观点网据市场消息，一个位于珠江边上的豪华江景房项目将在这个月加推新一栋的楼盘，而这个项目是4个月前才首次入市的保利天曜。

据悉，保利天曜在5月1日开放销售中心时，设置了一道看房的门槛，需要验资300万才能通过。尽管如此，该项目在五天到访量还是达到了5000组，创下广州核心区千万级豪宅项目最高到访纪录。

在正式开盘时，该项目最终实现两天揽金33亿元。

据了解，保利天曜将在这个月内推出A2栋165-210平方米房源，同时正式开放实体样板房。不知这一次的加推，能够延续几个月前的市场热度。

天曜火并“金九”

保利天曜位于项目广州金融城西区，项目地块是在2024年12月31日，由守鸿置地(广州)有限公司（保利发展全资子公司）拿下天河员村二横路以西AT080720、AT080721两宗地块（即员村绢麻厂地块），成交总价70.2亿元，土地面积合计7.58万平方米，计容建筑面积约13.78万平方米，成交楼面价约5.11万/平方米。

据了解，绢麻厂地块曾在2008年1月被恒大以41亿元的价格收入囊中，楼面价约为1.3万/平方米。然而在拿地后恒大并未进行开发，于是地块在2009年被收回。直至17年后，地块经过规划调改后再次重出江湖，并落入保利发展手上，以超5万/㎡的楼面价跻身广州地价TOP10榜单。

这一次，绢麻厂地块并没有被抛弃，保利发展在拿到地块后很快就进入了开发状态。根据规划，定位为高端改善型住宅，以“天字系”标准产品上打造鎏金美学的显贵风格，最终打造出全国首座“天曜”产品。

具体来看，项目分为南北两个地块，共规划10栋39-47层的高层建筑，其中北地块3栋为塔楼全南向设计，分别为B1栋47层、B2栋46层、B3栋45层，建筑密度26.78%，主力户型为120平方米四房；

南地块7栋楼为板楼设计，主力户型为140-210平方米四房，建筑密度21.82%；临江第一排的两栋楼分别是A2栋34层，A3栋41层；第二排A1栋39层，A5栋43层；第三排A6栋45层，A7栋紧挨着A8栋均为43层。

仅过了半年不到，今年5月17日保利天曜便迎来了首开，首推楼栋为南地块的A1、A7、A8和北地块的B3栋，包含120-140-170-210平方米的纯改善四至五房户型。价格方面，项目折后区间在8.6-11.4万/平方米，比10-13万元/平方米的吹风价低了超一万，最低上车门槛在1200万元以上。最终实现两天成交210套、成交金额约33亿元的成绩。

从地理位置来看，绢麻厂地块位于广州金融城核心区域，与“顶流”地块南方面粉厂仅500米不到，紧邻珠江新城CBD，与广州塔、琶洲会展中心等地标性建筑也近在咫尺。

商业方面算是短板，虽然项目不远处有一个马场SKP商业体，但该商业仍处于建设，完工周期是个未知数。若不过度追求距离的话，项目3公里范围内则有K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等商业体汇集。

此外，绝佳的风景也是保利天曜的卖点，项目西侧可遥望广州塔，东侧可看金融城，南望珠江江景。

不过，绢麻厂只能算二线江景，因为在项目与珠江河之间还隔着一片城中村握手楼，尽管有销售承诺“南向无遮挡江景”，但由于地块朝向，或许只有南地块临江第一排的两栋楼才能尽情享受江景，其余楼栋多少都会被遮挡。

另一方面，项目深入员村片区内，周边有不少城中村，虽然已经启动了征地拆迁的计划，但整体周期难以确定，因此周边的生活景观可能会保持很长一段时间的“不和谐”。

对于“生活者”而言，保利天曜是一个充满生活气息的项目，对于“投资者”而言，则需要面对城市更新的不确定性以及直面精致与随意并存的不协调性。

据统计，预计有16个项目在“金九银十”集中入市，当中包括不少中心六区300万元至500万元的全新刚改产品。

而保利天曜作为10万+级别的豪宅代表，其在金九的表现值得期待。

保利在广州

据了解，保利在广州共有47个项目，其中“天”系产品约有10个，若是按照市场猜测，面粉厂地块也打造成该系列的话，其数量将达到11个。

图片来源：企业公告，观点指数整理

作为保利旗下的金字招牌，“天”系产品基本都受到了市场的追捧。比如2023年6月，保利天瑞首开实现超7成的去化率；2024年3月，保利华创·都荟天珺开盘当天实现销售10亿元；

同年8月，保利珠江天悦一期首次开盘，据称当时推出的房源接近售罄；不过根据网签数据，目前该项目已经确证的货量共819套，网签405套，网签率在49%左右。

进入2025年，除了保利天曜之外，保利天奕项目自4月份开盘以来，合计已经售出308套房源，总成交金额超30亿元。

实际上，保利发展近年来在广州区域所花的心思颇多，去年公司聚焦于38个核心城市，销售占比高达90%，其中广州以超400亿元排名第一。2024年全年，保利发展在广州新增四个涉宅项目，权益金额合计253.76亿元，占全年权益地价比例的42%。且与其他大多数房企采取的合作开发模式不同，保利发展在这些项目中所占的权益均为100%。

不过在进入2025年后，保利发展在广州的拿地强度降低不少。

今年上半年，保利发展共拓展26个新项目，总地价509亿元，拓展金额权益比为87%，总计容面积228万平方米。26个新增项目中，位于广州的仅有一个，即在5月底以22.5亿拿下的天河智谷片区023地块（原航天奇观二期），宗地面积为5.76万平方米，计容总建面7.38万平方米。

另一方面，尽管近三年以来，保利发展的投拓中有41%集中在北上广三城，超80%在38个核心城市中，但公司在非核心城市的土储规模依然处于较高水平。

截至上半年末，公司土储建面约为5855万平方米，其中位于三、四线城市未售土储约2000万平方米，未售土储中近60%尚未开工。

对此，保利发展方面表示，公司将积极推进“调转换退”实现资源盘活；已开工部分通过老盘新作、存量焕新提升产品竞争力，推进销售去化。

另外，公司管理层在2024年业绩会上曾指出，公司仍有1500万平方米的土地在全力推进“调转换退”。然而在今年上半年，其仅完成了51万平方米规模土地的“调转换退”，若按照这一速度，要实现100%进度大概仍需14年半。

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