作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

福建地产首富，“二进宫”了。

最近，泰禾老板黄其森，被实施了留置措施，这已经是近5年来，他第二次被留置了。

为啥被留置，公告没说，但留置措施主要是纪检监察手段，非公职人员被留置，可能涉及行贿等问题。

除了被留置，黄老板身上的担子是真的不轻。

7月份的时候，上海泰禾总部大厦刚刚被拍卖，之前报价16亿的大楼，评估价只有9.4亿，最后底价6.6亿成交，这个售价相对于黄老板的负债，真的是杯水车薪。

债主们现在是真的很着急，比如最近，兴业国际信托把泰禾和黄老板告了，要求他们把2019年一笔贷款还了，中间多次逾期，5.8亿的本金，还有一半没还。

现在，兴业信托着重强调2.9亿的本金，估计也知道，利息泰禾根本还不起。

这几年，这样的诉讼不要太多，于是黄老板动起来歪脑筋，“不披露”，但是很快，就被证监会抓了现行。

就在黄老板被公告留置的当天，福建证监局发了一份罚单，2020-2022年有多个诉讼没披露，导致2020-2022年的三份年报存在重大遗漏。

泰禾被罚了600万，黄老板被罚300万，而其他涉案高管，被罚80万-250万不等。

罚单看起来不大，但是对泰禾来讲，也不好缴，主要是财报太难看了。

2025年，营收80亿，亏损达到213亿，资产1647亿，而负债已经1871亿，算是资不抵债了，违约债务已经达到734.9亿，而现金只剩下2.1亿。

大量资产被“查封、扣押、冻结、抵押、质押”，6家主要子公司被申请破产。

首富坠落，是真的快。

黄老板是在地产狂飙的年代里面，是难得的“科班出身”。

80年代，黄其森也是小有名气的“神童”，年仅15岁，就考上了211大学福州大学的土木系民建专业。

不过，他毕业后并没有干房地产，而是进了建设银行。

90年代来了“下海潮”，黄其森也从建行辞职，1996年创办了泰禾集团，正式成为黄老板，而他也很骄傲，“我有幸在中国最好的两个行业工作，一个是金融，一个是地产。”

黄老板从创业开始，瞄准的就是豪宅赛道。

但是，在老家福建，大家对豪宅不太感冒，咋办呢？北上，把豪宅卖给北京人。

2002年，泰禾在北京通州区六环外，拿了3000亩地，缺点是太远，而优点则是紧邻运河。

很快，地拿了，合同签了，规划了208栋别墅和一栋大会所，而且，时间线卡得非常准，因为，规划10天之后，当时的国土部暂停了别墅土地供应。

2004年，“运河岸上的院子”第一期欧式别墅开卖，定价6000-7000元/㎡。

但是，这个时候，欧式别墅已经遍地开花，大家都在抢三环的刚需盘，通州的房价也才2000元/㎡，到六环外买欧式别墅，简直冤大头。

咋办呢？走差异化。

接下来的100多套，欧式爆改中式，4米高墙，叠加庭院设计，还配上“大宅门”，直接做出了“深宅大院”的感觉。

2009年，二期上线，直接卖爆，2012年再推“楼王别墅群”，每栋售价3亿，均价20万/㎡，直接成中国最贵别墅。

然后，“运河岸上的院子”被评为“亚洲十大顶级豪宅”，泰禾把“院子”复刻到全国。

黄其森“豪宅教父”的名声很响。

泰禾的发展确实很猛。

2010年，仅靠京闽两地项目，泰禾就实现了借壳上市，2017年，跻身千亿房企，2018年，黄老板成福建地产首富。

泰禾就像其他闽系房企一样，疯狂扩张，在拿地上，尤为激进，甚至疯狂。

2015年，泰禾新增土储只有38.7万㎡，而2016年新增204万㎡，2017年新增土储达到793万㎡。

泰禾的家底也不丰厚，咋承受这种几何式增长呢？

先通过信托、基金等非银渠道借款拿地，而拿到地之后，再抵押给银行，借出开发的钱，然后卖房回款还贷，一个大循环下来，大家都挣到钱了。

那时候，大家也不怕暴雷，黄老板拿的地集中在一二线，“三四线不去”，地价一直涨，“800亿的地，现在1600亿都拿不下来”，他更有底气了。

他说，“地拿对了，什么就都对了”。

但问题是，地拿对了吗？

大量土储，不少都是“地王级”，高位拿地之后，限价、限售等政策都来了，各种院子、园系大量开工，每天都是巨量支出。

而在融资上，银行贷款和公司债各占20%，非银融资占比60%以上，资金成本太高了。

而这个时候，黄老板还从外面收购了金融业务，泰禾人寿、海峡人寿、平潭金控等，他把“中国最好的两个行业”，全都抓到手里了。

结果，千算万算，没算到房地产会下行，泰禾高光之后，黄老板开始承认当初激进的扩张是有问题的，但是泰禾的颓势，他已经兜不住了。

2020年，泰禾的债券，首次违约，2022年，黄老板第一次被留置调查。

在他被留置的8个月时间里面，地产的雷全面引爆，泰禾爆得尤其狠，2023年，泰禾退市，黄老板的荣光也就此结束了。

泰禾的“卖房故事”，常常是出现在拍卖上，比如“运河岸上的院子”，有一套2.5亿估值，1.7亿就卖了，还有51套院子也上过货架，债主也想赶紧卖掉套现。

都资不抵债了，那泰禾为啥还没死呢？“保交楼”救了它。

泰禾旗下项目也拿到了小10亿的纾困资金，现在，泰禾也陆续有项目竣工。

1000多亿的债肯定是还不起了，兑现的房款，先把纾困贷款还了再说吧。