保利、万科跌幅扩大！前5月TOP10房企销售变幅榜 从万科保利可以判断房地产行情 房地产龙头万科保利
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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1686篇原创
图片来源|AI自动生成
房企冰与火还在继续。
据中指院数据，2025年1—5月，TOP100房企销售总额为14436.4亿元，同比下降10.8%，降幅较1-4月基本持平，微降0.6个百分点。5月单月，TOP100房企销售额同比下降17.3%，较4月单月降幅扩大0.5个百分点。
图表来源|中指院（特此感谢！）
不同阵营房企之间的降幅又不一样。其中比较抗打的是TOP10以及TOP31-50，销售额均值同比降幅分别是9.5%和3.6%；降幅最大的为TOP51-100房企，销售额同比下降15.6%；其次是11-30房企，销售额同比下降13.5%。
从TOP10房企来看，7074.8亿元的总销售额，占据百强房企销售额的49%，成为绝对的引领者。另外蜜妹发现，从这10强房企各自的沉浮里，也颇能窥见房地产行业目前格局的变化。
如下图，前5月Top10房企销售额变幅榜里，有4家实现同比上涨，数量比前4月的3家多了1家。但最高涨幅有所回落。
前5月销售同比上涨最大的是越秀地产，涨幅26.94%，而前4月涨幅第一的是华发地产46.31%。到了5月华发涨幅回落至20.64%排名第二。
第三位建发房产则从前4月的4.31%涨幅回落至前5月的2.75%。
比较亮眼的是滨江集团，从前4月的-9.27%翻红至+0.05%。作为10强榜上仅剩的纯民企，滨江集团可谓是深耕选手的标杆。
将“深耕杭州”做到极致，或许是其能穿越周期的原因。另外凭借深厚的本地政商关系和精细化管理，其在成本控制上也做到优秀。
当然凡事都有两面性。过度依赖杭州单一市场，也意味着风险比较集中。滨江集团也面临杭州二手房市场承压（挂牌量激增），新房价格战加剧，其赖以生存的“品质溢价”护城河被侵蚀，区域外拓能力不足等困境。
下跌的6家房企里。除了保利、万科相比前4月跌幅扩大，其他4家跌幅均有不同程度缩窄。
保利属于最近几年的销售一哥。前5月销售额跌幅从前4月的8.75%扩大到11.58%。在蜜妹看来，保利产品定位与市场需求错位，是其最大的失误。2025年改善市场崛起，保利有大量刚需盘库存积压，拖累了销售。
另外为冲刺销售规模，保利在部分重点城市（如广州、南京）大幅降价，虽短期冲量，但引发前期业主不满，损害品牌信誉。
万科则不多说，目前正在艰难期，能不能挺过去就看这两年了。
缩窄的4家里，中海地产、招商蛇口属于跑输10强房企平均，同比跌幅均超过10%。
在蜜妹看来，中海的主要问题在于手里货太少。在2024年市场低点手握约800亿元现金，却过于谨慎，未能有效补充优质土储，导致2025年可售货值不足。
招商蛇口则是“慢周转、高溢价”的港资模式在内地快销市场显得效率不足，项目周转速度显著落后于头部民企。
综上，头部房企的分化，本质是行业逻辑的重构：从“规模竞赛”到“生存竞赛”，从 全国布局到区域深耕，从标准化复制到产品力突围。
房地产的“青铜时代”已然来临。规模排名失去意义，活下去并找到可持续的盈利模式，才是所有参与者的核心命题。
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