“三年前1000万买学区房，现在只值600万，感觉心在滴血！”

段总眼里含泪说着。

其实不光是他，很多买房的人这几年都在经历类似的事。

这一轮楼市回撤，深圳下来39.3%，广州32.9%，上海30.6%，北京29.5%，连香港都回撤28.8%。

这还是平均情况，如果具体到楼盘，有的房子跌幅高达60%，尤其是三四线郊区房，怕是跌破成本也很难找接盘侠。

我有个邻居，21年在老家花30多万买的小产权房，装修就花了18万，如今房价还没装修费贵，更惨的是，挂盘一年了，连个问的人都没有。

这不是三四线的特例，一二线个别区域一样是重灾区，某中介数据，福田八卦岭宿舍暴跌70.34%，南山月亮湾花园、宝安花样年花郡跌幅超60%。业主群里有人自嘲：“当年咬碎牙凑的首付，现在亏得连牙床都不剩了。”

咱们再看看今年7月的数据，百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。一线环比跌0.61%，二线跌0.84%、三四线跌0.77%。

然而价格跌跌不休，但是挂牌却持续高涨，截至7月，全国百城二手房挂牌量达258.56万套，同比激增11.58%；其中5年内次新房占比29%，较2024年提升15个百分点。一线城市中，深圳以36.66%的同比增幅领跑挂牌量增长。

看完这个数据，不禁让人感叹：马云那句——“未来房价如葱”，似乎已经在验证了。

当年他这话虽说有点夸张，但市场情形来看，如今45%的家庭，这些人手上都有多套房，他们照样是一谈到房子就唉声叹气，

很多人都发愁，如果下半年继续下去，恐怕这45%的家庭逃不过三大难题了：

.01房子为啥变现越来越难了？

以前售楼部只要打9折卖房，怕是大门都会被“买房潮”挤破，现在呢，100万的房子降到45万都无人问津，这是为啥？

①可供选择性太多了

08年次贷危机后，4万亿刺激让一线城市房价第一次集体起飞；15年棚改货币化更是“王炸”——当年580万套棚改项目启动，近三成居民拿到现金直接冲进楼市，从大城市一路到十八线都跟着猛涨。然而10年的高周转开发，库存越来越多，空置率飙升，

加上保障房、人才公寓这类便宜选项越来越多，商品房没那么吃香了。

2、购买力透支

20年左右时间，居民杠杆率从10%一路飙到超60%，无数家庭80%的财富都压在房子上，背的债太多，收入却没怎么涨，已经没有加杠杆空间了。

3、需求端萎缩

以前的房子，由高出生率、高城镇化率，支撑价格上涨，现在呢，出生率下降、结婚的变少、城镇化速度放缓，继续指望农工进城支撑高房价，不太可能了。

.0245%家庭，不得不面临3大难题

20年楼市快速发展，买多套房的占比高达45%，随着房价下行，他们讲不得不面临各种挑战：

1、财富缩水

房子一旦持续贬值，流动性就更差，变现越来越难，只能眼睁睁看着财富缩水。

我有个做老师的朋友，以前觉得自己两套房算有钱人，现在房子挂一年卖不掉，买杯咖啡都得挑优惠日。

几年时间，财富就“冻结”了。

2、持房成本越来越高。

如果手上多套房，还能出租获得收益，那么恭喜，还不至于愁持房压力，

但是绝大多数房子这几年都并不太好出租，尤其是以前高位买的房，收租还抵不过一半房贷。

另外，还有物业、维修、税费样样要钱，将来如果出台房产税，压力会更大。

更糟的是，绝大多数房子拿手上越久，贬值速度也更快，毕竟房子只会越来越老，现在只是交物业费等，以后还要缴纳维修、保养等费用，这个钱也是逐年增加的，

届时，房东们不仅要忍受房子不值钱，还要承担额外的开支，能有几个高兴的？

3、房子出租越来越难

房子能以租养贷，这算是幸运的，但大多数房子难以实现，尤其是当前连租金也持续下降的背景下，想要维持收支平衡是特别难的。

毕竟市场饱和、人口流动变化，再加上保障性租房供给增加，以后房东想要以租养贷越来越难了。

尤其是三四线，年轻人外流、保障房供应增加，空房比租客还多。想“以租养贷”？难！

再加上很多年轻人对经济环境不确定性的担忧，更倾向于低预算租房，届时，房东找租客都难。

写在最后：

人口红利消失，房子变现困难，如果手上有多套房、尤其没啥增值空间的，真得提前想想怎么办。不如趁早调整，该止损止损，别等到彻底砸手里才后悔。

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