原创 刘博团队

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房价反弹了？

股市牛了，楼市也出现新动态。

最近的深圳楼市，在整体平稳的表象下，弥漫着一种“反常”的气息。

市场的分化信号，率先从二手房市场传来。

数据显示，深圳调涨的二手房源成交占比，已连续5周稳定在25%左右。

8月份，报价上涨的片区比7月增加了13个，一些优质物业曾经的“降价急售”正在被“惜售反价”取代。（数据来源：乐有家）

更值得关注的是，在这部分业主涨价的同时，二手房成交量反而上涨。

从7月28号开始，深圳二手房成交周录得量实现了连续三周的增长。难道说，在这些核心区域，市场已经慢慢从“买方市场”倒向“卖方市场”？（数据来源：深圳市房地产中介协会）

这种信心上的变化，也体现在土地市场上。

前海地块拍出8.4万/㎡的楼面价，溢价率高达86.1%；宝中地块拍出86.4亿元的总价，创下今年总价最高纪录，溢价率超35%。

自今年以来，深圳共出让9宗宅地，平均溢价率约34%，远超去年24%的溢价率。

开发商们用真金白银下注，补仓核心地段。“面粉”价格的上涨，也预示着未来“面包”的价格不会便宜。

新房市场同样不甘示弱。

有消息称，光明凤凰城的热销红盘——中建·观玥，即将加推的1栋新品，吹风价至少4.2万/㎡，而上一次开盘成交价约3.93万元/㎡！

涨价的信号，从新房、二手房、土地市场三个维度同时传来。

最重要的问题是：谁给他们涨价的底气？

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涨价的底气

这股底气，首先来自于高层的政策信号。

就在A股高歌猛进的时候，国务院第九次全体会议立刻重提：“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。

这说明楼市不是被抛弃了，而是被放在了和股市同等重要的位置上。

国家深知，单靠股市的“财富效应”，孤掌难鸣。中国家庭的资产负债表，压舱石终究是房子。如果楼市不稳，股市创造再多的富贵也会被资产缩水的焦虑所抵消，消费这驾马车就永远无法真正启动。

只有“股楼联动”，才能打赢这场经济保卫战。

其次，经过几年深度调整，一线城市核心资产价格已经极为夯实了。

最直观的数据就是租金回报率。截至今年6月，一线城市平均租金回报率已升至1.93%，超过了30年期国债约1.86%的无风险收益，而国有大行一年期定存利率已普遍低于1%。

这意味着，把钱换成优质物业，要比存在银行更划算。

尤其在一个钱正在变得越来越“毛”的时代，美联储降息的靴子即将落地，中国货币政策的空间彻底打开，一个“大放水，大通胀”的时代就在眼前。

最后，一个区域的房价能否真正上涨，最终取决于其自身的人口、经济和供需关系。

这是房价上涨最根本的“底层逻辑”。

还是以深圳光明凤凰城为例，你会发现片区兑现速度要比房价上涨速度快得多。

备受关注的地铁13号线，其一期南段（深圳湾口岸-高新中）已于2024年底通车。而真正打通光明任督二脉的一期北段（高新中-上屋）及二期北延，根据官方工程进度及相关公告，均有望在2025年内开通。

港铁深圳官网公布《13号线通勤班车（含司机）服务 (2025年-2026年）询价公告》

片区内本就拥有光明区外国语学校、南方科技大学附属光明凤凰学校等优质学府。由深圳实验教育集团这块金字招牌加持的深圳实验光明科林学校，将于2025年9月1日正式开学。

示意图

凤凰城商圈汇集了蓝鲸世界、万达广场、N次方公园三大商业体，总体量超20万平方米，品牌超450个。

其中蓝鲸世界在全市中小型商业综合体人气排名中位列第一。仅今年上半年，三大商场就引入了70个新品牌，其中不乏深圳乃至光明首店。（数据来源：赢商网）

实拍图

与凤凰城地铁站一路之隔的光明文化艺术中心，是斩获中国建筑行业工程质量最高荣誉“鲁班奖”的文化地标，每年近百场高端演出让文艺生活成为日常。

周末，距离核心区仅一公里的虹桥公园，更是成为露营、徒步的网红打卡地。

实拍图

所有配套的兑现，最终都反映在区域发展的核心数据上：

经济增速：根据官方统计，2024年光明区GDP增速达8.6%（除深汕合作区外），位居全市第二。

人口增长：过去五年常住人口增幅达85.4%，全市第一，且劳动年龄人口占比高达83.48%，是深圳最年轻的城区。

供需逆转：曾经的新房供应大户，今年上半年新房成交量位列全市前列，按上半年的去化速度计算，目前光明新房库存的去化周期仅约4.5个月，创下历史新低。

根据最新的土地规划，凤凰城的核心区已无新增住宅用地，在售楼盘基本清盘。现在想在凤凰城买到好地段、好楼层、好户型的新房，真的要等，要抢了。

基于以上分析，就不难理解中建·观玥加推的1栋为什么会涨价了。

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凤凰城的稀缺入场券

在凤凰城核心区“断供”，新房“卖一套少一套”的背景下，每一个新入市的项目都值得关注。

而中建·观玥，恰好就是那个把区域价值、产品价值和品牌价值集于一身的“硬核”选项。

它不是某个单一维度突出，而是构建了四道坚固的“护城河”，让它的价值变得极为扎实和清晰。

第一道，是“央企品牌”带来的安全感

在当下的市场环境中，购房者最担心的就是交付风险。开发商的背景，是资产安全的第一道防线。

中建·观玥的底气，源自其强大的央企背景。项目由中国建筑旗下中建八局的全资子公司——上海中建东孚投资发展有限公司倾力打造。

作为2024年《财富》世界500强排名第14位的企业，中国建筑的实力早已无需赘言。中建八局的标杆作品如深圳国际机场T3航站楼、深圳大运中心、深圳宝安体育场、上海迪士尼等，一座座城市封面级作品，本身就是品质和实力的代名词。

有如此雄厚的实力背书，选择中建·观玥，就是选择了一份资产的安全感与未来的品质保障。

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第二道，是“13号线地铁口”带来的通勤价值

项目距离在建的13号线德雅路站D口直线距离仅约100米，是真正意义上的地铁口物业。这意味着未来从业主踏出家门到进入地铁站，可能只需要几分钟。

对于在南山科技园、后海总部基地工作的精英人群来说，这条“黄金科创线”能带来的，是每天多半小时的睡眠，是风雨无阻的从容，更是资产价值的长期支撑。

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第三道，是“深实验”带来的成长价值

对于深圳的家庭来说，优质学位是硬通货。项目一路之隔就是在建的深圳实验光明科林学校（九年一贯制），将于今年9月开学。

“深圳实验”这块金字招牌的含金量无需多言。这不仅关乎孩子的成长，更直接决定了房产在未来二手市场的流通性和议价能力。

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第四道，是“新规户型”带来的空间价值

这是观玥区别于片区内二手房的“代际优势”。作为2024年深圳建筑“新规”后首批入市的项目，它的部分户型使用率可以做到超100%。

建面约80㎡做到三房两卫：用过去两房的面积，实现了三代同堂的居住功能。

对于初次置业的年轻家庭，可以用更低成本实现一步到位。夫妻有主卧套间，孩子有独立的儿童房，还有一个房间可以留给偶尔来访的父母，或者作为丈夫的书房、妻子的瑜伽室。早晚高峰，两个卫生间的设计也避免了家人排队的尴尬。

建面约89㎡做到三房两卫（竖厅&横厅可选）：这个面积段，观玥给出了两种截然不同的生活场景。

经典的竖厅户型，动静分区明确，保证了卧室区域的私密性，适合注重家庭成员间独立空间的客户。

而创新的横厅户型，拥有超大的采光面和更开阔的公共活动空间，客厅、餐厅、阳台连成一体，非常适合喜欢社交、聚会，或者希望孩子有更宽敞玩乐区的家庭。

建面约107㎡做到四房两卫：这是二胎家庭或需要居家办公人士的“终极解决方案”。

四个独立的房间赋予了生活极大的灵活性：可以是“主卧+两个儿童房+老人房”的配置，也可以是“主卧+儿童房+书房+多功能室”的组合。它确保了家庭在未来5-10年的成长周期中，无论家庭成员或生活方式如何变化，都无需再为空间而烦恼。

为什么观玥敢于释放涨价的预期？因为它有足够的底气。

我们不需要看远，就看旁边的华润润晖府，同为一线品牌开发商，其同梯队的二手房挂牌价已经在4.6万/㎡以上。

如果再把目光放到周边更广的范围，那些非“新规”产品的二手房价格更有参考性：龙光玖龙台二期在5.8-6.3万/㎡，深房传麒山东区约6.37万/㎡，中海寰宇时代约4.71万/㎡。

对比之下，一个由央企倾力打造、占据地铁口和深实验学区双重优势、并拥有“新规”高赠送户型的全新盘，其内在价值本身就应该高于这些二手房。

因此，中建观玥即将加推的1栋新品，即便价格不低于4.2万/㎡，甚至达到4.5万/㎡，也不算涨价，而是价值的合理回归。

凤凰城正在用肉眼可见的配套兑现，迅速填平价格与价值之间的“洼地”。中建·观玥加推的新品，或许就是低门槛的上车机会。