6月10日，锦江区驸马板块约61.3亩地块拍卖，在与金茂、新绿色的多轮角逐后，华发股份&锦江统建以22000元/㎡楼面价成交。

事后复盘，这宗地块有两大看点：

1、今年5+2区域成交的首宗2万+住兼商地块。

2、华发股份和锦江统建在同一板块持续落子高改，实属少见。这将对板块走向带来何种影响？

但也有人认为，今年3月，驸马板块约57亩纯住宅用地拍到了25100元/㎡，相比之下，22000元/㎡楼面价并不高。市场和业界，为何对驸马板块的预期如此高？成交楼面价从25100元/㎡到22000元/㎡，真的是降了吗？驸马板块能否持续保持上升势能？值得重点关注。

先来对比下两块地的指标。

日前成交的61.3亩地块，位于驸马板块半岛一线，毗邻梅香湖、华西附二院锦江院区，紧邻锦宸院，容积率仅1.8，商业占比约10-20%，限高约36米。而今年3月成交的约57亩地块，紧邻61.3亩地块，但却是纯住宅用地，容积率约为2.1。

除了容积率略有不同，最大的区别在于61.3亩地块的商业指标。

“22000元/㎡的成交价本身并不低，在今年排名第五。如果是对比同板块商住地块，去年的成交楼面价为17000元/㎡，一年时间，差距明显。”业界资深人士表示， 如果61.3亩地块剔除商业，以纯住宅部分来计算楼面价，无疑将接近约25000元/㎡，也就是57亩地块的 成交价。

业界和市场高期待值的背后，是驸马作为成都头部板块的地位，难以撼动。

从土地成交来看，近两年内，整个5+2区域成交价在2万+的地块，共计29宗。

排第一的锦江区以13宗断层式领先；其次是高新区7宗，成华区和青羊区分别4宗。

细分板块看，TOP3区域分别是：高新区大源（5宗）、锦江区驸马板块（4宗）、锦江区林家坝（4宗）。而锦江区金三板块（3宗）、青羊区外光华（3宗）紧跟其后。

锦江三巨头——驸马、林家坝、金三，以总11宗地块一骑绝尘。凭借城市资源的一脉相承、地理位置相邻、高能级产品集中……三大板块已形成高端供应金三角。林家坝和金三，主打大平层，驸马则以低密为主，产品形成差异化，能级相互借势，对高净值人群的吸附力持续增强。

再看在售，锦江区是5月唯一成交均价超过4万元/㎡的区域，且连续3个月超4万元，成交套均总价超800万。 （数据来源：克而瑞）

从近几月数据看，驸马板块的锦宸院，堪称锦江区的成交主力。该项目以建面195㎡以上洋房和叠拼为主，2月底入市以来，不到四个月已开盘四个批次，洋房总价800万——1200万、叠拼1500万+，已实现约30亿的热销。

毫不夸张的说，经过数年的蓄力，驸马已在成都楼市的高端局中，形成独特的低密高端新极核， 直接带动了成都高端市场的持续供应和产品升维，甚至助力高改住宅和千万+房源成交量持续上升。

驸马板块为何能在短短数年，实现城市价值与产品能级的三级跳？

天时、地利、人和，缺一不可。

房地产价值，核心是城市价值。

驸马板块势能提升迅猛，实质是成都城市综合实力与宜居价值的跃阶。

近两年来，城市核心级战略土储的释放，更是激发了市场热情，新一轮的城市化进程和价值修正中，驸马板块脱颖而出。

驸马板块规划示意图

上一轮城市TOP级板块——攀成钢、金融城的形成，均依靠统一规划，集中开发，连片成势，实现城市与居住的整体升维。驸马板块预留空间更大，值得期待。

新周期下，购置核心物业成为不少高净值人群的刚性需求。

而此类物业，往往只产生在城市核心区，超高层大平层和低密物业两种业态中。前者占据难以复制的城市景观，后者享受稀缺的居住舒适体验。

而在成都，始终有一批高改置业者钟情低密物业。在大平层为主的市场供应下，5+2区域能形成连片供应低密物业的纯粹板块，只有浣花溪和驸马。前者以存量房为主，驸马则代表不断迭代的产品力。

尤其是“好房子”国家战略下， 驸马板块已实现低密物业的“代际跃迁”，在高改同质化的今天，有着难以取代的差异化竞争优势。

今年，驸马迎来了城市资源和人气的兑现，确定性和成长性更高。

华西医院锦江院区正式运营，华西三巨头聚齐；年末，预计地铁13号线将开通，交通迎来质的飞跃；七中育才驸马校区已在建，还有规划中的成师附小驸马校区，名校云集；商业配套逐步完善，总体量约17万㎡的锦官花城购物中心，预计年内将建成。

华西医院锦江院区效果图

判断一个区域是否成熟和具备确定性，“人气”是重要指标。

板块迎来了集中交付期，除锦江大院、锦江赋已交付外，今年锦江璞园、锦江上院也将陆续交付，人气旺盛。

从后市来看，板块内的2万+地块也将陆续上市，未来区域能级或将持续上升，预期看高。

锦宸院项目实景图

华发股份、锦江统建除锦宸院一期外，还有三大地块在手：约48亩的锦宸院二期，容积率1.8，将以小高层和4F叠拼供应为主，预计三季度亮相；以25100元/㎡摘得的57亩地块，预计四季度亮相；以及新成交的61.3亩地块。

而新绿色驸马57亩项目，容积率约2.2，建面约200㎡+户型占比近半，从成交楼面价24800元/㎡来看，项目定位高改。

5年时间，驸马板块走出了一条难以复制的成长之路，离不开城市发展的顶层设计，战略土储的释放节奏，清晰统一的低密产品规划、单盘出色的营销能力。

三圣乡梅香湖边的城市天际线

作为板块的开拓者、深耕者和价值投资者，华发股份、锦江统建，也伴随驸马的成长，走到了前台。此次持续拿地，又将对后市有何影响？

从2020年起，这对CP在驸马板块已联合开发了锦江大院、锦江璞园、锦江上院、锦宸院四个项目，在区域保持着超高的市场占有率，主场优势明显。

锦宸院项目实景图

业界评论，这和华润置地深耕成华区、中国铁建地产深耕武侯区，在区域形成强大的影响力和话语权，有着异曲同工之妙。

“深耕，意味着对区域价值的深度认同，对城市更高能级资源的深度整合，以及对区域发展的重要推动。”资深人士表示，以锦江统建为例，除住宅开发，其所在集团也承担了锦江区众多公建化设施的建设，如驸马板块的道路等城市基础配套，对区域的提质是全维度的。

“这样的深度认同和助力，才能做出适配区域、引领需求的产品。同时，业主和意向购买客群积累更深，规模化的集中效应也更为明显。”业界资深人士表示，就驸马板块而言，华发股份与锦江统建对区域的塑造，功不可没。

但和开发初期不同，板块已从一家独大到百花齐放，吸引了包括华润置地、新绿色等品牌房企入驻开发，包括金茂在内的多家开发商也积极参与土拍，对区域信心十足。

资深资深人士表示，今年下半年，还有一大波千万+大平层将陆续面世。但驸马板块凭借低密高端的稀缺性，依然抗打，后市可期。