连年亏损，中交地产1元“退房”，称“有利于增强上市公司持续经营能力”

华夏时报

本报记者 李贝贝 上海报道

在房地产开发业务持续亏损的背景下，中交地产股份有限公司（下称“中交地产”）选择推动主营业务“由重转轻”。

7月25日深夜，*ST中地（000736.SZ）披露，计划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（下称“地产集团”），交易价格仅为1元。在对深交所的回复函中，中交地产坦言，其“退房”主要原因是地产业务压力过大。继2023年及2024年连续2年净亏后，2025年上半年中交地产又预计净亏损11.90亿元。而因业绩持续低迷等因素影响，*ST中地已于今年4月16日起被实施退市风险警示。

就1元交易价格的合理性、轻资产业务的可持续性等问题，《华夏时报》记者致电中交地产，并按要求发送了采访提纲，但截至发稿未获回复。

同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫认为，“转型轻资产是债务压力较大房企的一个突围之路，最大的优势就是资金投入量较小。”其向《华夏时报》记者强调，尽管物管和资管行业门槛也较低，未来也会面临巨大的竞争，只有建立起核心竞争力才能在未来持续发展。

房地产开发业务持续处于亏损状态

今年1月底，中交地产宣布拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东地产集团。时隔半年，7月25日晚，公司披露了包括对深交所重大资产出售问询函的回复、相关交易的报告书，以及独立财务顾问的意见等多份公告。

“为实现长期稳定发展的目标，公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团。”中交地产认为，通过本次交易置出房地产开发业务相关资产及负债，可实现上市公司盈利及归母净资产转正，降低上市公司偿债压力，实现业务的战略转型，化解上市公司退市风险。

根据财报，2022年、2023年及2024年，中交地产实现归属于母公司的净利润分别为0.34亿元、-16.11亿元及-51.79亿元，“上市公司房地产开发业务已持续对上市公司整体经营业绩造成不利影响。”2025年半年度业绩预告显示，上半年，中交地产预计亏损11.90亿元，对比上年同期（亏损9.71亿元）亏损面进一步扩大。

截至2024年末，公司合并口径资产负债率为89.75%，合并口径融资余额合计为576.44亿元，公司一年内需要偿付的有息债务本金合计217.24亿元。尽管坦言“公司面临较大偿债压力”，但中交地产强调，综合考虑可自由支配货币资金、销售回款、控股股东借款和金融机构授信额度等，公司不存在较大的流动性风险。

公告显示，中交地产本次置出资产涉及的股权为上市公司持有的从事房地产开发业务的公司的全部股权，共有51家公司。

中交地产表示，“拟置出资产总体资不抵债，但不影响其持续经营”。根据拟置出资产模拟合并报表，截至2024年末，资产总额为1057.93亿元，负债合计为959.74亿元，净资产为98.19亿元，归母净资产为-47.76亿元。置出资产模拟合并2024年度实现收入合计172.52亿元，经营活动现金流量净额为30.89亿元，2025年1—4月实现收入118.85亿元，经营活动现金流量净额为3.69亿元，具备持续经营能力。

另据安永华明会计师事务所出具的《备考审阅报告》指出，交易完成后，中交地产的总资产将从1076.98亿元下降至20.36亿元，营业收入由183.02亿元下降至10.97亿元，但净利润将由-51.79亿元上升至0.91亿元，资产负债率将由89.75%下降至40.17%，货币资金由86.45亿元下降至9.97亿元。

至于“1元人民币”交易对价，中交地产未回复记者的问题。不过公司此前曾在互动平台上回复投资者称，该交易对价综合考虑了被剥离资产对应的巨额负债、净资产为负等财务特征，“对价本身不代表资产的市场价值判断，而是债务重组背景下的合理安排，有利于稳定公司经营基本盘”。

推动主营业务“由重转轻”

剥离房地产开发业务后，中交地产未来将聚焦轻资产业务。在回复函中，中交地产称，本次交易后上市公司剩余的业务（物业管理、资产运营及管理）具有稳定性和可持续性，盈利性较好。

在上述剩余业务中，为了开拓新的营收增长点，2024年11月中交地产宣布拟近7亿元收购中交物业服务集团有限公司（下称“中交服务”）100%股权。截至2024年末，中交服务在管物业的服务面积为6265万平米，在手订单年合同额12.18亿元，业务覆盖华北、华东、华中、华南、西部5大区域、60余座城市。

资产运营及管理业务主要包括中交服务运营及管理（包括商业策划咨询及招商、运营管理）的办公类资产，以及中交地产自持及运营管理深圳中交科技城、华通大厦等。其中，核心资产深圳中交科技城占地面积11.97万平米，已入驻企业、商户约100多家。2024年末，园区整体出租率为90.32%。

不过，在中交地产的营收中，其轻资产业务的营收占比目前仍然偏低。以2024年为例，其物业管理业务收入仅为7.28亿元，仅占总营收的3.98%。业内分析认为，即使中交地产成功剥离房地产开发业务实现“保壳”，但其未来能否依托物业服务、资产管理与运营等轻资产业务支撑起整体营收盘面，仍需要市场与时间的检验。

值得一提的是，近年来，已有珠江股份、华远地产、美的置业等多家房企向运营服务模式转型。例如，华远地产2024年4月通过重资产重组将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，实现公司向综合性城市运营服务商的战略转型。

宋红卫认为，从房地产市场走势来看，未来新房市场规模收缩是一个长时期的趋势。在此大背景之下，那些资金实力较强、债务压力较小、具备创新开发能力的企业适合未来的开发业务。

易居研究院副院长严跃进表示，进入轻资产模式，企业仍需关注新的风险、研究新的战略：“换句话说，对于要进入轻资产赛道的企业，依然需要加强企业战略研究和市场形势分析，以更好促进企业竞争力和成长力提升。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁