一块地捂了二十多年，由李嘉诚长江实业打造的北京东四环御翠园项目，终于等到了销售窗口，但市场等来的不是预期的高价，而是部分房源相当于七折的大幅降价。

这个“骨折式”的价格变动，让许多人直接懵了：精明的李嘉诚在这个时候选择低价出货，难道是因为港口交易失败，准备撇清与内地的关系准备跑路了？

京城楼市一声惊雷，炸响老李的精明算计

李嘉诚长江实业集团，在北京东四环的豪宅项目“御翠园”，毫无征兆地来了个“骨折甩卖”，有些房子，价格直接跳水上百万，整体算下来，差不多打了七折。

这消息很快便在北京楼市掀起轩然大波，要知道，这可是核心地段的核心项目，这么大的降价力度，近些年真是头一回见，于是各种猜测也不胫而走。

项目里的人倒是轻描淡写，说是“策略性销售”，还拍着胸脯保证，长实内部评估，这项目在北京的投资回报早就赚翻了，现在收手，时机刚刚好，可这话听着，总觉得没那么简单。

北京御翠园

去年十月，这盘就试探性地搞过7.6折特价房，才隔了半年又下狠手，怎么看都像是急着套现走人，根本让人看不出有半点从容退场的潇洒，

更有意思的是，据说今年六月交房后，房价立马要涨回八万一平，这到底是割肉止损，还是玩的一手“限时抢购”的套路？

想看明白这波操作，得把日历翻回到2001年，那时候，长实拿下御翠园这块地，楼面价才1750元一平，总共花了差不多七个亿，这块地，一捂就是二十多年，愣是等到了2024年才正式开盘卖。

按现在打完七折大概七万一平的价钱算，土地价值翻了快四十倍，就算跟周边动辄十万以上的均价比，这地价涨得也够吓人的，这么高的利润，确实不是一般生意能比的。

至于那些去年高价买了房的老业主，开发商也准备了“安慰奖”：要么升级装修，要么拿八十到一百万现金，不过拿钱的前提多半是签份保密协议。

这种花钱消灾的法子，与其说是心疼老客户，不如说是精打细算，想把潜在的麻烦压下去，保证“甩卖”能顺顺当当。

只是，这种拿钱“封口”的手段，虽然能暂时摁住不满，但也恰恰说明了这次降价有多突然、多猛烈，足以让老业主们感觉被狠狠“背刺”了一刀。

这背后，藏着李嘉诚和他商业帝国玩转土地开发的独门“秘籍”，一块大地皮，切成好几期，每一期的开发周期都故意拉得老长，拖个三四年是常事，等一期卖完了，再慢吞吞地启动下一期。

这种“分期开发”的玩法，就像变戏法一样，让他在香港、上海、成都好几个城市，都巧妙地绕开了内地关于土地闲置的政策红线。

可正所谓上有政策，下有对策，靠着这种“切香肠”式的开发，李家的商业机器总能在政策边上灵活走位，法律上可能挑不出大毛病。

但客观上，这让宝贵的土地资源长时间晒太阳，人为减少了市场上的房子数量，还在一定程度上把区域房价往上拱了拱，这跟“房住不炒”、“稳定楼市”的大方向，显然是拧着来的。

最近两年，国家对囤地、捂盘盯得越来越紧，住建部更是放话，地闲置满了两年，就可能被无偿收回，御翠园这个“开发长达24年”的项目，要不是靠着持续小打小闹地“滚动开发”，维持着“在建”的样子，恐怕早就撞线了。

再加上北京新房库存本来就不少，竞争压力山大，那些主打高得房率、智能设计的新一代住宅，也给御翠园这种老派豪宅带来了不小的冲击，市场风向变了，可能也是它急着清盘的一个原因。

甩卖京城豪宅，是急需现金还是全球大挪移

就在前不久，市场监管部门还就长和集团处理海外资产，特别是巴拿马港口拆分出售的事儿提了醒，明确说“不许绕开国家审查”，紧接着，又传出李家打算把部分拉丁美洲的港口卖给欧洲公司。

这一连串卖海外资产的风波还没平息，北京核心地段的房子又突然大降价，时间点这么凑巧，很难不让人把这些事儿串起来想，琢磨他到底想干嘛。

资产挪腾，风险对冲，这好像是这位商界大佬近些年操作的主旋律，长和集团早就悄悄把注册地挪到了法律和税务都更宽松的开曼群岛，大家都觉得这是在为国际资产转移铺路。

盈科发声明独立于长和体系之外，富卫保险还在谋划着上市，这一套套眼花缭乱的资本运作，活脱脱是在下一盘“鸡蛋不能放一个篮子里”的全球大棋。

但与此同时，他们又在国内留着像盐田港这种被看作“压舱石”的核心基建项目，这种操作，既像想分享中国经济发展的蛋糕，又时刻防着政策风险和国际关系的风吹草动。

这次北京御翠园降价，也有人把它跟长和系的现金流联系起来，比如，巴拿马港口的买卖要是黄了，可能得赔一大笔违约金，庞大家族的财富传承和分配，也需要实打实的真金白银。

这么一看，把已经赚得盆满钵满的内地房地产项目变现，补充点现金，似乎也说得通，尤其是在全球经济和政治都不太稳当的现在，让家族财富更安全、更容易流动，无疑是个理性的选择。

不过，做生意从来都不是关起门来的事儿，李嘉诚的每一步棋，不光牵动市场的神经，也肯定被国家层面盯着呢。

特别是在中美关系越来越紧张的节骨眼上，他选择卖海外港口而不是先动中国的资产，以及在北京核心区这么大张旗鼓地降价，客观上都可能对市场信心造成一些微妙的影响。

有国资背景的分析师就直说，这不像单纯的商业促销，倒更像是他在主动从中国核心资产里抽身的明确信号。

毕竟这些年，关于李嘉诚“逐步撤出内地市场”的说法本来就没断过，从早些年卖上海、广州的核心项目，到如今在北京下重手“割肉”，每一次都被解读成“收割完红利，换地方了”的又一个证据。

结语

时代变了，当年那套囤地捂盘、待价而沽的玩法，在“房住不炒”已经成了社会共识、监管也越来越严的今天，还能有多大操作空间，能持续多久，都得打个大大的问号。

所以，你觉得这究竟是李超人再一次商业手段的展现，还是真的想要和内地做出最后的切割呢？

信息来源：

财联社2025-05-09《补偿老业主百万“封口”？李嘉诚旗下北京一豪宅项目7折抛售》

界面新闻2025-05-10《时隔不到一年降价百万，李嘉诚七折抛售旗下北京楼盘》