作者 | 燕大

在这次万科公开亏损之前，上市圈的亏损王还是海航。

海航在2020年创出了年度亏损640亿的历史记录，现如今被万科打破，就在前几天万科财报出炉，2025年巨亏820亿，震惊地产圈和金融圈。

这个数字有多离谱？就这么说吧，万科在去年的市值才只有560亿，一年爆亏820亿就相当于亏掉了大约1.5个万科市值。

要么不亏，要么就亏大的。从查到的数据看，在24年之前万科就从来没亏过，自从91年上市到2023年，公司连续33年持续盈利，属于搂钱巨兽。

但之后2024年万科债务隐患显现，那一年它公告亏损约495亿，这个数字当时已经震惊朋友圈，大家只以为万科那一把是直接把之前挤压的风险彻底出清，万万没想到，一山更比一山高，第二年竟然来了个创纪录的亏损。

两年加起来亏损高达1315亿，简直亏炸了。

过去一整年，它可谓是深陷债务泥潭，能屹立不倒全靠有个好“爸爸”。就在12月份，万科两笔债务到期，金额合计约57亿，搁以前这点钱对它来说跟你手里的百八十块都没甚区别，但现在颇有点一文钱难倒英雄汉的味道。

因为这两笔债，万科跟债主提前从11月就开始谈展期，但债主显然也不是好相与的，两次谈判都谈崩了，市场甚至传出“万科或将启动债务重组”。

不给出足够定心丸，债主就要掀桌子，到了1月15号万科再出方案，增加“对付40%本金+部分利息”选项，并追加多个项目公司应收账款作为质押担保，这才在第三次投票中让债主们全票通过展期一年。

57亿的40%就是大约23亿，利息大约是1.6亿，合计超过24亿，这钱从哪里来？

万科掏不出来，果不其然，还得是深铁，这大约是深铁第14次出手，向万科提供不超过23.6亿元借款，当然也是有利息的，利率为2.34，期限3年。至此，从公开信息统计，深铁已经累计向万科输血超338亿。

有一说一，现在的万科已经不是之前的万科。一年前的1月15日晚上，经济观察报突然发出一篇文——《万科总裁祝九胜被公安机关带走》，引得全网刷屏，自此拉开万科江湖的风云变幻。

这篇文发出没多久就在相关方的协调下连夜删除，与此同时祝在凌晨更新朋友圈报“平安”。但这种事，往往是越掩盖说明越严重。

很快仅过十天，万科公告祝辞去董事、总裁、首席执行官等一系列职务，包括郁L也辞去董事会主席，只担任董事和副总裁。包括董秘也一同请了辞。

从这一刻开始，万科就彻底变天了。当天除了核心管理层请辞，万科还公告预计2024年巨亏约450亿，这意味着从祝、郁辞职开始，万科正在开启“拆雷”大作战。

在25年春节后开工第一天，万科发布人事变动公告，管理层几乎全员大换血，甭管之前万科里头是不是有战投帮还是财会帮，主要管理层全部都被国资选手取代，人员主要来自深铁及深圳国资下属的相关行业资深高管。

这种大换血，并不是职场斗法，而是为了集中力量“拆雷”。

有统计显示，郁在18年高喊“活下去”，你以为对方会放缓脚步但在2019年却仍然成为拿地冠军，20、21年均是拿地亚军，直到22年才消停，拿地在前十开外，但回望那几年你会发现，在地价高峰阶段它几乎是一点没落下。

换句话说，三十三年来持续盈利，但在24年巨亏495亿，25年又爆亏820亿，两次史诗级的亏损，直接就呼应了原管理层在彼时的战略误判。

任何一家公司在彼时行业高点高价大量拿下地，之后面对销售低迷和价格倒挂都会形成账面上的巨额亏损。除此之外，受其影响，物流、商业、长租等经营性板块也陷入整体亏损；同时为了还债，公司在低迷期折价处置资产、回笼资金，损失更大。

那么现在万科还有多少债务？根据25年单季度的数据，万科短期借款和一年内到期非流动负债合计达到1514亿，而它的账面现金及现金等价物仅603.8亿，换句话说，短期内万科的债务缺口还有900多亿。

面对庞大缺口，最正确也是最有效的办法自然是在接下来六个月每个月都实现200亿以上的销售额或营收额，经营性现金流只要能被带动回正，那么万科的债务危机自解。

但这事的难度接近地狱级，从这个角度你也能看出为什么上头要费大力气来稳住房市，甚至出重拳打击唱衰市场的各路网红。因为万科情况不乐观并不是个例，而是大部分房企所面临困境的凸显。

救市一直没停过，可远水解不了近渴，万科疯狂自救的同时，要渡过难关，关键的一环，仍要看深铁是否会继续通过借款、增资等方式向万科继续输血。

前面因为57亿债务还不上，跟债主来回谈了两三个月，最终还是深铁挤出一大部分现金才得以顺利将剩余债务展期。

接下来债务压力依旧山大，同时万科还在巨亏，换句话说万科过去的错误正在集中兑现。

对于万科而言，真正的考验才刚刚开始。

同时，这更是对深铁决心的终极考验。