中经实习记者 孙汝祥 记者 夏欣 北京报道

2021年6月21日，首批公募REITs在沪深证券交易所上市。有关数据显示，四年来，中国内地REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量已超过中国香港、新加坡及日本，成为亚洲第一。

其中，从一级发行到二级交易的全链条，沪市REITs占全市场的比重均在七成左右，上交所正着力打造国内REITs市场建设发展的主阵地。

具体而言，从一级市场看，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元。从二级市场市值看，截至目前，上交所44只REITs产品的市值达到1370亿元。从二级市场交易看，沪市REITs 2025年以来的日均成交额约4.37亿元。

上交所表示，从基础制度的不断夯实，到市场整体扩容提质，再到投融互信的持续强化，上交所坚持用市场化的力量引导良性生态的形成，以优生态促发展，始终走在REITs市场生态建设的前列。

市场化改革让价格回归市场

四年来，上交所着重建立以市场化价格为核心，带动发行定价、二级市场交易、存续期管理全链条发展的良好生态，相信市场，以市场化力量共同促进REITs市场高质量发展。

从一级市场来看，REITs市场普遍采用询价机制，通过设定合理的询价区间，吸引投资者参与报价，最终确定发行价格。

据行业专家分析，当前REITs市场价格进一步反映了项目资产的内在价值与市场风险，实现了市场相对均衡的状态。

记者了解到，近期启动询价的中银中外运仓储物流REIT，通过采用上下限打开的市场化定价区间，给予投资者充分的定价权，充分激发了市场投资人的热情，共获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍（剔除后），报价机构户数、全场倍数均位于中国公募REITs产品推出以来市场第二，央企公募REITs第一。

中外运最终定价参考市场化报价结果较评估价的溢价率达到16.16%，为公募REITs推出以来市场最高发行溢价率，奠定了未来平稳走势基础。

从二级市场来看，上交所已上市的44只REITs中也涌现出一批“排头兵”项目，这些项目得益于底层资产稳健运营、投资回报稳定丰厚、产业方积极参与、重要机制逐步建立，市场价格表现在各自行业内名列前茅。

据记者了解，在市场化的价格形成机制下，投资者对于“好项目”的认可会自发地发挥市场筛选作用，其具体表现就是二级市场价格的上涨和交易活跃度的提升。

记者观察到，这些市场认可的“好项目”较发行价的涨跌幅（后复权）普遍在20%以上，最高超过90%，2025年以来的换手率普遍在1%以上，显著高于全市场平均水平，已走在全市场前列。

除了市场认可外，对于“好项目”参与方，上交所充分发挥交易所债券条线在市场服务、融资审核、持续监管、投资交易等全链条的综合服务优势，支持其建好REITs平台，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。

“REITs市场化改革的核心在于让价格回归市场，让市场在资源配置中发挥决定性作用。”资深市场人士对记者表示，“经过改革，REITs市场在项目筛选、定价、交易等环节更加透明、高效，投资者能够根据自身风险偏好做出合理决策，市场资源配置效率显著提升。”

投资价值进一步显现

REITs市场自诞生四年来，以优异的价格表现和稳健的分红回报，赢得资本市场投资者的青睐。

有关数据显示，截至目前，全市场共有66只REITs产品上市，总市值超2000亿元。其中，沪市44只REITs的市场表现尤为突出，总市值达到1370亿元，较发行价复权上涨约30%，尤其是2025年以来涨幅超过20%，跑赢主要宽基指数。

得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者能从REITs分红中获得高额稳定收益。沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。

除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。沪市REITs二级市场除权价格平均涨幅约14%。

优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

REITs市场的蓬勃发展离不开各类投资者的积极参与。从公开信息可以看到，REITs市场投资者呈现多元化趋势，除保险机构持续参与REITs投资外，券商自营、私募基金等投资机构的参与度也显著提高。日益丰富的投资者群体使得REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品也不断创新。

未来，随着REITs指数基金以及ETF等创新产品开发，会继续为市场带来稳定的增量资金，也有助于流动性的改善。

资深市场人士告诉记者：“根据公开信息，目前全市场在审或待发售的REITs项目共21单（含扩募），其中上交所17单，这些在审项目将进一步扩充REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础，REITs产品体系将会越发丰富，产品创新日益繁荣，市场化程度持续提高，使得REITs市场各参与方的获得感、参与感不断提升。”

另据记者了解，上交所持续发力加强投融互通互信，引导各类投资机构参与，积极培育REITs良性市场生态，提升服务实体经济效能。

资深投资人告诉记者，2021年REITs推出以来，上交所作为组织者，以业绩说明会、投资者交流会、专题节目录制等多种形式，协调市场各类投资者与REITs项目融资方进行对接交流，通过这些活动，投资者对于REITs产品特性、资产运营管理、平台建设发展等方面的认识愈加深入，各市场参与方之间的沟通交流更充分，投资者基于REITs产品内在价值进行投资决策，进一步强化了REITs市场的价格均衡。

市场持续扩容增类

截至目前，上交所已上市REITs产品44只，数量较2023年年底增加1倍，常态化发行成效显著。

资产类型上，上交所有最全面的资产大类和最丰富的细分形态。从2021年6月首批上市的产业园、收费公路、仓储物流、生态环保，到后来陆续上新的保障房、能源、消费、市政等大类资产，再到本周刚刚获批的数据中心，上交所REITs市场资产图谱不断拓宽。

上交所表示，未来，沪市REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地，绘就更加丰富多元的公募REITs图谱。我国是基建大国，公募REITs承载着盘活存量资产、服务实体经济等宏大的战略意义，多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新，也为公募REITs的未来留下更多的期待空间。

除首发的各类REITs项目外，已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中。

据了解，上交所持续积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，助力REITs市场实现高质量发展，已经形成“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

2023年，上交所REITs市场已有普洛斯、张江产业园2只REITs实现扩募份额上市。2024年以来，沪市已有6单REITs项目发布扩募公告，其中有4单处于受理审核阶段、2单已获基金注册批复。扩募作为REITs最具特色的发展路径之一，正引领着上交所REITs市场向更深层次、更宽领域迈进。

持续推动多层次REITs市场的发展也是强化REITs市场生态建设的重要方面。当前我国多层次REITs市场已初步成型：Pre-REITs聚焦于资产培育和成长，资产尚处于起步阶段；类REITs的底层资产相对更成熟，固收属性较为突出，是不动产资产证券化的初步尝试；持有型不动产ABS已能够产生期间现金流收益，且具有更加鲜明的权益属性，是不动产资产证券化布局下的重要创新。

上交所设计出持有型不动产ABS这一创新产品，目前沪市已有7单项目落地，总融资规模达到122亿元。

资深市场人士认为，在多层次REITs市场发展中，资产证券化产品图谱越来越全面，发展路径方向更加清晰，投融双方选择更为丰富，也为公募REITs市场的发展提供强有力的基础。

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：颜京宁）