现在房地产出现了一个特别魔幻又真实的现状：去年销量好的房企不少在亏损，没销量的房企反而账面大幅盈利。

比如碧桂园、旭辉、佳兆业这些房企，2025年销量依旧很差，碧桂园全年权益销售额才300多亿，比巅峰时期跌了8成多，旭辉、佳兆业更是没多少新房成交。

按理说它们肯定亏得不行，毕竟销售回款才是房企的主要回血来源，但它们的年报全显示扭亏为盈了——旭辉预计赚176亿多，碧桂园预计赚32亿。

很多人一看盈利，就好奇楼市拐点是不是来了、是不是要回暖了，其实根本不是这样。这些房企的盈利，不是靠卖房赚的，全是通过债务重组实现的。

举个最简单的例子：你欠别人100块还不上，和对方协商后只还50块，剩下的50块不用还，这免掉的50块在财务上就算你的收益，直接算进利润里。

这些房企的盈利就是这个道理，说白了就是和债权人协商少还一部分钱，这少还的钱在账面上算盈利，相当于债权人帮着买单了。

要知道，这只是账面利润，并没有真实的现金流补充。旭辉在公告里明确说，2025年盈利176亿，主要是境外债务重组带来405亿收益，要是去掉这笔减免，公司主业其实亏了近89亿。

碧桂园也表示，扭亏靠的是债务重组的一次性收益，和卖房经营没多大关系。而且2025年整个行业的债务重组规模不小，有20多家房企完成了1.2万亿元的债务重组，这才让它们的年报数据看起来好看。

有人问，这种扭亏为盈对房企是好事吗？算楼市回暖吗？

首先，对房企来说绝对是积极信号，算是渡过了鬼门关，起码能缓口气了。之前碧桂园、旭辉这些房企被巨额债务压得喘不过气，每天都面临债务违约、退市的风险，债务重组后，不用再被债务紧逼，能节省一大笔利息，还能专心保交付、正常经营。

比如碧桂园总裁杨慧妍就说，后续条件允许的话可以谨慎拿地，说明部分出险房企已经从保命阶段过渡到能正常经营的阶段了。

但这绝对不等于楼市回暖，还差得远。第一，这种盈利是一次性的，不是靠卖房的经营性收入，根本不可持续。第二，现在新房市场成交规模一年比一年小，国家统计局数据显示，2025年全国商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，已经连续4年下滑了。

而且现在很多城市二手房成交量超过了新房，意味着房地产市场已经从过去到处建新房、抢着买新房的增量市场，变成了以存量房交易为主的市场。

整体来看，新房市场的盘子会越来越小，根本养不起这么多房企。说白了，现在的房企只是熬过了生死关，暂时活了下来，要想真正活下去、活得好还远远不够。

未来行业肯定还有大淘汰，那些只会借债扩张、不会稳健经营的房企，就算躲过这一轮债务危机，也会被市场慢慢淘汰。

只有适应存量市场，谨慎布局、踏实做产品的房企，才有可能留下来。所以现在房地产市场，最艰难的时刻可能已经过去，但距离真正筑底，还需要一段时间摸索。