2025.03.10

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导读：老旧小区改造关系到整个房地产市场的健康发展，关系到每一个人的安居。

作者 |一财评论员

城市老旧小区改造正成为城市更新的重要抓手。

9日举行的十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，将下功夫实施一批“惠民生、促发展、防风险”的更新项目，其中，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。

2020年7月国务院政策例行吹风会上，住建部曾披露，从调查摸底的情况来看，全国2000年底以前建成的老旧小区大概是22万个，涉及的居民近3900万户。

国务院办公厅曾在2020年7月发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。此次将改造范围扩大，既凸显出老旧小区改造任务的紧迫性，又反映出问题的复杂性。

我国从1998年实施住房商品化改革，2000年以前建成的老旧小区，以公房和房改房为主，建筑标准较低，基础设施老化严重，市政基础配套设施不完善，安全隐患越来越突出。随着住房的耐用消费品化，老旧小区改造关系到整个房地产市场的健康发展，关系到每一个人的安居。因此，需要为住房探索搭建一个全生命周期的防护保障体系。

当然，老旧小区改造，夹杂着更多历史问题和历史局限性。如很多老旧小区住房曾是单位产权，在建设期间没有设立房屋维修基金，日常维护和管理主要列入单位的年度开支。作为房改房在市场交易后，这些房子的维修维护就成为了一个历史遗留问题。

老旧小区改造所面临的难题还表现在，复杂的产权结构。不论是房改房，还是1998年房改后的商品房，都属于典型的公寓式住宅，存在大量的小区共有物业、公摊面积，产权结构的复杂导致各方责权利关系复杂，不同楼层业主诉求不尽相同。

当前要真正有效推进老旧小区改造工作，必须要明晰各方责权利关系，解决钱来自何方，用往何处，怎么用等问题。具体而言，对于单位宿舍和家属楼等房改房问题，当前必须明晰房屋维修基金的出资责任问题。

这需要出台房屋折旧制度和房屋养老制度等，基于房屋折旧制度和折旧率等，要求相关政府通过广义财政承担起相应的出资责任，比如拿出部分土地出让金收入作为老旧小区房屋维护基金的初始出资，用于2000年前的老旧小区改造和护养；同时，可明确要求有商业物业的老旧小区，将商业物业每年租赁费的相应比例拿出来作为房屋维修基金；此外，搭建房屋折旧制度，明确业主基于折旧率等每年缴纳一定的费用进房屋维修基金。

这将有助于在充分考虑历史成因下，为老旧小区的维修护养乃至善后提供持续的资源供给，同时真正基于耐用消费品对城市住房进行有效管理和治理，有效落实住房的居住属性，让住房真正回归其消费属性，并进而促进房市的有效定价和健康交易。

正所谓产权清晰，才能责权明晰。这也要求有效做实小区治理体系，强化业主委员会的自治体系，真正在体制机制上理顺各方责权利关系，厘清居委会、业主委员会、物业公司、业主等间的法律关系，通过契约和法律降低小区治理的公地问题，基于各方权责使房屋的所有权、使用权、收益权和受益权等有效确权确责。这将有助于消除小区治理和房屋全生命周期管理的外部性，真正确立完全的业主负责制等。

一轮顷刻上天衢，逐退群星与残月。老旧小区是中国房市健康发展的一面镜子，需各方真正面对老旧小区内含的各种真问题，理顺各方责权利关系，利用现代治理体系和契约精神，为老旧小区补上全生命周期管理机制，改进房市的各类体制机制，让住房真正回归居住属性，引入房屋折旧制度等，真正用行动来践行“房子是用来住的、不是用来炒的”，这才是老旧小区治理的最有力保障。

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