我最近一直在研究房地产市场，发现2024年的数据确实挺吓人的：

全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，二手房价格更是全线飘绿，70个大中城市里没有一个上涨，厦门甚至跌了13.1%。

但进入2025年，情况开始出现微妙变化。

4月份的数据显示，70个大中城市里有22个新房价格环比上涨，北京、上海核心区的二手房成交量同比激增30%，连土地市场都开始回暖——

大城市的土地溢价率明显上升，开发商拿地的积极性回来了。这些信号让我想起2015年那轮楼市触底时的情景，当时也是政策先行、量价齐升，最终开启了五年的上行周期。

不过这次回暖的节奏和以往不太一样。中央经济工作会议明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策工具箱里的东西比以前更丰富了：首付比例降到15%，房贷利率低至3%出头，LPR还有进一步下调空间，月供成本能再降5%-10%。

更关键的是，这次政策不再是简单的“放水”，而是真金白银地投入——2025年计划新增100万套城中村改造，政府直接收储存量房转为保障房，仅一季度就消化了1亿平方米库存，库存去化周期从18个月降到12个月。

我老家郑州的数据最直观：2025年6月新房均价13404元/平，虽然同比涨幅不大，但核心区的改善型楼盘像招商时代映江河，单周就能卖15-20套，而远郊的荥阳、新郑还在以价换量，价格同比下跌3%-8%。

这种分化其实是市场自我调整的必然结果。一线城市和强二线城市凭借经济活力和人口流入，已经率先企稳。

上海、杭州的土地出让金恢复到2019年的90%，深圳核心区的现房去化周期缩短到8个月，优质学区房的溢价率重新回到15%。

而三四线城市就没这么幸运了，2024年土地出让金只有2021年的40%，广义库存超过120亿平方米，部分资源型城市房价跌破千元，租金回报率还不到1%。

这让我想到2018年棚改退潮后的燕郊，房价从4万跌到1.5万，这次三四线可能要经历更漫长的调整。

但有几个关键变量正在改变市场逻辑。首先是政策定位的转变，官方首次将房地产归入“大宗消费”，这意味着从过去的“防风险”转向“促消费”。

《住宅项目规范》实施后，新房层高必须3米以上，电梯、隔音、适老化设计都成了硬性指标，2025年全国70%的新建住宅都将采用新标准，这直接刺激了改善型需求——核心区新房成交量已经上涨15%，144平方米以上的大户型占比达到45%。

其次是金融工具的创新，不动产REITs试点覆盖保障房和商业地产，持有型物业的年化收益率能达到5%-7%，这为房企提供了新的融资渠道，也让投资者看到了稳定回报的可能。

更重要的是，居民收入在稳步增长，2025年一季度全国居民人均可支配收入同比增长5%，扣除价格因素后实际增长5.5%，工资性收入占比超过60%，这为购房需求提供了坚实基础。

综合这些因素，我认为楼市确实已经触底，明年回暖的概率非常大。瑞银预测全国房价将在2026年初企稳，比之前预期提前了半年，这背后是供给端的深度调整——

300个城市的土地出让金和新开工面积相比2020年峰值下降了67%，一线城市库存周转月数回到2015年的14个月，供需关系正在重新平衡。

不过回暖的幅度会有明显分化：核心城市房价预计上涨3%-5%，成交量增长15%，而三四线可能继续下跌3%-8%，去化周期维持在18个月以上。

对于购房者来说，现在正是抄底核心资产的好时机，尤其是那些受益于城中村改造和城市更新的区域，比如郑州的金水区、郑东新区，政策红利释放后增值潜力可能超过10%。

但要避开远郊和非优质房源，这些地方可能长期处于阴跌状态。

当然，市场复苏的过程不会一帆风顺。

房企债务压力依然巨大，2025年到期债务超过5000亿元，部分项目可能通过破产重整来盘活。但随着政策的持续发力，特别是超长期特别国债和专项债的发行，资金链紧张的问题会逐步缓解。

历史经验告诉我们，房地产市场的周期从来不是直线，而是螺旋式上升。现在的每一个积极信号，都在为下一轮复苏积蓄力量。

作为普通购房者，与其纠结于短期波动，不如把目光放长远，在政策底和市场底的双重机遇中，找到真正值得持有的优质资产。

毕竟，房地产的终极价值，永远是地段、品质和城市的发展潜力。