内容提要：

2025年上半年，外资对日本房地产投资额创新高，同比增长45%，超过1万亿日元。日元疲软、旅游业复苏及通胀推动日本地价连续四年上涨，东京租金收益率达4.2%，入住率超过96%。外资看好日本房地产市场长期收益与通胀潜力。相比之下，上半年中国房地产投资同比下降11.2%，50城租金下跌1.37%，北京的租金收益率仅为东京的三分之一左右。

国家统计局的数据显示，今年上半年中国房地产投资同比下降11.2%至4.67万亿元，按面积划分的房地产销售额同比下降3.5%。但一水之隔的日本，经济的复苏正在刺激更多对其房地产市场的投资，尤其是多户住宅领域。不仅日本人看好日本房地产，外国人也在创纪录地增加对日本房地产的投资。

8月31日的《南华早报》报道称，日本这个世界第五大经济体正在吸引更多来自国内外资本的房地产投资。东京市中心的住房需求仍然很大，它非常有弹性，因为多户住宅的入住率高达96%。

一、与处于下行周期的中国房地产不同，日本房地产市场正处于复苏初期。

日本房地产市场2024 年达到4360亿美元，预计到2033年将增长到5570亿美元。截至2025年1月1日，日本的平均地价上涨约 2.7%，连续第四年上涨，也是自1991年以来最强劲的涨幅。

在经历了数十年的停滞之后，这种复苏表明，日本大多数地区的房地产价值现在都高于疫情前的水平。2025年上半年，64%的受访地块价格已超过2020年的水平。

日元疲软、旅游业繁荣以及全球对日本投资的增加导致房地产和土地价格飙升，即使在面临经济停滞和人口减少的农村地区也是如此。住宅用地升值较为温和，2024 年约增长0.9%，而商业用地则在旅游业和零售业复苏的背景下上涨了2.4%。

2025年上半年，东京都市圈住宅楼价指数较去年同期上涨8.14%，比日本的通胀高出3.95%。

在大阪，市场上的新公寓在2023年下降18.5%和2022年下降7.9% 后，2024年同比强劲增长15%，达到16,621套。

根据三菱日联信托银行的预测，预计2025年东京的房地产价格将上涨 5%-6%，较2024年8%的年涨幅略有放缓。

福冈等小城市的价格增长速度超过了东京，农村地区的增长率是多年来最高的。

2025年第一季度，日本租赁市场全国总租金收益率平均为4.2%，这大约是中国一线城市的接近3倍。东京23区内，2024年第四季度住宅租金同比增长6.4%，与中国50城上半年租金下降1.37%，形成鲜明对比。

此外，东京23区的入住率同期略有上升至96.6%，预计将保持高位。这些数字表明东京的租赁市场强劲，租金上涨，入住率高。

二、外资不仅看好日本股市，也积极投资日本的房地产市场。

日本房地产的强劲复苏，吸引外资在投资日本股市的同时，也涌向日本的房地产市场。今年以来，海外投资者投资日本国内房地产的动向十分活跃。2025年1～6月，写字楼等的收购额达到去年同期的两倍，超过1万亿日元，创下历史最高纪录。7月以后，日产汽车出售总部大楼等大型项目也浮出水面。背后原因在于对物价上涨带动租金上升的期待，以及日本房地产的收益性高于欧美。海外资金的流入也成为住宅等房地产价格高涨的原因之一。

根据日经新闻的报道，在2024年外资对日本房地产投资增长18%之后，今年上半年投资日本房地产市场的外资超过100亿美元，同比增长了45%。这表明国际买家对日本房地产市场的持续兴趣。

大型房地产服务公司世邦魏理仕统计了可以追溯的2005年以后的数据。在外资对日本房地产总购买额中，写字楼占比超过4成。

其中引人注目的交易是美国投资公司黑石集团（Blackstone）2月以约4000亿日元的价格收购的东京都千代田区的“东京花园露台纪尾井町”。这是外资投资公司在日本国内实施的史上最大规模的房地产投资项目。在日本法人房地产部门负责人的橘田大辅表示：“即便从全球来看，日本也是被看好的市场”。

在商业设施方面，香港的基汇资本（Gaw Capital Partners）以约1500亿日元的价格收购了东京都中央区“东急plaza银座”。该公司的相关负责人表示：“今后仍将继续致力于投资有望创造出长期价值、地段好的优质日本资产”。

三、日本处于经济复苏的通胀周期和房地产的高收益性吸引了持续增加的房地产投资。

外资看好日本房地产资产的主要原因之一是市场普遍预测当前的物价上涨趋势将持续。从消费者物价指数（CPI）来看，与中国近两年CPI长期处于0%附近不同，日本7月的剔除生鲜食品后的综合指数较去年同期上涨3.1％，连续8个月处于3％以上水平。不少观点认为，这将促使房地产租金面临上涨压力。

日本三幸房地产（Sanko Estate）的首席分析师今关丰和认为：“地段好、建成时间短的大型写字楼将起到拉动作用，写字楼的租金将继续上涨”。

从全球范围来看，日本房地产的高收益性也具有吸引力。

收益性可以通过投资回报率与长期利率（10年期国债收益率）之间的差距（Yield Gap，收益差）来进行对比。三井住友信托基础研究所估算的数据显示，2025年一季度，东京市中心的写字楼收益差为1.9％。高于纽约（1.7％）、伦敦（1.2％）和北京（-0.3%）。

此外，为了提高资产效率，日本的上市企业纷纷开始出售所持房地产，这一动向也起到了推动作用。东京都千代田区的美资房地产基金公司“领盛投资管理公司（LaSalle Investment Management）”的亚太地区联合代表奥村邦彦分析称：“积极股东提出的房地产出售方案增加”。

下半年，这一趋势可能仍会持续。围绕日产正在考虑出售的横滨市总部大楼，美国投资基金KKR是实力收购方。预计出售规模接近1000亿日元。目前日产的业绩陷入低迷，被认为将通过出售资产来筹措未来的投资资金等。

札幌控股（HD）已决定出售房地产业务。其中包括惠比寿花园广场（东京都涩谷区）等位于东京市中心黄金地段的楼盘，备受市场关注。

世邦魏理仕的副董事能势知弥指出：“很多海外投资者对通胀及租金上涨抱有期待。短期内高水平的投资可能会持续”。

只要海外投资者将大量资金投入日本，房地产价格短期内就有望保持坚挺态势。二手住宅就是一个典型例子。东京KANTEI（东京都品川区）的数据显示，7月二手住宅的平均挂牌售价为1.0477亿日元（每70平方米），环比上涨1.4％，刷新历史最高纪录。

【作者：徐三郎】