观点网年内市场上出现了第一支上市即破发的REIT。

12月19日，华夏安博仓储REIT正式登陆深交所。

该基金由国际物流巨头Prologis, L.P.（“安博公司”）发行，是今年第二单在中国上市的外资REITs项目，也是市场上出现的第11只仓储物流REITs产品。该基金份额4亿份，发售价格6.121元/份，募集资金总额24.484亿元。

上市首日，华夏安博仓储REIT开盘时即跌破发行价，随后震荡下跌。截止收盘，华夏安博仓储REIT收于5.499元，较发行价6.121元下跌10.16%。

此前在发行阶段，华夏安博仓储REIT的网下投资者拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额（0.84亿份）的235.8倍。公众发行阶段一日售罄，公众认购倍数为17.1倍。

网下投资者认购热情不减，但公众投资者认购热度已有下滑。事实上，二级市场持续走弱已早有预兆。

11月6日，中信建投沈阳国际软件园REIT在上海证券交易所上市交易，该产品以3.661元/份的价格开盘后跌破后，盘中持续下探至最低3.590元/份，跌幅达1.91%。不过尾盘强拉回升，避免成为今年首单上市首日破发的产业园区项目，上市首日收平至3.660元/份。

无独有偶，仅隔一个月，华夏安博仓储REIT上市首日开盘亦未能摆脱破发，且截至收盘时仍未能回升。

从整个市场来看，上半年中证REITs全收益指数上涨14.21%，此前南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT上市首日双双实现30%涨停，首单外资项目华夏凯德商业REIT上市首日上涨了12.63%。

但这种“高光”仅维持到9月。10月31日上市的华夏中海商业REIT首日涨幅仅3.29%，11月9日中信建投沈阳国际软件园REIT上市首日涨幅为零。

市场在上半年累积较大涨幅后，短期调整压力逐步显现。

产城园区评论获悉，自6月起REITs一级询价指导放开，询价区间可打开至拟发行价格的±25%，叠加市场估值调整，使得REIT 发行价更易出现高溢价。

一方面，前期上涨导致部分REITs估值显著提升，价格偏离其现金流支撑的合理区间，自身存在回调需求；另一方面，供给端快速扩容（如新发项目增加）与增量资金不同步加剧了供需失衡，导致市场流动性阶段紧张，进一步放大了价格波动，10月中下旬起收盘价从1055.45元逐步回落。

下半年REITs二级市场持续调整，中证REITs全收益指数月线连续六个月收盘价环比下跌。

观点指数在《扩围提质 | 2025年四季度REITs发展报告》指出，公募REITs二级市场上半年上涨是低利率环境下配置需求的集中释放，而三、四季度的后续回调则是估值、供需与短期情绪共同作用的结果。

四季度各类基础设施板块均呈现下跌态势，其中园区基础设施累计跌幅居首，达7.78%；仓储物流类紧随其后，下跌4.0%；保障性租赁住房下跌约2.73%；消费基础设施跌幅最小，为0.93%。

单看仓储物流REITs，四季度以来，仓储物流公募REITs表现明显分化，11只产品中4只实现正收益，其余7只下跌，反映市场对不同仓储物流资产的价值判断存在差异。

在此背景下，仓储物流REITs也将面临更多挑战。

作为华夏安博仓储REIT的发起人，安博公司是全球领先的物流仓储设施投资商与运营商，专注于物流仓储设施的开发、收购及运营管理。自2003年进入中国市场以来，截至2025年6月末，安博已在国内24个城市布局44个仓储物流项目，总管理面积约530万平方米。

此次基金底层资产为安博中国旗下位于大湾区三个仓储物流项目，分别为广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，由项目公司广州速诚仓储有限公司、安博诚置仓储（东莞）有限公司和东莞安博盈顺仓储有限公司分别持有。

项目总建筑面积达34.96万平方米，按国际领先标准设计建造，配备高标准仓储设施与完善物流配套，2025年评估总值约21.71亿元。

从运营情况来看，近三年及一期项目营业收入分别为6039.48万元、6451.87万元、6110.53万元及2422.84万元。

其中，因租户8提前退租风险，广州开发区项目于2024年计提1544.14万元资产减值损失，叠加广州开发区项目进行特别纳税调整、补缴所得税款1294.25万元，2024年营业合并净利润有所下降。

出租率方面，尽管东莞石排项目、东莞洪梅项目2022年-2024年的期末出租率均达到100%，但广州开发区项目期末出租率则分别为99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%。受此影响，三宗底层资产的期末出租率也从99.9%降至97.1%。

出租率下滑的原因，主要是部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置所致。

截至2025年6月30日，广州开发区项目中，租约将于2025年12月31日之前到期（含提前退租）的租户租赁面积约4.4万平方米，占广州开发区项目已租赁面积（截至2025年6月30日）的比重约为37.76%。

除了租约到期风险外，华夏安博REIT亦存在租户结构集中风险。

截至2025年6月30日，基础设施项目存在4家租户租金占比超10%，合计占比为64.80%。在2024年度分别贡献16.49%、14.89%、13.85%与7.53%的租金及管理费，合计占比超营业收入一半。

此外，市场供应方面，广州市未来三年预计将有19个项目新增入市，新增供应多位于增城和花都子市场；东莞市预计未来三年将有8个项目新增入市，多位于沙田镇和企石镇。

招募书亦表明，在新增高标仓供应大，竞争加剧、租金与出租率承压的情况下，可能导致华夏仓储物流REIT租约续签或换签时的租金水平面临调降，或将影响基础设施项目租金收入稳定性。

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