没有限价，不设7090限制，不设初始无偿移交、自持住房，前侧宗地调规，市场深度调整，深圳西部热土上的网红盘，还能再热吗？

加紧入市

保利在广州已建了一个保利瑧誉后，在深圳又复刻了一个高端誉系项目——保利瑧誉府。

不过相比广州荔湾的保利瑧誉，深圳的保利瑧誉府的完成进度要慢得多。

据项目实地考察，才出地面三四层，且在紧锣密鼓地施工中。

据了解，保利瑧誉府预计7月入市，展厅已经开放。

虽然价格还未确定，但市场吹风9万+/平，带精装交付。

（来源:互联网平台）

项目的体量不大，占地面积不到1万平方米，但规划了2栋住宅，容积率达到了6.22。

并且由于项目占地面积小，绿化覆盖仅30.11%，仅架空层设计了部分空中花园，部分车位也规划到空中，设计成架空停车库。

基本上整个项目需要向上争取空间，总楼层也去到了44-45层，一层也设计了5户，梯户比是四梯五户。

具体到项目位置来看，周边商业配套待完善，需依赖步行1公里外的商圈。距离最近的11号线宝安站步行约1公里。

项目西南侧地块除了规划一个街心公园，还有一所36班九年一贯制学校。

前后方以及右侧被学校包围（规划的九年一贯制学校、新安中学高中部、海韵学校），加上宝安机场航线下，沿江高速旁，有一定的噪声影响。

三学校环绕， 预计未来上学、放学高峰有一定的拥堵风险。

另外，项目旁是鹏峰大厦旁，约100米处是变电站。

项目户型目前已经曝光，114-122-138-143㎡纯四房产品。

虽然户型图没有附带尺寸，但所有户型是深圳建筑新规后户型，且有一个特点，全屋带明窗和飘窗，户户带外廊（入户空间）。

这样的户型设计有一定的优势。

一是都是大面积户型，采光面大，通风性良好。

二是在深圳主流新房户型中比较少见，有自身的特点，除非一些改善类型的住宅才会自带。

三是可以增加房屋的私密性、房屋实际使用面积和便利性。

根据项目户型的布局来看，除了122平户型是2户一电梯，其他户型都设计成了专梯入户。

但这样的户型也存在一定的局限性。

有的入户空间设计不够合理，尺寸面积宽度和大小不够，导致后期改造使用难度增加，利用率比较低。

若设计成花园或者景观空间，则需要考虑光线和通风的问题；若用作杂物置物空间，则需要考虑到消防通道的安全问题，后期也就涉及入户空间是否可以封闭的问题。

利润压顶

根据保利置业2024年财报披露，去年拿了6块地，分别在上海、宁波、济南以及深圳。

其中保利瑧誉府是保利去年在深圳拿下的唯一一宗宅地项目。

而保利置业的报表上，在深圳的项目有六个，包括保利明玥澜岸、保利招商雍郡、保利勤诚达誉都、静安府、保利龙誉花园、保利瑧誉府。

但由于市场，地段，产品的关系，保利明玥澜岸、保利招商雍郡、保利勤诚达誉都、静安府、保利龙誉花园销售表现都比较一般，并且仍有一定的库存。

据深圳房地产信息平台显示（2025年5月22日）——

位于龙岗中心的保利勤诚达誉都最早2021年5月开盘，依旧还有尾盘未售罄；

位于龙岗新生的保利招商雍郡2022年9月开盘，748套住宅还剩102套；

位于坪山马峦的保利明玥澜岸最早2022年9月开盘，到2023年4月经历三次推售，共1302套住宅还剩余677套住宅；

位于龙华梅林的保利龙誉花园2022年9月首批房源入市，次年3月加推，共计748套住宅还剩余63套；

位于龙岗中心城的静安府最早2023年6月入市，四度推盘，共计702套住宅剩余221套。

如今保利集团的销售业绩和盈利能力难掩颓势。不仅保利置业收入及利润双降，保利发展的收入及利润也有很大波动。

据保利发展2024年财报披露，去年归母净利润同比骤降58.56%至约50.01亿元，相比2021年的约273.88亿元缩水了约81.74%。

今年一季度还出现收入上涨，但利润下降的情况。

根据保利发展2025年第一季度报告，今年一季度保利全国商品房销售面积2.19 亿平方米，销售金额2.08万亿元，分别同比下降3.0%和2.1%；

公司实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，受项目结转毛利率下降等影响，净利润33.68亿元，同比下降15.43%，归属于上市公司股东的净利润19.51亿元，同比下降12.27%。

而保利置业在获得保利瑧誉府宗地A001-0219的时候，付出了28.2亿元的拍地成本，楼面价约5.22万/㎡，比一路之隔的中铁能建阅臻府楼面价约4.14万/平贵了近1.08万元/㎡。

所以对保利而言，保利瑧誉府的重要性可见一斑。

竞品压力

保利瑧誉府位于宝安中心地段，板块区域内的新房有一定的稀缺性，但推售后是否能突出性价比，还是要和宝安中心、前海以及深圳核心地段的竞品横向对比。

价格是否有优势，是否有户型的优越性？

若项目预计是9万+/平，宝中的新房还有都市茗荟花园一、二期共371套现房在售，备案区间约10.48万—12.99万/平。

位置地段也相比保利瑧誉府更核心，距离宝安中心的各个顶级配套也更近，资源更集中。

前海如今也有不少新房还未售罄，比如远洋观山海、湾啟紫荆府。

远洋观山海位于前海妈湾板块，最早一批房源2024年12月入市，今年4月也加推，共计745套剩余337套未售，户型建面94-116平，备案单价区间约7.14万—9.72万/平，总价区间约747万—1105万/套。

湾啟紫荆府同样位于前海妈湾板块，2024年12月入市，319套住宅备案单价约9.24万-11.83万/套，总价区间约949万-1689万/套，剩余21套未售。

而前海前几年的一些次新房也摆上货架转让。

比如招商领玺、嵘玺家园、领尚公馆、颐城栖湾里、颐城瑧悦湾家园、锦尚公馆、前海润峯府、前海天境花园。

对比品质，是否更好，是决定市场接受度的重要因素。

另外，项目东侧的A002-0060宗地预计也很快会重新上架，位置和景观视野更好。

深圳这两年也在积极调整土地规划，将一些核心区域的商业用地转为居住用地，以满足市场需求，那么整个宝中片区是否还会诞生新的住宅用地也未可知。

作者 | 骑猪英雄