观点指数 在1月22日观点指数研究院发布的《注入金融活水 | 2026年1月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，期内中央及地方聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中在着力稳定房地产市场层面指出，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。

观点指数认为，全国住房城乡建设工作会议的相关部署，核心影响是推动住房租赁市场从增量补充向存量主力与品质发展的阶段转型。通过政府收购存量房直接增加供应、结合城市更新拓宽房源渠道，以及推行“好房子”标准提升整体品质与服务，这些措施将有效扩大租赁住房供给、优化供给结构、稳定市场价格，并引导行业向规范化、专业化、高品质的方向发展。

同时，政策层面，期内中央及地方主要聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

数据来源：观点指数不完全统计

金融财税层面，证监会推动REITs高质量发展，支持租赁住房REITs发行。同时，财政部延续公租房税收优惠，涵盖建设、运营、交易等环节，叠加保租房民用水电等政策红利，显著提升资产的盈利空间，为资本定价提供稳定基础。

中央层面明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，期内地方层面如株洲、河南、湖南等同步推进存量收储，既响应去库存要求，又快速扩大保租房供给，缓解新建保租房周期长、成本高的问题。

上海等城市持续推动非居改保，支持非住宅存量（如写字楼、酒店）改造为保租房，适配城市更新的需求。

同时，湖南、南京、东莞等发力租房权益保障层面，聚焦年轻人与人才群体，通过房票、租金优惠等政策优化居住保障，适配城市人才战略，促进职住平衡。

深圳、上海等城市通过“十五五”规划强化保租房建设。其中上海“十五五”规划中提出，坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家的筹措供应。

企业运营层面，近期不少住房租赁企业发布2025年年度回顾。已开业规模排在前20的样本企业，合计开业量超115万套/间，头部效应与差异化发展并行。

其中，从规模与城市布局数据来看，企业间的规模分层明显，头部品牌以全国化布局及保租房纳储巩固优势，区域品牌聚焦核心城市需求，地方国企则持续深耕本地租房市场。

数据来源：观点指数不完全统计

注：统计类型不含公租房

据观点指数不完全统计，已开业规模排在前20的样本企业，合计开业量超115万套/间，头部效应与差异化发展并行。

具体来看，仅万科泊寓和龙湖冠寓两家集中式租赁企业的已开业房量超过10万间，稳居第一梯队，前者已开业房量为20.3万间，后者已开业房量为12.7万间。

瓴寓国际成为最接近第一梯队的企业，全年新增开业21159间、新增签约26477间，推动其开业规模增至95352间、管理规模突破15万间，其增长核心在于国企合作托管以及存量物业改造的轻资产模式，65%的托管项目超额完成营收（如南京北站柚米寓营收达成率187%），验证了专业运营能力的变现价值。

同时，细分赛道与国企补位继续深化发展。

服务式公寓领域，雅诗阁中国签约31个新项目（占全球1/3），新增约1.8万套房源，同时通过盛捷、馨乐庭、雅院三大特许经营方案推进轻资产转型，首个特许项目深圳馨乐庭大运城龙岗公寓酒店计划于2026年春节前开业，将进一步打开下沉市场空间。

地方国企中，城投宽庭上海在管2.7万套、城发美寓投运7.2万套，依托本地政策资源聚焦保租房与人才公寓，成为区域市场的重要补充。

盈利层面，2025年集中式租赁企业分化显著，轻资产模式破局盈利难题，“二房东”模式正在被加速淘汰。

具体来看，瓴寓已持续三年稳定盈利，复合增长率为214%。与此同时，越秀地产旗下越秀住房租赁公司宣布2025年的板块整体盈利突破千万元，是其于2018年成立以来的首次年度盈利。

而传统“二房东”模式则承压退场。

典型如深圳泊寓因“万村计划”房源占比过高，2025年1-11月净利润亏损8881万元（2024年同期盈利3194万元）。该计划以高于市场价收房且约定每3年涨租10%，2025年进入涨租周期后，叠加市场租金低迷（上文提及的50城租金同比跌幅超10%），收房成本与出租收入倒挂严重，最终倒逼企业清退亏损房源。

数据来源：观点指数不完全统计

扩张路径表现上，2025年集中式租赁企业已彻底告别抢房源的粗放扩张模式。

结合企业披露的年度回顾可以发现，轻资产模式已成为住房租赁企业规模化发展的核心路径，具体包括委托管理、代运营、政企合作、数字化输出、企业定制等多元化发展方式，其以低资金占用、低风险、高扩张效率的特性，适配政策导向、市场结构与资本偏好，推动行业从抢房源转向拼服务。

其中，年内企业合作的显著趋势之一是政企深度绑定，由国资平台提供房源/政策支持，品牌方输出运营能力，共同落地保租房与人才公寓项目。

包括万科泊寓、瓴寓、有巢公寓、雅诗阁等多家租赁企业深度绑定政企合作模式，发力政策性房源。例如年内泊寓与合肥、杭州、东莞、昆明等地方国资国企合作，推出多个保租房与人才公寓项目，合作房量约9300套。瓴寓与宁波北仑城投成立合资平台，五年计划运营12400套保租房。

从数据来看，2026年租房市场已进入头部引领、模式迭代的新阶段。观点指数认为，住房租赁企业轻资产化趋势将延续，合作模式亦将迎来结构性升级，轻资产模式、专业化分工、场景化运营等将成为企业突围的核心策略，同时住房租赁市场将逐步从量的积累向质的提升迈进。

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得20个租住项目新开业，较上个报告期有轻微增长。

数据来源：观点指数不完全统计

保利和寓、合肥承寓、乐乎公寓、美寓、魔方公寓、宁巢、融通融寓、雅诗阁、友间公寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大在住房租赁市场上的投入。

聚焦项目产品类型，本期新增项目覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，满足不同人群的居住需求。

其中，雅诗阁是本期开业最活跃的品牌，期内累计开业5个项目，覆盖武汉、无锡、上海三大城市，涵盖雅诗阁、馨乐庭、雅院三大产品线，进一步巩固高端服务式公寓市场份额，实现品牌梯队化布局。其扩张逻辑聚焦核心城市产业聚集区，精准匹配企业高管、外派人员等高端客群的需求。

城市布局上，本期长三角区域合计落地新开业项目10个，占总项目数的50%，其中上海以5个项目领跑，无锡、杭州、宁波、嘉兴均有项目落地，成为品牌扩张的核心阵地。

作为长三角核心城市，上海凭借产业集聚度高、租赁需求旺盛、政策支持等优势，吸引雅诗阁、招商伊敦公寓、保利和寓、魔方公寓等多品牌集中布局。项目涵盖高端服务式公寓、青年公寓等多元业态，满足从商务精英到年轻白领的多样化需求，凸显核心城市租赁市场的需求分层特征。

珠三角区域落地4个项目，深圳、广州、汕尾各占1席，其中越秀星寓在深圳同期布局2个项目，聚焦核心板块的青年人才需求。

除此之外，北京、武汉、郑州、合肥等一线及新一线城市也是租赁企业布局的重点。企业在夯实核心城市群份额的同时，正加速向人口净流入的新一线城市下沉。

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