这一周，西安新房市场价格战在继续的同时，也有纯新盘首次迎来价格公示。

有意思的是：

高新软件新城某盘，2023年下半年入市的时候卖2万2，去年卖过一阵1万7、8，这周直接扔出均价1.55万元/㎡，这可是软件新城啊。

港务奥体板块的文昌临江阅，首批次房源价格公示，首批次的4栋小高层，均价最低的一栋楼是21982.23元/㎡，最高的一栋楼是24415.5元/㎡。

这两个直接形成鲜明的对比。

地产房剑粉丝群里有粉丝感叹：谁能想港务区现在和高新一个价格！

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奥体核心新房绝版倒计时

文昌临江阅，是榆林文昌集团进驻西安后的首个项目，地处港务奥体核心板块。

由于项目地处西安楼市热度最高的奥体板块，因此从拿地的那一刻开始，这个项目就备受关注。

文昌集团，也没有辜负西安人民的期待。纯小高住区、陶板打造的主入口立面、超3000㎡的下沉式会所、3.15-3.3米的标准层高、悬浮玻璃栏板+铝板线条+三玻两腔系统窗的立面……这些都可以看出文昌临江阅的品质标准。

再加上项目一路之隔就是铁一中陆港小学、铁一中陆港中学的优质教育配套，使得这个项目成为继招商西安玺之后，港务奥体板块又一个热门盘。

昨天，文昌临江阅迎来了首批次房源价格公示。

约134㎡、148㎡户型所在的1号楼、11号楼，备案均价分别为21982.23元/㎡、21482.45㎡；约178㎡所在的5号楼备案均价22728.78元/㎡，约198㎡所在的4号楼备案均价24415.5元/㎡，这两个户型均为独栋独单元，并且均为边厅设计。

除了教育、品质等卖点之外，文昌临江阅现在还应该增加一个价值点，那就是奥体核心板块的新房稀缺性。

目前，整个奥体核心板块的住宅用地已经供应完毕，此后再无住宅用地可以供应，新房正式进入卖一套少一套的阶段。

文昌临江阅入市之后，整个奥体核心板块仅剩下4个待入市的项目了，分别为：绿城润百合（占地82.676亩，楼面地价10110.89元/㎡），绿城桂冠東方（占地46.271亩，楼面地价11707元/㎡），陆港晴海湾（34.029亩，楼面地价8250元/㎡），鼎诚30.79亩地块（楼面地价7366元/㎡）。

这4个项目，合起来也就不到190亩，地上计容总建面约31.6万平方米，按照套均160㎡计算，能供应不到2000套房子。

所以，大家要珍惜在奥体核心板块还可以买到新房的机会，毕竟这是西安的城市封面。

02

港务房价追赶高新

文昌临江阅价格公示之后，由于这个价格基本已经跟高新区同类产品价格相差不大，因此很多人就感叹港务奥体板块的房价赶上了高新。

实际上，港务奥体板块的房价，并不是一直就这么高的。

港务奥体板块的房价，在过去几年基本经历了四个阶段：

• 第一个阶段：1万元/㎡左右的阶段，发生在2018年底、2019年初，这个时候高层产品基本都是刚需面积段、梯户比。

• 第二个阶段：1万2、3阶段，基本是在2019年下半年、2020年初，产品依然以刚需、刚改面积段为主。

• 第三个阶段：1万6左右阶段，基本在2022年的时候，这个时候开始基本是2T2的纯改善产品。

• 第三个阶段：2023年的时候，价格在1.8-2万元/㎡，产品为四代住宅纯改善。

• 第四个阶段：2024年之后，基本进入2万+，产品为四代住宅纯改善，并且带会所。

从上述信息可以看出，在过去7年时间里，港务奥体板块的房价基本是1年多时间上调两三千，最终实现翻倍。

当然，这种翻倍是建立在产品迭代的基础之上的，毕竟如今的产品秒杀之前的产品。

如果要从投资收益这个角度来讲，可能2022年之前在港务区奥体板块买房的投资客有一定收益，2023年开始买房的也已经亏损。

不过，在去年到今年西安新房、二手房价格回调的背景之下，奥体板块的二手房价格虽然也有所回调，但相对来讲回调幅度要小于曲江二期、高新等区域。新房方面，奥体板块也尚未出现价格战，反而在今年涌现出了招商西安玺这一红盘。

这个时候，大家可能会将奥体板块房价的坚挺归因于优质的学区和城市配套。

不可否则，这个因素确实是支撑起房价稳定的因素之一，但实际上奥体板块房价的稳定真正的核心原因在于“操盘”。

回顾过去7年时间你就会发现，奥体板块的地价始终控制在ZF手中，按照有节奏的进行供地、地价价格低开高走有节奏的控制。

反观其他有的区域，2019-2021年土地市场火爆时期，土拍大战频频上演、地王不断被刷新，从一定程度上透支了预期的地价、房价，大涨之后开始经历下跌。

从这个角度也就不难理解，论产业、论人口港务比不上高新，但房价却在一步一步赶上高新的原因了。