点指数不完全统计，2025年10月18日-2025年11月16日期间，6个重点城市一共有150宗地块处于挂牌进行中，起始价366.02亿元，面积995.99平方米。本次统计期出让面积环比上升128.73%。

北京挂牌的11宗土地中，工业用地占5宗，涉宅用地6宗，通州以4宗（主要为工业）居区域供应首位，朝阳区松榆里住宅用地以建筑面积8.08万平方米、5.26万元每平方米起拍楼面价成为起拍价最高的地块，且为北京首个明确下沉庭院设计要求的地块，凸显城市空间的品质导向。

广州以49宗地块（13宗涉宅）的供应量居首，总规划建面481.25万平方米，起拍总价152.62亿元，增城、花都两区合计贡献超半数地块；黄埔区长洲岛低密宅地以1.01容积率、1.82万元每平方米的起拍楼面价成为焦点，延续市场对低密度稀缺地块的追捧。

杭州11月宅地供应回升，6宗涉宅用地中余杭未来科技城地块以17.99亿元起拍价居首，萧山、西湖区各占2宗，滨江、余杭各1宗，区域供应结构与改善需求匹配。

上海第九批次土拍将于11月下旬启动，9宗涉宅地分布在浦东、杨浦、宝山等区，预示后续会集中供应；深圳则出现第二宗现房销售地块（福田梅林），毗邻双地铁，配套成熟，体现政策创新对核心区地块的价值加持。成都30宗挂牌地块无涉宅用地，以工业与商业用地为主，反映城市功能分区的调整趋势。

市场趋势显示，土地供应正从“规模扩张”转向“品质提升”：核心区通过现房销售、空间融合设计等政策创新强化价值，低密度、产城融合地块吸引改善型需求，而非核心区及高总价地块因理性预期承压。这种分化格局契合“十五五”规划对房地产市场高质量发展的要求，未来土地市场将更强调“城市空间运营”与“质量创新”，实现从“土地出让”到“品质生活”的转型。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年10月18日-2025年11月16日期间，6个重点城市一共有155宗地成交，成交价446亿元，环比上升152.77%，成交土地面积397.55万平方米，环比回升31%。

本轮土地市场呈现“核心优质地块热、非核心区冷”的显著分化格局。北京成交的5宗地块中4宗为住宅用地，总成交价73.14亿元，均以底价成交，昌平区东小口镇地块以28.09亿元的成交价居首，楼面价3.2万元/平方米。

上海4宗涉宅用地总成交140.92亿元，溢价率均低于20%，静安核心商住综合体以77.37亿元总价、9.03%溢价率成为上海第八次土拍地王，徐汇低密宅地以14.85万元每平方米楼面价创单价新高，杨浦地块溢价率14.69%，但较相邻地块回落，印证房企对区域价值判断趋于冷静。

杭州滨江区宅地溢价率19.3%，而钱塘区外围地块则底价成交；广州天河区两宗地被越秀底价拿下，番禺区低密宅地溢价17.78%被绿城竞得；成都越秀在成华区以11.49%的溢价率第四次补仓，锦江区静渝路地块溢价率13.84%。深圳9宗地块均为工业用地，无涉宅地成交。

市场分化本质是房企在政策调控与资金成本双重约束下理性决策的体现。核心区优质地块因低密属性、成熟配套及稳定价值仍受追捧，房企通过联合体拿地降低风险；而非核心区及高总价地块因理性预期承压。这种“核心热、外围冷”的格局，反映了房企在多重约束下更倾向核心地段、低密、成熟配套地块的战略选择，整体呈现理性审慎的竞拍策略。

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