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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1703篇原创

图片来源|AI自动生成

分化仍在继续。

2025年已过7月，楼市的波动有些许变化。中指院数据显示，2025年1—7月，TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点。7月单月，TOP100房企销售额同比下降18.2%。

今年前7月，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为1010.3亿元，较上年下降13.6%；TOP11-30房企销售额均值为256.3亿元，较上年下降15.2%；

TOP31-50房企销售均值为125.2亿元，较上年下降7.8%；TOP51-100房企销售额均值为60.0亿元，同比下降13.5%。

图表来源｜中指院（特此感谢！）

从TOP10房企来看，如下图蜜妹统计，和前6月一样，前7月TOP10房企销售额同比增长的也有3家，分别是中国金茂23.10%、越秀地产11.90%、建发房产5.56%。和前6月无论是数量还是房企均保持一致。

不同的是，中国金茂和越秀地产的同比涨幅相比前6月扩大，建发房产则略有缩窄，从前6月的同比上涨6.99%缩窄为5.56%。

建发以“新中式”产品闻名，前7月的表现堪称稳字诀的典范——它的韧性，源于对“文化红利”的精准捕捉；而增速放缓，则暴露了产品受众的天花板。

在蜜妹看来，建发若想突破增长瓶颈，需在三方面发力：一是降低文化溢价，推出更亲民的新中式产品线；二是加速在珠三角、成渝等新兴市场的布局；三是探索新中式+科技（如智能家电、绿色建筑）的融合，吸引年轻客群。

除了增长的三家房企外，跑赢TOP10房企平均13.6%同比降幅的房企还有4家，分别是滨江集团-5.71%、绿城中国-7.27%、招商蛇口-10.53%、华润置地-11.84%。

其中滨江集团和招商蛇口降幅相比前6月均有缩窄，华润置地从前6月的-10.11%降幅扩大至前7月的-11.84%；绿城中国则从-3.49%，扩大至-7.27%。

值得一说的是绿城中国。这一年左右时间里，变幅从增长到下滑，再到如今的降幅进一步扩大，可以说蜜妹是看着它跌下来的。

在蜜妹看来，绿城中国的由涨转跌，以及跌更深，本质是“理想产品”与“现实市场” 的冲突：过度追求品质导致成本高、售价高，与刚需主导+消费降级的市场错位；且产品迭代慢，难适配多元客群。

这个曾经以品质著称的房企，正在经历“改善客群”的品质拷问和刚需客群“性价比低”的双重质疑。高端项目如何持续兑现品质承诺，以及代建模式规模扩张中如何保持盈利能力，这些课题的破解将决定其未来走向。

最后，前7月销售额TOP10房企里跑输平均的有三家，分别是保利发展-17.82%、中海地产-18.35%、万科地产-54.96%，和前6月无论是数量还是房企均保持一致。

不同的是，其中保利发展和万科地产都是降幅扩大，只有中海地产相比前6月降幅缩窄了一些，从18.99%缩窄至前7月的18.35%。

之于保利，作为“规模王者”，它仍在消化三、四线城市的库存，因而拖累整体业绩。

而万科则可以说是债务危机+周期下行中的系统性崩塌。从2021年的“活下去”到2025年的“卖不动”，万科正在经历成立以来的最严峻考验。

总的来说，TOP10房企的销售变幅，背后是房地产行业从粗放扩张到精细博弈的必然：市场不再为规模、概念买单，转而追求适配性、可持续性。

对于房企而言，行业转型如同大浪淘沙，每个企业都需要寻找自己的新坐标。同时产品细节、客户需求、风险管控变得至关重要。

黑天鹅频出的时代，活下去的关键从来不是规模，而是“穿越周期的能力”。

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