成交高达6万+/㎡，苏州“次新房”价格摸底
乐居买房苏州 近期，江苏省南京、无锡两大重点城市先后发布新政“全面取消限售”。
随之而来的是，苏州对新政的呼声也愈发强烈。目前苏州新房仍执行“取得不动产起2年内不得转让”限售政策。
全面取消限售，也就意味着未来将直接释放大量次新房源，让持有房产证的业主可以随时变现，极大提升市场流动性。
“次新房”的流通将成为市场重要一环。
所以，今天，我们对苏州最新一批次“次新房”做了价格摸底，来看看整体情况究竟如何。（统计均为2023年交付项目）
总结以下几个看点：
1、核心区高价坚挺
从挂牌均价看，位于高新区狮山板块的狮子山澜庭以65703元/㎡的单价位居榜首，目前小区正在出售4套房源，都是大平层洋房。
小区2024年11月以6.4万/㎡单价成交一套房源，与挂牌均价相差不大。
项目新房在售时，一期至三期均价从3.9万/㎡涨至4.3万/㎡。如今，成交高溢价也再次说明了核心区项目的保值能力。
同属狮山板块的大华春和景明为47613元/㎡，总价从479-900万不等，小区有高层三房产品。
工业园区奥体板块的锦麟铂悦府目前正在出售一套房源，单价为49711元/㎡。项目新房销售时备案均价为3.9万/㎡，二手房挂牌溢价明显。
除此之外，吴中区久寻花园也在高挂牌价小区之列，均价高达4.1万/㎡。销售期备案均价在2.9万/㎡左右，仅比地价2.6万/㎡略高，地价一度为板块top1。小区目前还没有房源成交，但从区位上看，这个挂牌价有些出乎意料。
值得注意的是，这些高价项目普遍具备以下特征：
· 地段稀缺性：均位于成熟商圈或产业核心区；
· 产品力突出：以大户型、精装交付为主，契合改善需求；
· 教育资源加持：如狮山板块的多所重点中小学。
2、中端市场：新兴板块价格整体企稳
平江新城、高铁新城、科技城等新兴板块，次新房价格整体展现较为稳定。
璀璨平江如苑和云起平江雅园均有房源挂出，挂牌均价目前分别为32298元/㎡）和29749元/㎡，与销售期备案均价相近。
但在同小区中，不同房源挂牌价差较大，如云起平江雅园，同样的112㎡三房，中楼层和低楼层价差达8千元/㎡。
此外，高铁新城的中铁建花语天境挂牌均价为29812元/㎡，新房备案均价基本一致。小区目前挂牌房源多为129㎡大平层，总价在430万左右。
科技城板块，浅悦静庭二手房挂牌均价为28021元/㎡，且小区已有大量房源在售。成交方面，数据显示，小区有房源以2.4万/㎡成交，较挂牌价低约14%，这意味着外围板块议价空间较大。
浅悦静庭挂牌房源
浅悦静庭成交房源
3、刚需板块价格亲民
与核心区形成鲜明对比的是，部分外围板块的次新房以“低单价、低总价”吸引刚需客群。例如：
高新区通安板块的首开棠前如苑（20749元/㎡），小区在售房源量也比较大。
相城区阳澄湖镇的浅棠水岸（13833元/㎡），为统计中唯一单价低于1.5万元的项目。
越溪的上城时光（22105元/㎡），目前也有多套房源在出售，与周边二手房小区价格相差不大。
此类项目虽远离城市中心，但凭借轨道交通规划或生态环境仍有一定市场空间。
总的来说，小区二手房挂牌均价与其最初的新房销售备案均价之间，一般会有“价格持平”、“价格倒挂”、“价格折价”等状态。
价格持平，一般说明项目交付后市场认可度稳定，或房源为普通住宅产品，无稀缺性溢价。
价格倒挂，常见核心地段优质楼盘，价值预期较高。
价格折价，有区位发展、交付品质未达预期等多方面影响。
总之，次新房作为二手房市场的“新血”，其价格波动更能在一定程度上反映真实供需关系。