文/庞无忌

对跨国公司来说，投资中国不再只是因为“低价”。

办公楼、购物中心等商业地产一向被视为观察宏观经济冷暖和结构变化的重要“窗口”：‌购物中心客流与销售情况反映消费信心；各类企业对办公空间的选择则是产业结构的镜像。

全球商业地产服务和投资公司世邦魏理仕中国区总裁李凌经常透过这些“窗口”观察中国经济以及跨国公司在华发展。对李凌来说，世邦魏理仕中国业务发展的切口中，能找到关于未来的丰富“线索”。

中国角色：从“成本洼地”到“创新高地”

“我们每年都会帮助很多跨国企业在国内各地选址。”李凌近日接受中新社国是直通车专访时说，公司的产业地产团队近期为一家工业机器人领域的知名外资自动化设备制造商提供战略性房地产服务，支持其在上海及华东区域的多个研发及制造基地的不动产策略。

其背后逻辑在于：中国已连续多年稳居全球最大的工业机器人消费国和生产国，工业自动化、智能制造战略的不断推进为企业发展提供了广阔的空间，同时中国在这一领域的研发能力和人才储备也是吸引企业落地的重要原因。

在新能源汽车领域，李凌说，我们还帮助一家财富500强汽车零部件企业的总成生产基地落户合肥；又协助另一家零部件企业的绿色生产基地选址嘉兴，这些都体现中国在新能源汽车产业链方面巨大的集聚优势。

李凌称，在世邦魏理仕扎根中国内地近40年的过程中，的确注意到跨国企业在中国的布局是有所变化的。“如果说10年、20年前吸引跨国企业在中国布局的是劳动力、土地、市场等因素，今天跨国企业在中国加大投资的驱动力则更多地来自中国的产业链效率、研发创新能力和人才优势。”

李凌表示，其背后的深层原因其实是中国制造在全球产业链、价值链中的角色变化。

一方面，中国已经逐渐从价值链微笑曲线的底部，也就是代工、组装，转向研发设计和品牌服务等附加值更高的两端；另一方面，在新能源汽车、无人机、化纤、纺织等不少新兴产业和传统产业中，中国的技术能力已经处于或接近世界领先水平。

零售模式：从“标准化”到“体验化”

在中国制造业凭借向创新转型的强劲势头吸引外资企业不断追加投资的同时，消费领域也正悄然发生变革，注重体验和个性的消费趋势正吸引着众多零售商积极布局。

今年端午假期与“六一”国际儿童节重叠，短途自驾游、家庭亲子游需求大幅增加，“亲子经济”让文旅融合等多个领域迸发出新活力。这是中国消费模式转型升级的一大表现。

李凌认为，当前国内消费市场呈现出“餐饮、休闲旅游、演艺活动等服务型消费的活跃度明显高于商品消费”的特点，体现出消费者对于由独特体验所创造的文化、社交、情绪等附加价值的认可程度在不断增加，这是未来释放消费潜力、消费转型升级的重要领域。

从中长期来看，随着中国经济的持续增长、收入水平提高和社会保障体系完善，消费者对高品质商品与服务的需求潜力巨大。

中国消费模式的变化也推动零售品牌的策略变化。李凌透露，在今年3月的最新调查中，世邦魏理仕发现零售品牌在国内拓展的积极性有所增强。在所有来自零售品牌的业务问询中，73%和新设立或者扩张门店有关，这一比例是自去年年中以来的新高。

他指出，零售品牌的门店策略并非一成不变，而是根据当地市场的消费趋势、市占率和盈利水平、品牌生命周期等来进行适时调整，“有进有退，优化整合和扩张升级并存才是市场的常态”。从不同业态来看，除了不断迭代的茶饮咖啡，近年来户外运动、潮玩宠物、生活方式类品牌的扩张态势是最为明显的，这与中国消费者偏好的变化是一脉相承的。

在这种趋势下，品牌门店策略已经从标准化、规模化向体验化、个性化转变，“因此我们看到越来越多的旗舰店、新概念店、跨界店、快闪店的涌现”。世邦魏理仕近年来帮助不少外资品牌在中国落地首店和创新概念店，包括Supreme中国首店、Zara安福路快闪店等。它们在选址上也越来越重视物业、街区与品牌文化的契合。

2024年中国社零总额接近49万亿元，是全球第二大消费市场。李凌认为，不管是外资品牌还是本土品牌，中国市场都能为其孕育、发展和创新提供土壤。

投资热点：聚焦核心城市圈

消费的释放也将进一步带动周边商业地产投资，零售物业、酒店等消费相关商业地产受到了投资者更多的关注。世邦魏理仕提供的数据显示，酒店大宗物业交易在2023年达到了2019年以来的最高峰；而零售物业的大宗交易在过去两年累计近1000亿元，2024年更是超越办公楼成为所有物业类型中的交易额榜首。

从区域布局来看，李凌建议投资者重点关注长三角、大湾区、京津冀、成渝等国内重点城市群中的核心一二线城市。

2024年以来，中国商业地产经历资产价格的加速调整。截至2025年一季度，李凌指出，国内一线城市主要类型商业地产的资本化率中位区位已经上升到5.5%-6%，比市场的无风险收益率，也就是十年期国债的到期收益率高出370个基点以上。与此同时，在国内公募REIT市场上，保租房、厂房、消费基础设施、仓储物流等产权类REIT的市场定价自去年四季度以来普遍回升，大多处于溢价交易的区间。上述现象均表明，国内优质商业地产资产价格的吸引力正在逐步增强。

李凌指出，在资产类别上，建议投资者关注受经济周期波动影响较小的一二线城市租赁住宅和区域型购物中心。对于周期性相对较强的办公楼和仓储物流，可以优先关注供需关系相对较好或短期有望迎来显著改善的市场，比如京沪核心商务区的办公楼，长三角和大湾区的高标仓等，未来的6-12个月很可能将迎来周期性投资的窗口期。