新规产品公摊小虽小，但是单价高，二手房便宜但是公摊大，2025年在赣州到底是买新房还是二手房呢？

别猜，直接晾数据，只有真实测量的数据才能讲明白到底是新房划算还是二手房划算。

我们做了一个得房率测评，实地测量赣州各类房源的得房率，用使用面积来倒推合理的成交单价。

测评的结果或许会颠覆很多人对得房率的认知，你会发现很多地产人的销售说辞都是错误的。

另外文章末尾会有各类型房源的得房率以及新、二手房快速换算单价的公式，大家记得收藏哦！

今天测评独梯独户的大平层，搜集了多套二手房房源，均为典型的改善型房源。

从影响公摊的核心因素出发，通过电梯和消防梯的数量以及总层高等，分三类房源进行测评：

第一类：超高层选定的小区，有共40层的云星公园大观和共29层的宝能大古城；

第二类：12-18层的小高，挑选了共16层的嘉福新天地和共17层的新旅明樾堂，以及共16层的新规户型蓉江御府；

第三类：11层以下的洋房，选择了共6层的中海天钻；

已上所有的小区全部都是拥有独立的私家电梯厅。

因为工作量大，我们请到中博装饰的庄京臻庄工，帮我们实地测量户型及制图计算，庄工带着中博团队多位小伙伴一起帮忙，经过10个小时的高温奋战，在以上五个小区中对市场中在售的几套二手房进行了测量，并在隔天用一天的时间画图和计算得出以下数据（测量数据或有小幅偏差，均在合理范围）。

我们测量的是套内建筑面积+赠送的使用面积，得出来房子的实际使用面积（套内建筑面积包括了，套内使用面积+套内墙体面积+50%外墙+阳台，赠送的使用面积则包括了，可以打掉的飘窗+独家使用的入户电梯厅）。

接下来大家请看测量并计算后的结果：

第一超高层：公园大观的得房率是86%，而太古城得房率可以达到94%。

原因是公园大观的飘窗不能动，而太古城的飘窗全部可以敲除。

入户前厅，公园大观的很小，只有5平米。但是太古城的两个电梯全部都是双开门，因此有12平米的入户前厅，并且电梯厅有单面采光，太古城的设计相对比较合理。

所以如果是其它的超高层，没有这么大的入户前厅，且飘窗也不能动的情况下，基本得房率就是在88%左右。

第二小高层：嘉福新天地得房率是93%，而新旅中书明樾堂可以达到94%，很明显同样是小高，新旅的户型设计得房率更高。

第三洋房，让我感觉比较意外的是中海天钻，一梯两户的洋房，并且入户大堂也相对不大，按道理公摊更小，但测量的结果是得房率只有93%。

不过中海天钻测量的是精装，在减去精装的情况下，毛坯的得房率大约也是94%。

第四就是新规户型代表蓉江御府，在所有的大平层的比较下，蓉江御府的电梯入户前厅是两面采光且不封闭，通风效果很高，这个户型的得房率达到了105%。

为了方便大家计算，我给大家做个汇总（仅供参考，实际或有偏差）：独梯独户的老规超高层得房率普遍在88%左右，老规小高层得房率普遍在93%，老规洋房得房率普遍在94%。

接下来大家可以保存这个计算公式，假设在同个地段的房子，配套都一样的情况下，我们应该怎么来计算并比对新老规之间不同产品价格呢？

为公平对比新、二手房的“实际使用成本”，需基于“每平米实际使用面积单价相等”换算单价。公式如下：

老规二手房产权面积合理单价=（新规产权面积单价÷新规得房率）×老规得房率

（注：“产权面积合理单价”指与新规新房“实际使用面积单价”相当的老规二手房单价，若二手房实际售价低于此值，则更划算。）

例如：

新规户型（蓉江御府）产权面积单价12000元/㎡，得房率105%；对比老规小高层得房率93%，则老规二手房合理产权面积单价=（12000÷105%）×93%≈10628元/㎡。

示例中的“10628元/㎡”是二手房与新规户型（蓉江御府）“实际使用成本持平”的最高线。若二手房实际产权面积单价低于此值，则其“实际使用面积单价”低于新规户型（蓉江御府），更划算。反之则是新规产品(蓉江御府）更划算。

当然这个价格是最高线，实际二手房价格应该还要更低。

因为除了得房率、交标等因素外，还需要考虑正常的物理折旧。需要提醒的是，因为我们这期测评的大平层都是独梯独户的，赠送面积比较大，所以得房率比较高。如果不是独梯独户，则得房率将大打折扣。

看懂本文，会对你在购买二手房或新房时有所帮助！