作者 | 傅斯特

中国城市高速扩张的时代，可能真的要落幕了。

高层会议，已经定调。在日前举行的中央城市工作会议上提到：

城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

要知道，全国层面的城市会议在历史上只召开过5次，如此高规格会议，几乎每一次都让中国城市的格局迎来大洗牌。

值得一提的是，正是2015年的上一次中央城市会议，拉开了大规模棚改的序幕，对城市发展和房地产市场带来了深远影响，也带来了一波拆迁造富的热潮。

时隔十年，高层会议定调中国城市发展进入“存量提质增效”阶段，意味着城市更新的关键拐点，正随之到来。

这场巨大的连锁反应，与每个人息息相关。

一个明显的变化是：拆迁暴富的神话，正在淡出公众的视野。

去年广州白云石井潭村最低仅有6600元/平的征收补偿，曾经引发广泛讨论。

白云潭村旧改赔偿方案（数据来源：广州楼市发布）

要知道，作为广州重点推进的四大片区旧改之一——白云区罗冲围片区的首期旧改项目，潭村的改造进展，一直以来都备受关注。不少当地村民都期待着，能够复刻当年猎德、冼村的神话，逆天改命的机会近在眼前。

结果拆迁和补偿标准一下来，让很多人都大跌眼镜：

按照上面公开的补偿标准，300平的祖屋拆了，满打满算可以拿198万拆迁款；如果积极响应政策，还能额外拿到29.7万搬迁奖励以及一年期的临时安置费6.72万，总共加起来234.42万。

然而这200多万，在白云区同地段要想换个300平的新房，连首付的一半都不到！

同样受到“暴击”的，还有被誉为第一土豪村凤和(康乐村、鹭江村)。根据目前公开的补偿标准，弃产选择货币补偿的话，复建住宅按12500元/㎡赔偿，复建物业则按6000元/㎡赔偿。远远低于此前番禺沙溪、里仁洞村旧改的补偿标准，在海珠当地连个二手房都买不到。

为何短短几年之间，拆迁户从众星捧月的“香饽饽”，成为了版本弃子，甚至被吐槽“一夜返贫”？

因为城市更新的玩法，已经彻底变了。

过去支撑轰轰烈烈的城市旧改，是房地产的金融游戏。在市场预期看涨的前提下，土地价值水涨船高，中间利润空间大，开发商也更有意愿提供高补偿。

虽然旧改的成本高、周期长，但在高盈利的预期下，开发商依然会趋之若鹜。可以说，火热的市场造就了回迁高收益，也成就了一个时代的造富神话。

但现如今，房地产市场正经历一个漫长的调整期。根据最新的数据：

今年上半年，全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅新开工面积下降19.6%，新建商品房销售面积同比下降3.5%。

种种迹象显示，房地产的底部摩擦运动还在继续，止跌回稳依旧任重道远。在市场持续转冷的大背景下，曾经城市更新的“主力军”们正在节衣缩食，如佳兆业，时代，合景，富力，升龙等开发商大踏步地退出了广州旧改。没有“金主爸爸”们撒钱，拆迁高补偿的时代也在变得渐行渐远。

一个稍显残酷的事实是：当前城市更新的补偿定价，其实是回归了土地和房屋原本的价值。拆迁不等于阶层跃升，这就是城市扩张进入存量时代后，每一个人都得适应的新常态。

比起定价的调整，更为深刻的改变是：城市更新，正在越来越依靠政府主导。

2024年，广州市住建局明确了广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区，作为接下来城市更新的重点任务。

也许有人认为，接下来将有海量的财富机遇。但如果仔细拆解广州的操作，就会发现：这轮城市更新的底层逻辑，与以往完全不同。

从广州市此前明确四大重点片区做地试点工作的主体单位，也能看出：

广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；城市新中轴（海珠）片区（越秀集团）；罗冲围片区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投资集团）。

无一例外，都是国资、国企。而且广州在这轮城市更新中，开创性地提出了“统筹做地”的新模式。

过去广州的旧改模式，主要是由政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选出合作的旧改企业。后续的拆迁、补偿、复建、融资等，基本全由合作企业主导。

但这种自下而上的市场化模式，受房地产周期的影响很大。近年来，部分房企的“暴雷”，一度让一些旧改项目面临烂尾风险。

而在《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》中，首次确认广州将按照做地和土地收储相分离的原则。简单来说，就是前期的征收、补偿等，均由政府确认的做地主体独立开展。将“生地”做为清清白白、可以直接开发的“熟地”后，再由政府收储，放到招拍挂市场上出让。

广州“统筹做地”新模式详解

（图源：房地产导刊）

政府下场统筹做地，客观上排除了很多前期障碍，为“旧改”按下了加速键：

最近，作为海珠新中轴启动区的东风村和三滘村复建安置房项目已完成招标工作。从去年1月海珠成立城市更新项目公司，到今年3月启动区规划通过，到如今安置房动工。海珠新中轴的城市更新周期之快前所未有。

而且在“安置先行”的原则之下，村民的核心权益得到了优先保障，避免了以往开发商推诿扯皮的可能。

新中轴海珠南洲片区更新改造东风村安置房复建地块

（图源：羊城派）

这种“海珠速度”的背后，正是政府对于拆迁谈判、补偿协商发挥了统筹作用。在“依法征收，净地出让”的新模式下，前期的征拆补偿不再与后续的地产项目直接挂钩，而是以新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款，再由政府统一公布拆迁的补偿标准。

当然，一切补偿公开、透明，意味着过去模糊的议价空间也不复存在。

就以海珠新中轴的更新规划来看，重点在于打通珠江新城与海珠湿地之间的“中央绿轴”，形成“蓝绿共享的活力公共空间”，相比之下，商业和房地产项目并非重点。

以公共服务属性为主，就决定了此次征拆补偿的天花板。过往拆迁户依靠土地溢价进行谈判博弈的想法，如今已不再现实。

发现没有？留给“钉子户”的空间越来越窄了。

广州的“海珠之眼”就是活生生的证明。十年谈不拢，想拆拆不动，最后只能变成“桥中房”。几年前，这座“最牛钉子户”造成的奇异景观，在海珠环岛路开通的时候曾经抢占了新闻头条，甚至引发人们打卡围观。

奇葩新闻的背后，却是一场“双输”：身为户主失去了改善居住条件的机会，而广州则留下了一道城市建设的伤疤。这样的遗憾，本可以避免。

这几年来，社会舆论对于钉子户的看法也在悄然改变。

7月20日，天河冼村的最后两栋村屋终于顺利拆除，面对政府的依法强拆，评论区的画风却是“一片叫好”。有冼村村民现身说法：“几个‘留守户’不肯签字，搞得全村拖了15年无法回迁，损失惨重！”

有网友评论，猎德和冼村堪称城中村拆迁的两个极端：一个早早抓住了城市扩张的窗口期实现财富增值，另一个却因为极少数人的贪婪错失了十几年的风口，竹篮打水一场空。

事实上，当钉子户不仅容易成为众矢之的，“房财两空”的情况也不少。最近越秀南洋电器厂的旧改项目中，第一批留守户的行政诉讼被法院一审驳回，不仅房屋面临政府依法强拆，原有的签约奖和搬迁奖也被取消，得不偿失。

一个明显的变化是：征拆的同意权正从关键少数转移到绝对多数。在广州最新的《城中村改造条例》中明文规定，城中村改造仅需三分之二以上的成年村民同意，即可进行，无需挨家挨户进行签字确认。接下来如果还有“钉子户”，就会直接走法律途径，强制执行。

从这个角度来看，如今的拆迁应该是“越早越好”，要避免进入依法强拆阶段后陷入被动。

不过，作为一座坚持“以人为本”理念的城市，广州一直以来对于拆迁户的态度是非常包容的，法律程序恐怕只是最后的手段。就拿这次海珠新中轴赤岗段拆迁来看，所给出的补偿标准就相当优厚：

征收公告显示，此次征收将以货币补偿、产权调换及房票3种形式进行补偿安置，其中货币安置最高可达6万元/平方米，是当地二手房均价的两倍左右。相比康鹭片区村民2.5万/㎡、非村民1.68万/㎡的补偿标准，可谓是“断层式领先”了。

而从目前的情况来看，今年4月以来，已经陆陆续续地有商户、住户签约搬迁，各处工业园、商业街甚至学校的拆迁工作正如火如荼。

广州市纺织服装职业学校完成拆卸，已交付新中轴建设

海珠新中轴的拆迁速度，给人强烈的“推背感”，也恰恰说明这轮城市更新，得到了绝大多数人的拥护支持。

时代变了，城市更新不再是少数拆迁户的饕餮盛宴，而是城市面貌的全面焕新、公共服务配套的布局和产业的跃升，这条路指向的是全体市民的福祉。

每一个人，都希望自己的城市能变得更好。

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