观点指数(GDIRI)2025年中海宏洋拿地强度远超以往，依据中海宏洋公布的业绩显示，过去一年其在兰州、合肥等二三线城市拿下22宗地块，相比去年实现翻倍，权益拿地建筑面积262.21万平方米，同比增长103.44%；权益拿地金额为102.25亿元，同比增长95.54%。新增货值约320.84亿元 ，相对全年销售额计算，货值补充率99.68%。

在当前行业调整阶段，观点指数认为，中西部二三线城市及东部经济强县的市场仍存在一定的结构性机会。

一方面，这类区域的土地市场呈现溢价率低、拿地成本相对可控的特征；另一方面，当地不仅有充足的刚性居住需求作为支撑，还具备一定的改善型需求挖掘空间。

在此背景下，中海宏洋选择加大拿地力度、积极补货，有望在行业复苏周期中率先占据有利的竞争地位。

补货节奏

在土地获取方面，2025年中海宏洋基于与中海地产的差异化定位，将核心布局区域锁定在具备一定人口基数、产业基础和消费潜力的二三线城市，聚焦于其中的结构性机会。

从城市布局来看，拿地金额占比较高的城市主要集中在合肥、兰州、银川等中西部省会及经济强市。

其中，合肥、兰州是其全年拿地力度最大的城市，合肥全年共落子5个项目（包河区4个、瑶海区1个），涉及土地面积超20万方，规划建筑面积合计约58万方，总拿地金额约39亿元，累计权益拿地金额达26亿元。

值得关注的是，5月其以底价接手了瑶海区原恒大中央广场的商业改住宅地块，具备稀缺属性——该地块紧邻地铁1号线“明光路站”，属于典型的地铁口优质地块，交通便捷度高，周边生活配套完善，后续开发潜力显著。

全年在兰州城关区、安宁区累计获取3宗地块，权益拿地金额超过17亿元。其他重点布局城市还包括内蒙古包头、广东惠州、福建泉州晋江、山东济宁及广西南宁。值得注意的是，晋江市P2024-19号地块以3.75%的溢价率竞得，显示了东部沿海经济强市的地块仍存在一定的溢价空间。

从时间轴来看，中海宏洋一季度拿地动作相对谨慎，仅在南通、呼和浩特、合肥3个城市新增4宗地块，权益拿地金额约24亿元，其整体处于对市场的试探阶段，重点观察各地市场的复苏态势与政策导向。

二季度伊始，中海宏洋加快了拿地步伐，开始在合肥、扬州、绍兴发力，落子7宗地块；三季度受益于各地土地市场供地量的集中释放，在唐山、惠州、银川等多个城市密集出手，其中9月单月即在唐山连续拿下两宗地块，拿地步伐加快。

四季度则是全年的拿地高峰，10月至12月三个月内权益拿地金额达32.07亿元，占全年总额的三成左右。特别是12月，在兰州、银川、泉州、合肥、济宁五城同步落子，单月拿地总量接近全年的1/4。

整体来看，中海宏洋全年拿地呈现“持续扩张、区域聚焦、大小结合”的特征，既通过省会城市（如兰州、合肥）的连续拿地巩固市场地位，又通过多城分散布局降低区域集中风险；既以大型项目提升规模效应，又以小型项目补充土储多样性。

考量因素

中海宏洋选择在2025年逆势“翻倍”补货，观点指数分析认为主要是从市场环境、盈利空间、资金实力等因素出发。

其一，二三线城市土拍市场的低溢价、低竞争环境有效降低了拿地成本。在行业整体调整期，中海宏洋重点布局的二三线城市土拍市场保持平稳。全年来看，2025年一线城市溢价率波动剧烈（如8月达25.7%、7月达22.53%），而二三线城市溢价率始终维持在低位（多数月份在1%-3%之间），且自2025年下半年起呈现走低态势。

此外，二三线城市土地市场的竞争格局变化较大，多数民营房企已退出，剩余参与者主要是保利发展、招商蛇口、建发国际、绿城中国等央国企，以及深耕特定区域的滨江集团等，并且总体拿地强度也减弱较多。整体竞争压力的减小，使得中海宏洋能够以更低的成本获取土地，为后续项目的利润率兑现提供了空间。

对比中海宏洋2025年9月公开路演材料及项目数据，其在低线城市项目的盈利能力较突出。例如，江西赣州悦江府、江苏徐州黄龙云起的毛利率均达到26%，呼和浩特九樾20%、合肥悦府17%，高于或持平公司2022-2025年上半年新拿地项目19%的整体预计毛利率。

其二，重点布局的三线城市成交占比稳定且回升，刚性需求支撑下市场风险可控。

从销售周期的角度观察，尽管2022年以来楼市持续回调，但从30个大中城市成交面积结构来看，中海宏洋重点落子的兰州、惠州、包头等代表的三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显下跌。2023-2025年，三线城市成交面积占比开始止跌回升（从2023年的20.76%回升至2025年的21.24%）。

在市场调整期，购房者的置业观念更加理性，对住宅的“居住”核心属性关注度显著提升，投机性需求大幅减少，自住型刚性需求成为支撑三线城市房地产市场的核心基石。中海宏洋重点布局的三线城市，均具备一定的人口吸附能力和产业支撑，刚性需求储备充足，这为公司未来的销售去化提供了一定的市场基础。

其三，连续三年为正的经营性现金流、充足的货币资金及下降的融资成本，为逆周期拿地提供了资金保障。2025年全年中海宏洋累计合约销售额为人民币321.85亿元；累计合约销售面积为293.79万平方米。截至2025年6月末，货币资金为285亿元，同比增长13%；现金短债比维持在1.5的健康水平，剔除预收账款后的资产负债率为61.5%。

2025年上半年，公司加权平均融资成本降至3.5%（2024年同期为4.3%），融资成本的显著下降进一步增厚了利润空间。充足的“弹药”储备，使得中海宏洋能够在土地市场窗口期出手，补充土地储备。

总体来看，在中央强调“因城施策控增量、去库存、优供给”、“加快构建房地产发展新模式”的政策导向下，全国土地市场呈现“总量趋稳、结构分化”的态势，整体规模收缩但区域分化加剧，一线城市土拍溢价率高企、竞争激烈，而多数二三线城市则保持低溢价、低竞争格局。这种分化为具备资金实力的房企提供了一定的结构性机会。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。