观点网号称“近20年上海外滩街道的首个住宅供应项目”开始加推了。

近日，坐落于上海黄浦豫园板块内的豪宅项目嘉里金陵华庭官宣过会，9月11日开启二期房源认购，这一次主要销售358-865平方米平层与复式项目，均价从一期开盘18.9万元/平方米涨至20.5万元/平方米。

今年3月22日首次开盘现场，金陵华庭一口气推出了158套房源，并在一批次开盘时间内全部售出，揽金92亿元。

据网上房地产显示，目前项目已售住宅面积4.88万平方米，最高单价26.49万元/平方米，最低单价则约合14.63万元/平方米，与周边同属沪上豪宅的翠湖天地、露香园、复兴珑御项目挂牌单价几乎相当。

值得注意的是，9月10日，该项目公布了最新“一房一价”备案表。其中，2幢一套865平方米的复式房源总价高达2.83亿元，折合单价约32.68万元/平方米，一举超越此前新房单价纪录保持者——保利世博天悦顶楼房源（单价30.27万元/平方米），成为目前上海新房市场中备案单价最高的住宅产品。

二期项目上新

“我们8月就已经开二期样板房了，参观的客户很多。”观点新媒体从楼盘销售处了解到，在项目二期过会前，已经有800余组意向客户前往样板房参观。

资料显示，金陵华庭共有4幢约150米平层项目以及29套风貌别墅项目，是嘉里建设在中国内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的一份子。

金陵华庭算是嘉里建设在该项目内的名片，另有金陵路商业、办公业态处于开发过程中，预计将于2027年-2029年间分期竣工。

回到2021年10月29日，上海黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选入围结果，来自香港的嘉里集团入选，成为这宗巨型旧改项目的实施企业。

资料显示，金陵东路项目自2015年便已开启相关征收工作。整体改造分为三个阶段，涉及10幅土地出让，为商住办混合，占地面积7万平米，地上建筑面积约44.7万平米，体量较大且改造范围广。

项目所在路段金陵东路早在1860年筑路，见证了上海四大商业街的兴起，《新青年》社发行所旧址、上海第一个居委会宝兴里、共舞台旧址、中汇银行大楼等多个地标均在路段内。

由于特色的建筑风格，金陵路骑楼在平面布局、总体格局上仍有上海里弄住宅的特征。据观点新媒体了解，项目内建筑群与里弄内行列式住宅形成的外市内里格局、过街楼形态，以及入口特点、骑楼内部楼梯排布与前后楼关系等，均与上海近代里弄有相通之处。

据悉，项目内金陵东路南侧、浙江南路与福建南路间的笃行里，1932年由有翼建筑师设计；金陵东路北侧、福建南路与盛泽路间的承志里，由邬懋林建筑师设计于1939年，使用水刷石与面砖等材质形成近三段式的立面风貌。

在商业鼎盛时期，该项目内集中了50多个行业、200多家商店。直到20世纪90年代，金陵东路依旧与南京东路、淮海中路、四川北路并称为上海四大商业街。

如今，嘉里建设接下这宗历程近200年的历史建筑群落，连接着陆家嘴金融带、大豫园商业片区、人民广场、新天地及外滩历史风貌区，具备充足的地理位置优势。

在规划项目内的住宅产品之时，早已有开发商在此环伺：首先是能与汤臣一品“掰手腕”的翠湖天地；然后是2013年首次开盘的黄浦露香园，彼时销售单价甚至高出上海整体成交均价三倍。

房企的救星们

按照当前均价来划分，翠湖天地仍是单价最高的豪宅项目。据观点新媒体查阅，截至目前，翠湖四期项目挂牌均价约29.8万元/平方米，五期挂牌均价达到32.2万元/平方米。

于2024年9月，瑞安房地产推出的翠湖天地六期项目，销售单价就达到了21.02万元/平方米，总销售额达到119.79亿元。

翠湖天地的热销直接正面影响了瑞安房地产彼时的季度销售情况：2024年第三季度，瑞安房地产合同物业销售额为128.63亿元，其中住宅物业销售额为127.36亿元，其中有119亿元来自翠湖天地。

同样“盘活”开发企业的项目还包括露香园，该项目总占地面积约15.8万平方米，由上海城投开发，一二期合计地上建筑面积40万平方米，内含高层公寓、海派别墅、精品酒店、高端商业、会所、服务式公寓等业态。

其中，二期地块由2021年4月上海城投联手上海建工以176亿元拿下，并在2024年分三次开盘，总去化率约在97%左右。

据观点新媒体此前报道，上海城投控股2024年实现销售金额177.33亿元，同比增长116%，相当一部分销售贡献都来自露香园。

地处同一热门板块，金陵华庭的吸金力同样也为嘉里建设带来大笔销售收入。

半年报显示，受上海金陵路项目（金陵华庭）销售表现影响，嘉里建设2025年上半年收入80.59亿港元，同比增长60%；合约销售额161.86亿港元。不过，报告期内股东应占溢利6.12亿港元，同比减少22%。

金陵华庭第一期的销售表现，不仅影响了嘉里建设的营收数据，还使评级机构瑞银对嘉里第二期推售持乐观态度：“预计剩余的40套住宅将有进一步提价空间。此外，第一期仍有约一半签约销售收入等待入账，结合第二期总可售资源，预计嘉里预计净负债比率可能会下降至22%，净负债也可能下降42%。”

基于以上分析，瑞银重申对嘉里建设的"买入"评级，并预计金陵华庭第二期将首先推出120套住宅，平均售价将达到每平方米20.5万元人民币，较3月出售第一期时提价8%。

有消息显示，即将开盘的二期120套房源销售总价将达到98亿元。

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