原创 刘博团队

今年9月，深圳楼市发生了一个重要变化，一个新的置业通道，正向更多家庭打开。

深圳安居型商品房的申购条件，已在部分项目试点放宽，轮候册以外的家庭，也有机会申购了！

或许很多人并未察觉，过去我们所熟知的安居型商品房、人才房以及共有产权房这“老三样”，在现有房源售罄后将不再新增供应，逐步退出历史舞台。

早在今年5月，深圳就已明确将构建全新的“配售型保障性住房”体系。

新旧体系最大的不同在于，未来的配售型保障房将彻底与商品房市场“绝缘”，实行严格的封闭流转，无法再获得完整产权并上市交易。

“市场的归市场，保障的归保障”理念就此全面落地。

而这也让那些存量房源成为了政策过渡期下，弥足珍贵的“末班车”红利。

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安居房新政来了

在深圳保障房的演进历程中，几种不同类型的住房扮演了重要角色，服务于不同阶段、不同类型的人群：

四种保障房中，安居房定价最低且能获得100%产权，但由于仅面向已关闭的轮候库内人员销售，导致库外的人想买买不到。

这一局面，在9月9日迎来了转机。

南山区山樾湾与大鹏新区帆湾海寓发布配售通告，明确在面向安居型商品房在册轮候家庭公开配售2次（含本次）后，如有剩余房源，将向轮候册以外、但同样符合安居型商品房申请条件的家庭进行配售。

目前，这一申购条件的放宽只在上述两个楼盘试点，未来有进一步推广的可能。

这项政策翻译成白话就是：只要一个家庭满足“本市户籍+5年社保+深圳无房+5年内无房产转让记录”等条件，未来就有可能申请到安居房了。

不过，已经进入安居房轮候库的家庭有优先权，可以先享受最后一轮“专供”的配售，从下一轮配售起，作为第一队列优先选房。

无论“库内家庭”还是“库外家庭”，在选到房子之后的权益，包括按揭政策、公积金使用、房屋权益等，都是同权的。

此次安居房申购条件的放宽试点，与此前人才房增设队列的逻辑一脉相承，都是为了盘活存量资产，让好房子匹配到真正有需要的人。

在当前强调“促进房地产投资尽快恢复增长”的背景下，此举不仅能加快保障房去化，为经济增长贡献力量，更能实现巨大的社会效益，提升民生福祉。

对于市场而言，这是一个重要的信号：

对于广大的“库外家庭”：一个全新的、总价更可控的置业通道已经打开，应密切关注后续项目的配售信息。

对于仍在库内的家庭：随着“竞争者”的增多，你们的优先选择权变得更为珍贵，把握住最后一轮的“专供”机会，至关重要。

02

不可忽视的资产属性

未来的配售型保障房最重要的是居住属性，而过去的保障性住房，最不可忽视的是资产属性。

最近几年，不管市场如何波动，深圳卖得最好的，购房者愿意用真金白银投票的，一直是核心地段的保障房。如：

沙井共有产权房珈誉府，8000多人抢1700多套房，开盘即售罄，成为2024年最火爆项目。会展新城人才房华发新城，2023年推出3160套房，实现100%售罄，斩获了2023年度深圳人才房面积、套数、金额的“三冠王”。前海人才房深业云海湾，引发罕见的万人抢房，10896人争抢718套房源，两天即告售罄。

如果拉长时间看，深圳最赚钱的房子，依然是核心区域的保障房。

如经济适用房——侨香居，单价从9000元/平到近15万/平，需要多久？答案是只要十年，十年翻16倍。

这些案例说明：判断一个房子有没有资产价值，核心从来不在于它是商品房还是保障房，而在于它坐落在哪里。

而且相比于商品房，保障房还有诸多优势，以安居房为例：

而此次安居房申购条件的放宽，就提供了一个绝佳的观察样本：作为首批试点项目之一，位于南山前海片区的山樾湾是很多购房者都在关注的项目，最核心原因就是地段和价差，如下图所示：

03

正在消失的上车机会

无论是安居房还是商品房，最终决定其价值的，还是地段。

当前，全球资本市场正迎来新一轮的价值重估。随着美联储降息周期再次开启，人民币资产长期被低估的价值洼地正被快速填平。

越是钱多的时候，钱越“挑剔”。它们只会涌向那些最稀缺、最能代表国家未来的区域。

放眼全国，谁最能代表国家的未来？答案里一定有前海。

过去，我们谈论前海，多是基于规划。而现在，前海的价值已经全面兑现。

首先，是链接全球的“贸易枢纽”与“金融高地”。

2025年上半年，前海蛇口自贸区进出口总值高达2608.6亿元，以一区之力占据广东自贸区总值的约2/3；同期实际使用外资占深圳总额的59%，成为外商投资名副其实的“首选地”。

截至目前，其新设QFLP基金规模占深圳九成以上，QDIE额度占深圳市八成，牢牢掌握了跨境投融资的“先行权”。

其次，是定义未来的硬核科技——“具身智能港”。

以腾讯“互联网+”未来科技城（可容纳7.5万人）为核心，这里不仅汇聚了腾讯、华为等巨头，更吸引了亿嘉和、拓斯达、道通科技、追觅科技等一大批行业中坚力量在此布局，以及鹿明机器人、戴盟机器人、银河通用等新锐企业在此集结。

这不仅是一个万亿级的产业布局，更是中国从数字智能迈向物理智能的国家意志。

我们很难再找到第二个区域，能像前海这样，将科创、金融、贸易三大创富引擎集于一身，并让它们彼此赋能，协同共振。买入前海，就是买入中国未来核心的增长极。

像前海这样的地段，其买入门槛之高可想而知。

但是当下，安居房申购条件的放宽，提供了一个极为罕见的机会。

山樾湾以3.7万/㎡起的价格，为深圳库外家庭打开了一个难得的买入机会。

这个机会之所以被称为难得，是因为其双重稀缺性。

首先，安居房作为一种政策红利正在退场，本身就卖一套少一套。

其次，把范围缩小到整个南山和前海片区，在目前深圳所有在售及待售的安居房源中，山樾湾是唯一的选择。

更难得的是，山樾湾不仅是4900户纯安居家庭的纯粹社区，还拥有前海新房市场中最紧俏的两房户型，而且建面约70㎡两房还可以改3房，这类中小户型产品填补了前海市场空白。

随着“配售型保障性住房”时代的到来，安居房这种有机会获得完整产权、并与商品房市场接轨的保障房，已经是卖一套少一套的政策福利。

无论是库内还是库外家庭，都希望你们能抓住宝贵的上车机会。