【头部玩家异动】李嘉诚北京御翠园二次七折促销

继去年10月7.6折甩卖后，2024年5月李嘉诚再度对北京御翠园降价至七折，并向老业主发放百万级补偿。项目楼面价仅千元/平，23年捂盘策略使其即使腰斩仍暴利。此举被舆论解读为套现离场，但因民营资本属性，市场将其视为个案。

由于众所周知的原因，现在主流媒体对前亚洲首富的态度是偏向负面的。老李的这次打折也被解读为套现跑路。跑不跑路先放一边，至少这几次打折销售对楼市的影响被媒体降到了最低，很多人以为这是个人行为，不能代表未来房价的趋势。

【行业地震】中海南京六折砸盘：亏本也要跑

央企中海地产在南京三项目集体跳楼价抛售：

• 观江樾（江北）：3.6万→2.3万/平，送精装+车位
• 观文澜（栖霞）：3.6万→2.4万/平
• 和山（江宁）：3万→1.7万/平

近日央企中海地产在南京的项目打折抛售，一石激起千层浪，引发了市场的强烈关注。中海这次打折的是三个主力项目，而且中海的项目比老李的打折更狠，直接打到六折。各位，这可是房子，不是大白菜。降价四成意味着什么？要知道首付才一成半，这不是促销，是砸盘啊。

对比2021年拿地成本（观江樾地价2.1万/平），当前售价已跌破成本线。经测算，观江樾项目每售出110平户型至少亏损22万，200套房源预计血亏超5000万。作为央企，此操作实属罕见，折射行业危机。

中海这次降价跟李嘉诚的甩卖还有很大不同。李嘉诚的土地捂了23年，不管怎么打折都是血赚；但中海这次打折是实打实的亏本甩卖。就拿这次降价引起业主维权的中海观江樾来说，土地是2021年9月中海在南京的第二次集中土拍时拿下的，拿地楼面价21207元/平米。现在按2.3万元/平米，还带装修送车位，相当于买一套赔一套。中海•和山项目也是类似情况，拿地楼面价大约1.5万元/平米，但现在按1.7万元/平米带装修出售，差价也是2000元/平米。

各位可能不清楚，我是在国企开发商投资部做过几年领导的。一般2000元做普通高层住宅可能也就够个建安成本，而国企这一块成本比私企会更高，2000元不一定包得住；而装修成本再低也要800-1000元/平米——这还是十年前的价格。再加上营销费用/管理费用/财务费用/税费，这个价格100%是赔本的，毛估每平米亏2000元，可能都不止。

也就是说，一套最小户型110平米的房子，中海卖一套，就亏22万；200套卖掉，估计要亏5000万以上。这可是实打实的国有资产，不属于某个人。大家一定要明白，亏这个钱是有领导要担责的。

中海为什么要这么干？显然领导也是迫于无奈，但凡能吃肉，谁愿意挨打？克而瑞南京数据显示，主城区4月新房成交面积28.79万平米，同比下降12.68%，环比降幅达18.21%。央企也要自负盈亏、自我发展。当下的楼市，压力太大了。

【市场连锁反应】

1. 维权潮与价格踩踏：2022年购入观江樾业主，首付119万已蒸发殆尽，反欠银行20余万。开发商以2.3万/平新房价倒挂二手房（最低2.4万/平），引发二手市场恐慌性抛售。
2. 央国企困境：中海2024年前四月销售额同比下跌18.8%，南京销售排名第九。断臂南京保全国核心城市，反映房企战略收缩已蔓延至央企。
3. 行业多米诺效应：头部央企低价清仓，迫使保利、招商等竞争对手直面"跟降或等死"抉择，二线城市价格体系面临重构。

对刚需来说，楼市的春天来了，接下来可以预计，降价的项目越来越多，得房率越来越高，折扣越来越大。早买不如晚买，晚买不如不买。对老业主来说，什么保值增值就别想了，安心住着吧。那些买在高位还背了巨额债务的人就悲催了，可是也没有办法，只能说倒霉他妈给倒霉开门——倒霉到家了。如果有后悔药，我想很多老业主都想买它几斤尝尝。

南京虽然不是一线城市，可在二线城市里也是房价最高、人口最多、经济最好的城市之一。中海地产又是央企开发商的巨头，是2024年全国唯二的两个销售额冲上3000亿的房企，是头部中的头部。当央企+头部房企+重点城市这些因素重叠以后，六折甩卖就不再是单纯的市场行为，而代表了一种信号。

【趋势启示】

• 刚需窗口开启：开发商割肉潮或持续，买方议价权增强

• 投资逻辑颠覆：南京案例印证"核心城市抗跌"神话破灭，房价普跌通道打开

• 政策风险预警：国资亏损甩卖隐含更深层调控预期，或倒逼政策加码

这次中海的打折促销，可能揭开的是今年房价下行的序幕。当小阳春过去，楼市进入传统淡季之际，房价可能要迎来今年的新一轮下跌。枪声响起的时候，比的就是谁跑得更快，稍微犹豫，付出的代价会是更多的真金白银。