最近段永平的访谈火了，作为身价千亿的大佬，挂在嘴边的高频词汇竟然是：我不知道。

即使是段永平，面对不熟悉的领域，他也敢坦荡地说不知道、不碰。而苹果、腾讯、茅台是段永平看得懂、拿得住的生意，也是他敢重仓的底气。

我们很多普通人，往往怕错过风口，什么火追什么，在看不懂的投资里亏掉了辛苦钱。

而最重要的，也最让多数家庭焦虑的问题是：什么才是普通人看得懂、拿得住的资产配置？展望2026年，钱应该往哪放？

01

寻找资产配置的“新锚点”

复盘今年以来的全球资产，即便你是其中的“赢家”，现在的感觉，恐怕也是“手心儿里全是汗”。

黄金、白银、美股、比特币等资产的大涨并没有带来安全感，反而让资产配置的焦虑达到了顶峰。

因为高处不胜寒。

黄金和白银近期上演了教科书级别的“过山车”，伦敦金在四连阳后突然失守4000美元大关，白银单日振幅一度接近7%。

比特币从冲击12.6万美元的历史高点，到短短几天内跌破9万美元。英伟达、亚马逊集体回调，华尔街45%的基金经理承认，AI泡沫是目前最大的风险。

这些资产，显然不是段永平口中普通人“看得懂、拿得住”的生意。

低估值、高确定性、现金流为正的机会，到底在哪里？

答案可能出乎很多人的意料：在中国的一线楼市。

从主要投资品价格涨幅看，房价与黄金、股票等资产已经呈现明显分化，其它在峰值，而地产在谷底，如下图所示：

截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率（1.93%）罕见超越30年期国债收益率（1.86%）7个BP，意味着一线城市房产的现金流价值开始首次跑赢了无风险收益。

因此，从机会上看，投资房产的风险已经被充分释放，经过4年的调整，中国楼市已经基本触底。

站在当下的时间节点，一线城市的核心资产，或许值得我们重新审视。

02

下一波机会在哪？

如果说一线城市是当下的机会，那么深圳，就是普通人最容易看懂、也最值得下注的逻辑。

最近，经济学家任泽平团队发布了两份重磅榜单：一份是《过去10年中国住房最保值城市》，深圳排名第一；另一份是《中国城市95后人才吸引力排名》，深圳连续两年霸榜。

无论是数据还是常识，深圳的价值都显而易见：

这里有中国最高密度的民营经济，有最亲商的政府服务意识，有全球领先的科技创新能力，还有即使在冬天也能面朝大海、春暖花开的气候环境。

越来越多的年轻人会在这里奋斗、生活、买房或租房。这种源源不断的人口红利和居住需求，构成了深圳楼市最坚实的底座。

当然，看好一座城市，并不代表可以闭眼买入。

如果用纯粹的财务视角去审视，你会发现深圳核心地段的商务公寓，正是那个被严重低估的“黄金坑”。

为什么核心地段的商务公寓更值得关注？因为这类资产具备以下四大特征：

1、低估值：在罗湖、福田等中心区，商务公寓的价格往往只有同地段住宅的一半，甚至更低。用5折的价格，享受同等地段的配套和发展红利，这本身就具备了巨大的安全边际。

2、现金流：虽然买入价格约为住宅的一半，但在租赁市场上，商务公寓的租金却能与同地段住宅持平，甚至因为装修更新潮、服务更完善，往往租得更贵。

对于现在的年轻人而言，传统的“大社区、大花园”并非刚需，他们更青睐设计感强、通勤便捷、服务高效的现代化公寓。

如下面数据所示，核心地段的商务公寓，其租金回报率不仅是住宅的两倍，更能跑赢存款、国债、保险和黄金。

3、稀缺性：早在2020年7月，深圳就已停止审批新的商务公寓用地。这意味着，市面上在售的商务公寓已成绝版，卖一套少一套。

特别是在罗湖这样的老牌中心区，新房供应本就紧缺，能够低门槛入手的小面积两房产品，更是处于长期断供的状态。

4、安全性：针对市场关注的房地产税，早在2021年的试点公告中就已明确：非居住用房地产继续按照原有条例执行。

这意味着，公寓、写字楼等物业大概率将维持现有的税收体系，免受未来可能出台的累进制税率影响，这是高净值人群最关心的一点。

正如段永平的投资哲学所言，真正的价值投资，并非是在每一个波段都抄在最低点，而是看懂生意的本质。

他之所以拿得住好公司的股票，是因为他看重企业长期的成长和创造现金流的能力，而非短期股价的涨跌。

深圳核心区的优质公寓，在某种程度上也具备这种“蓝筹股”的属性：它的价格或许会有波动，但在长周期里，它占据着不可复制的城市资源，提供着稳定的现金回报。

这或许才是穿越周期、普通人既“看得懂”又“拿得住”的真实财富。

03

真正的“硬通货”

目前在深圳核心地段，在售的商务公寓其实不多。但就在12月初，有一个即将入市的项目，正在用一种近乎“降维打击”的方式，重塑我们对核心资产的认知。

它就是现象级的红盘——京基·华樾的公寓产品，建面约48-83㎡70年产权真公寓。

一、市场已经给出反馈

京基·华樾的住宅产品，在2024年至2025年8月这种极度挑剔、甚至有些冰冷的市场环境下，硬是拿下了罗湖住宅销售金额、套数、面积的“三冠王”。目前，住宅已近清盘，仅剩天地层等少量存货。

这样的热度不是偶然。这说明，深圳的主流资金和高净值人群，已经对这个地段、这个品牌投出了信任票。

既然同地段、单价更高的住宅都能被市场“疯抢”，那么作为同宗同源、享受完全一致配套、但入场门槛仅为住宅一半的公寓产品，其“安全边际”已经被市场夯实了。

买资产，买的就是这种拥有强大市场共识的“硬通货”。

二、谁为高租金“买单”？

对于商务公寓这类资产，护城河就是租客的支付能力。

京基·华樾的位置非常特殊，它卡位在罗湖与福田双中心的交汇点——蔡屋围，堪称“赢家通吃”。

向西，是一路之隔的福田CBD。这里耸立着平安金融中心、招商银行总部等世界500强企业。数以万计的高薪金融精英、企业高管聚集于此。

向东，是罗湖万象城的顶级商圈与“人间烟火”。从米其林餐厅到街边老字号，从KK MALL到东门步行街，这种极致便利的生活氛围，对于租客而言，生活在罗湖，工作在福田，是极其理想的“职住平衡”。

脚下是寸土寸金的红岭新兴金融产业带。千万不要小看这条3.6公里的黄金走廊，这里聚集了罗湖80%的持牌金融机构，贡献了全区42%的GDP。金融从业者，永远是租赁市场上支付能力强、且稳定的那批人。

向南，是国家级战略的香港“北部都会区”。随着深港深度融合，罗湖口岸作为连接香港的“第一站”，将承接大量的香港跨境商务人士和专业人才。这意味着，你的资产将直接对接香港的高收入群体，享受到“港元级”的购买力和租金溢价。

全深圳很难再找到第二个地方，能同时承接福田的金融新贵、罗湖的商贸老板、红岭的银行金领，以及香港的跨境精英。

这四类人群，不仅数量庞大，更重要的是——他们不仅租得起，而且愿意为好地段、好品质支付溢价。

三、重新定义稀缺

市面上的公寓，给人的刻板印象大多是：产权短（40年）、居住体验差（无阳台）。

而京基·华樾是极少数拥有70年产权的真公寓，户户带瞰景阳台，对于租客来说，这里住起来和住宅没区别。

普通住宅层高一般在2.9米左右，而京基·华樾的新品公寓做到了约3.6米。它带来了更开阔的采光和收纳空间，甚至可以打造灵活的创意空间。

建面约48-83㎡的主力户型，低总价、不限购、不限贷。这堪称“万能资产包”，精准匹配了当下高净值人群的四种核心需求：

名校陪读：紧邻桂园中学等优质学府，是家长陪读的低门槛优选；

养老现金流：核心区高租金，足以覆盖体面的养老生活；

婚前独立资产：产权清晰，总价可控，是现代女性的经济底气；

深港商务基地：依托口岸优势，既方便深港双城生活，也适合年轻人创业。

结语：

正如段永平感慨：投资很简单，但不容易。

简单在于，逻辑往往是常识：在好城市的核心地段，用便宜的价格，买入能产生持续现金流的好资产。

不容易在于，好东西真正便宜的时候，往往也是市场骂声最多、大家跑得最快的时候。

就像京基·华樾，它的逻辑并不复杂，就是占住深圳核心地段，和城市价值共同成长，然后安安心心收租金。

在这个到处都是泡沫的年代，什么最珍贵？不是一夜暴富的梦，而是手里握得住的确定性。

有一套京基·华樾这样的公寓在手，不管外面风浪多大，你的心是定的，睡觉是安稳的，这才是人生的压舱石。

据悉，京基·华樾已正式取证：推出70年产权、3.6米层高带阳台、建面约48-83㎡的真公寓，折后总价仅需181万起即可入主罗湖福田双中心。