亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告
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亚洲不动产投资信托基金（REITs）市场发展研究总结
一、亚洲REITs市场整体格局与区域分化
截至2024年底，亚洲活跃REITs产品达263支，总市值2358亿美元，同比下降6.5%，市场呈现结构性变革与区域分化特征。日本、新加坡、中国内地及中国香港四大市场市值占比超80%，但表现差异显著：日本（908.4亿美元，38.5%）、新加坡（673.8亿美元，28.6%）受股价下跌和汇率影响市值收缩，而中国内地（214.4亿美元，9.1%）首次超越中国香港（160.6亿美元，6.8%），成为亚洲第三大市场，市值同比增长85%，泰国（83亿美元，3.5%）、印度（109.6亿美元，4.6%）等新兴市场亦实现增长。
从资产类型看，综合型REITs数量最多（90支），工业/物流（45支）、办公（34支）紧随其后，数据中心（2支）等新兴业态增长潜力显著。成熟市场中，新加坡数据中心REITs因人工智能发展表现突出，日本酒店REITs受益于旅游业复苏，而中国香港零售和写字楼REITs因底层资产疲软表现低迷。
二、中国内地基础设施公募REITs的突破与常态化
中国内地市场2024年迎来爆发式增长，全年新增29支产品，发行规模超650亿元，截至2025年3月总上市产品达64支，发行规模1748亿元，市值1860亿元，进入常态化发行阶段。资产类型多元化是核心特征：消费基础设施REITs首发7支（如华夏华润商业REIT），水利、医药仓储物流等新资产入市，高速公路（610亿元，33%）、产业园区（264亿元，14%）、消费基础设施（284亿元，15%）构成主要板块。
二级市场表现稳健，2024年成交额1022.2亿元，日均成交4.2亿元，换手率0.8%；不动产权REITs平均溢价24%，收费收益权REITs溢价27%，保障房、能源基础设施等抗周期资产受青睐。政策层面，《常态化发行通知》将底层资产扩容至12大类，简化申报流程，推动市场规范化发展。
三、成熟市场经验与ESG实践
日本、新加坡等成熟市场在资产运营和ESG领域提供借鉴：日本酒店REIT（JHR J-REIT）通过跨区域布局、品牌重塑（如福冈酒店从中低端升级为中端）和翻新改造（如东京湾东方酒店ADR提升45.8%）提升收益，2024年分派收益率超5%。新加坡REITs则聚焦数据中心收购（如吉宝DC REIT），并通过放松杠杆限制（负债率上限提至50%）增强市场竞争力。
ESG成为全球REITs发展核心议题。新加坡、日本、中国香港已强制要求ESG披露，中国内地头部管理人如华夏基金推动多支REITs发布ESG报告，但在ESG鉴证和评级（如GRESB参评率）方面仍有提升空间。例如，华夏华润商业REIT将ESG融入业务模式，涵盖绿色运营、社区共融等维度，展现行业领先实践。
四、未来趋势与核心驱动
亚洲REITs市场未来将呈现三大趋势：一是新兴市场持续扩容，中国内地在消费、物流等领域的资产证券化潜力待释放；二是技术驱动业态创新，数据中心、绿色能源等ESG友好型资产受关注；三是ESG标准加速与国际接轨，推动信息披露规范化和评级体系完善。整体而言，亚洲REITs市场在结构性调整中孕育新机遇，多元化资产布局与可持续发展能力将成为竞争关键。
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