靠近天地美墅项目大门的一栋别墅墙壁上爬满了藤蔓，室内多名房产中介和意向购房人正在看房。中房报记者 李叶/摄

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这片沉寂20载的别墅群能否借此次法拍重生？

中房报记者 李叶丨北京报道

一座闲置20年的别墅区突然成了北京通州楼市的焦点。

7月21日上午8点55分，北京市通州区梨园镇云景南大街笼罩在闷热的暑气中，伫立于此的天地美墅项目外，已有数百名意向客户排起蜿蜒长队，等待着参观的正式开启。透过项目铁门缝隙往里看，欧式别墅群在疯长的藤蔓中若隐若现；外围仅南门东侧一家洗车行正在营业，其余多家底商门窗紧闭，灰尘覆满窗沿。

“闲置20年了，听说就4户人居住，平时保安看得很严，外人也不让进，显得特别神秘，我这次来参观就是满足一下好奇心。”一名周边的居民在与中国房地产报记者交谈时感慨，“旁边北京现代音乐学院的学生换了一茬又一茬，这里头始终黑着灯。”

“这里别墅的起拍价相当于周边住宅的5~8折，我是抱着检漏的心态来的。” 队伍中，一名拿着拍卖资料的女士向中国房地产报记者坦言，不过，听说这里的房源有不少问题要解决，是否参与拍卖还需要深入研究。

排队过程中，有不少中介看房团会发放房源资料。中房报记者 李叶/摄

较低的起拍价，或许是这片别墅群成为近期北京通州法拍市场“顶流”的一大原因。拍卖资料显示，天地美墅项目将于8月12日正式拍卖，此次挂牌的191套房源涵盖车库、商业和住宅，面积跨度极大，从36平方米的车库到1400平方米的独栋别墅均有涉及，车库价格低至10.8万元。多数住宅房源的面积则在199~340平方米间，起拍单价约2万元~3万元/平方米，远低于周边3.5万元~5万元/平方米的二手住宅均价。

在现场热闹的氛围外，也有市场人士提前“泼出一盆冷水”：该项目目前未开通燃气，亦无集体供暖。竞拍后，还面临着补缴20年物业费、垫付增值税和不动产权证下本难等情况。

对此，中国房地产报记者致电项目开发商北京恒帝隆房地产开发有限公司（以下简称“北京恒帝隆”）并留下联系方式，截至发稿未收到回应。

这块沉寂了20年的土地背后藏着怎样的故事？竞拍成功后，是否能真正迎来“苏醒”？

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“苏醒”之路

天地美墅群中一套闲置的房源，外观保存完好。中房报记者 李叶/摄

天地美墅项目共分为四个区，此次开放参观的为一区。

根据天地美墅物业张贴的公告，由于近期接到广大群众来电咨询法拍房看房事宜，公司对此高度重视，暂定于2025年7月18日、21日、23日、25日上午9点至10点开放天地美墅一区看样，10点以后不再放行进入，看房时间截止到上午10点30分结束清场。

在天地美墅项目内，记者发现，这些建造有20年之久的房屋瓷砖和窗户依然保持完好。有房地产中介人士称，当年项目用料比较实在。

“我从网上看到这里要拍卖的消息就来过一次，不过那时还没开放参观，只能在外围远远看一看，这次开放了看样就马上过来了。”一名意向购房人表示，或许会参与竞拍，但超过预期价格就会放弃。

天地美墅区域示意图。

“这次实际将释放400多套房源，首批拍卖的是191套。起拍价格虽低，但是通常在竞拍过程中会有涨幅，我们估计后续的房源会根据第一次拍卖的效果来定价。”一名法拍机构的人士向记者坦言，除了实际价格会上浮外，由于众所周知的原因，拍卖成功后竞买人还有许多问题要解决。

记者查阅拍卖公告发现，公告中有许多不同于购买商品房的“风险”。

拍卖公告显示，竞买成功后，依法应由原产权人、买受人承担的相关税、费，须竞买人自行向本拍品所在地的税务和国土等部门咨询，法院不负责答复。原产权人承担的相关税、费，由买受人垫付，买受人须到不动产所在地主管税务相关（各区分局）办理垫付税费业务。

“拍卖物建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价及土地使用费等，以相关主管部门最后核实为准。拍卖物建筑面积如实际面积与登记面积不符，其风险由买受人自行承担。”

“拍卖成交后，法院仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续。拍卖物是否可以办理产权过户手续，由买受人自行到相关主管部门查询并处理；买受人应自过户法律文书送达之日起20日内到相关主管部门迳行办理产权过户手续。”

同时，有消息称，当下由于缺乏测绘图，开发商不配合提供，所以个人的不动产权证下本不确定。就此问题，记者致电项目开发商北京恒帝隆并留下联系方式，截至发稿未收到回应。

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“神秘”传闻

天地美墅项目入口处，意向客户需要在物业处登记方可进入。中房报记者 李叶/摄

“可以说，这是天地美墅首次向公众揭开它的‘神秘面纱’。”上述周边居民表示，该项目之所以闲置这么多年，它背后的故事大家也都有所耳闻。

天地美墅的命运，与北京恒帝隆紧密交织。

这家成立于2001年的房企，企查查APP显示股东为香港亿盛亚洲有限公司（持股81%）（以下简称“亿盛亚洲”）和北京佳越天地经贸有限公司（持股19%），法定代表人为徐慧敏。

中国房地产报记者调查发现，除了天地美墅所在地块外，北京恒帝隆名下还有“恒隆家园”地块，梨园三十八地（地名）地块。围绕着北京恒帝隆名下多宗地块一直以来就有多种传言，而这些传言都绕不过通州区梨园镇一位“落马”的房姓镇政府官员。

据北京市第一中级人民法院（2007）一中刑初字第1185号刑事判决书以及北京市高级人民法院〔2007〕高刑终字第507号刑事裁定书显示，“被告人房某及其组织成员于1996年至2005年间，为攫取巨额经济利益，采用提供虚假证明材料骗取土地使用权等非法手段聚敛钱财，具有一定的经济实力……”经过法院确认，被告人房某涉及多个罪名中，其中包括非法转让土地使用权犯罪3起。

房某在法庭审理中的辩解及其辩护人的辩护意见为：“……在房某获取土地使用权的过程中，梨园村、大马庄村、小稿村村委会及土地管理部门应承担主要责任，且房某支付了土地补偿款，未给集体造成经济损失，土地使用权亦不是法律规定的非法经营罪的犯罪对象……”

对上述辩解，法院认为，农民所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，房某故意违反土地管理法规，采用非法获取土地使用权证等手段签订书面转让协议，将农民集体所有的土地使用权转至其控制的北京胜利通工贸有限公司或转由其他单位和个人有偿使用的行为，已严重侵害了集体土地的使用权，其行为符合我国刑法关于非法转让土地使用权的法律规定，其向村民委员会缴纳“土地补偿金”的行为，不能作为否定其犯罪性质的事实依据。另查，我国对土地使用权的经营实行经营许可证制度，非法经营土地使用权的行为属于非法经营行为，而非法转让土地使用权显属非法经营的表现形式，二者间属于从属关系。因此，我国刑法规定的非法经营罪与非法转让土地使用权罪形成从属关系的法律竞合，依照“特别法优于普通法”的法律竞合适用原则，房某的行为符合法律规定的非法转让土地使用权罪的犯罪构成。

该判决书显示，房某实际控制的公司达数十家之多，并包括房地产开发类的公司。判决书显示，房某数罪并罚，被判20年有期徒刑，刑期自2005年11月6日起至2025年11月5日止。

不过，在工商信息中，中国房地产报记者并未查询到房某与北京恒帝隆的关联信息。

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往日纠纷

天地美墅外多家底商门窗紧闭，灰尘覆满窗沿。中房报记者 李叶/摄

天地美墅此次拍卖涉及一场往日金融借款纠纷。

广东省深圳市中级人民法院（2022）粤03执2840号之一裁决书显示，申请执行人深圳市思道科投资有限公司（以下简称“深圳思道科”）与被执行人北京恒帝隆借款合同纠纷一案，最高人民法院（2020）最高法民终1298号民事判决已经发生法律效力。

由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求强制被执行人偿付人民币129亿元及迟延履行期间的债务利息等，本院依法立案执行。

在审判过程中，广东省高级人民法院根据申请执行人的申请，作出了（2018）粤民初31号民事裁定书，查封了被执行人北京恒帝隆房地产开发有限公司名下土地，土地证号为京通国用（2014出）第00087号、京通国用（2015 出）第 00073 号、京通国用（2003 出）字第 014号、京通国用（2013 出）第00217号、京通国用（2013 出）第 00216号、京通国用（2014 出）第00057 号、京通国用（2014出）第 00068号。

在执行过程中，本院依法向被执行人送达了《执行通知书》《报告财产令》，责令其在指定期限内履行义务并如实申报财产情况，但被执行人并未履行生效法律文书确定的义务。现申请执行人向本院提出申请，要求处分涉案土地以清偿债务。本院查明：上述土地除了土地证号为京通国用（2014出）第00087号土地外其余六块土地为本案抵押物。

法院认为，被执行人在指定期限内拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人申请处分被执行人的涉案土地，符合有关法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条、第二百五十四条规定，裁定如下：

拍卖、变卖被执行人北京恒帝隆房地产开发有限公司名下土地，土地证号为京通国用（2014出）第00087号、京通国用（2015 出）第 00073 号、京通国用（2003 出）字第 014 号、京通国用（2013出）第00217号、京通国用（2013出）第 00216号、京通国用（2014 出）第 00057号、京通国用（2014 出）第00068号以清偿债务。

这片沉寂20载的别墅群能否借此次法拍重生？仍充满未知数。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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