原创 刘博团队

9月新政以来，深圳楼市的回暖信号已清晰可见。

深圳市住建局数据显示，从9月6日到10月6日，全市新建商品住宅网签量达到2824套，同比增长23.48%；二手住宅网签量更是高达3699套，同比增长32.63%。

刚刚过去的“十一”黄金周，各大售楼处人头攒动，人气火爆，外地购房者和本地改善客户占比明显增多，足见市场信心正在快速回升。

乐有家研究中心数据监测显示，国庆节（10.1-10.7）七天对比前一周（9.24-9.30），其门店二手房签约量环比上涨15%、新房签约量环比上涨120%。

这背后，是一线城市政策持续松绑释放的购买力，以及全球降息、股市回暖后，部分敏锐买家认为资产价格已见底，开始入场“抄底”。

在这样一个市场回暖、信心重塑的特殊窗口期，购房者的选择也变得前所未有的“挑剔”。

无论是本地改善客户，还是外地投资客，目光都聚焦在真正具备核心价值资产上——位置好、规划强、产品过硬的楼盘，才能成为共识之选。

而位于光明的越秀·星科源启，就是一个把期待值拉满的项目，如果你打算在深圳买房，这是一个必看的项目。

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刚需价买“豪宅级”体验

在刚刚过去的国庆黄金周，越秀·星科源启的火爆，几乎成为一种现象。

自启动冻资以来，前来咨询、认筹的客户络绎不绝。项目还没发售，就已成为区域当之无愧的“人气王”！

但热度背后，更值得思考的是：它为什么会火？

深度研究后发现，星科源启读懂了购房者心中悄然崛起的新标准：心价比。

心价比所带来的价值感，并非源于低价或优惠，而是来自超越用户预期的体验。它让购房者看到产品的瞬间，眼前一亮，充满惊喜，并激发购买欲望。

在同价位的项目还在纠结于如何把大堂做得“不那么局促”时，星科源启却早已把标准拉到了深圳湾豪宅的水平。

无论是汲取安达仕酒店灵感、从业主独享的二楼花园直通地下的双层泛会所，还是仅在顶豪项目中才偶得一见的无边界泳池、星空顶车马厅，以及地面上精密定制的水刀拼花……

你会下意识地怀疑：这真的是一个300万级项目该有的配置吗？

实景图

这些“超配”的公共空间，传递的不仅仅是品质，更是创造“超预期”的体验，让人一眼心动。

更打动人心的，是项目近乎偏执的体贴。

当别的项目还在让你忍受雨天出行的狼狈时，它却因为设计师一次台风天的亲身经历，在星科源启花园地下规划了一座约2900㎡、可同时容纳14辆公交车的中央车站。

中央车站配置了一部垂直穿梭电梯，业主可以乘坐电梯从二楼花园直达地下的公交站台，全程风雨无阻。

效果图，仅供参考

当别的项目还在用“双层玻璃”作为隔音卖点时，它已经不计成本地用上了“四层玻璃+双层夹胶+中空”的超甲级写字楼隔音方案，这在光明尚属首例。

其实，星科源启能获得如此高的市场关注，并非偶然。作为越秀地产落子光明的第一个项目，其目标就是打造区域标杆。

这背后是越秀对市场“心价比”的深度理解，当把属于豪宅的“产品偏执”，毫无保留地用在刚需项目上时，市场的热度自然会给出回应。

02

对“好房子”的诚恳回答

如果说，那些超配的公共空间，给足了业主归家的体面；那么星科源启在户型产品上的思考，则给足了一家人未来优质生活的底气。

首先，是对景观资源的占有，从“楼王”开始。

一个公开的秘密是，很多项目首次开盘，会拿出位置普通的楼栋试探市场。

但星科源启反其道而行之，首批推出的1单元，恰是整个地块中视野和景观面最优的“楼王”单位。

项目摒弃了传统的联排式布局，采用围合式规划，将更多空间让渡给中央园林。而1单元，正是占据这一规划优势核心的集大成者——它是整个社区唯一能同时做到“南向尽揽中央园林、北向饱览公园绿地”的楼栋。

向南，是社区内部精心打造的中央景观轴；向北，是欢乐田园和中山大学的广阔绿意。

这带来一种“无楼距”的既视感，窗前再无高楼，视野尽头只有公园与天空。首发即拿出最好的位置，这份意背后，是对产品绝对的自信。

其次，是对空间尺度的创新，从“稀缺”说起。

1、市场稀缺的小户型南北通透

在深圳，通风和采光是极为重要的居住指标。但受限于成本与设计难度，南北通透往往是120㎡以上改善户型的专属。

而星科源启建面约89㎡的B1和B2户型，竟做到了极为罕见的“双龙抱珠”式南北通透。

公共的客厅与餐厅居于户型中央，成为家人情感交流的核心；而主卧与次卧分居两侧，形成两个互不打扰的私密起居区。

户型图，仅供参考

2、光明稀缺的全面屏景观

放眼市场，很多户型为了最大化采光也会设计L型转角飘窗，但几乎都会在转角处留下一根破坏视野的承重柱，让本该完整的风景被生硬割裂。

但在星科源启建面约89㎡的A1户型，设计师却通过更高成本的结构优化，做出了“270°无承重柱”的L型环幕飘窗。没有了碍事的墙角，窗外的风景就如同一幅真正的IMAX画卷，无缝融入你的视野。

与此同时，设计师在一个本可以做成实体墙的客厅侧面，花费远超实墙墙体的成本，硬是开出了一扇巨大的观景飘窗。原因只有一个：那一侧，正对着科学公园永久无遮挡的绿意。

户型图，仅供参考

3、市场罕见的全生命周期户型

在深圳，每一个换房家庭的背后，都有一段关于“空间”的辛酸史。

买房时，我们总以为眼前的格局够用了，但生活总会猝不及防地打乱你的规划：新婚燕尔时，你觉得三房绰绰有余；孩子降生后，客厅瞬间被婴儿围栏和玩具占领；当父母过来帮忙，那个原本作为书房的次卧，就成了全家最尴尬的角落，毫无隐私可言。

一套无法适应家庭成员变化的房子，它会在未来的某个节点，逼着你投入数百万的巨额成本和难以估量的时间精力，去进行二次换房。

星科源启的户型设计，正是对这一核心痛点的正面回应。通过更优化的工程力学，设计师将本应在室内的承重墙，最大限度地移到了建筑外沿，赋予了室内空间“全生命周期”可变性。

以建面约112㎡户型为例，二人世界时，你完全可以将客厅与旁边的书房打通，创造一个媲美大平层的超级社交客厅。这里可以是你的家庭影院、朋友聚会的派对空间，尽情享受不受墙体束缚的自由与浪漫。

孩子降生后，家又能轻松地“长”出一个房间。用一道轻质隔墙，就能为孩子打造一个独立的、充满阳光的儿童房。

甚至可以将主卧旁的次卧并入，改造成一个带独立衣帽间或婴儿房的奢华主卧套房，让他的成长与你的休憩互不打扰。

户型图，仅供参考

在今天这个时代，一套能让居住回归舒适、让空间服务于人、让家庭拥有从容底气的房子，或许才是对“好房子”的诚恳回答。

03

一次罕见的价值错配

如果说，星科源启不计成本的产品力，解决了当下深圳家庭对居住品质的渴求。

那么，星科源启所在的位置——光明科学城的核心腹地“新湖”，解决了另一个更深远的焦虑：如何确保我今天买的房子，在十年后，依然站在城市发展的黄金主轴上？

答案就藏在新湖片区那些“豪宅级”的资源配置里。

在深圳，传统意义上的好地段，往往与CBD、商圈、地铁口绑定。但在一个以“创新”为最高驱动力的城市，地段价值的底层逻辑早已改变。

今天，最昂贵的资源，不是商业的繁华，而是“智识的浓度”与“生态的浓度”。

而新湖，恰恰是深圳唯一一个将这两种资源同时汇聚到极致的片区。

一、智识浓度

全光明约75%的重大科技载体，都集中在了以新湖为核心的这片土地上。这里不仅有深圳理工大学（中科院直属）、中山大学（深圳校区）这两所顶尖学府，更密集布局了“鹏城云脑Ⅲ”、深圳湾实验室等23个“大国重器”级科研平台。

这意味着，这里是深圳乃至整个大湾区的“超级大脑”。它所产生的，是前沿的科技、高知的岗位和稳定、高收入的人群。

这种由顶尖“产、学、研”构成的生态，是一个区域坚固、不受经济周期影响的价值“护城河”。

示意图，仅供参考

二、生态浓度

当市中心豪宅还在为一片小花园的景观而激烈竞争时，星科源启的窗外，是约1700万㎡的“三园一湖”（欢乐田园、科学公园、虹桥公园、光明湖）超级生态IP。

这不是普通的市政绿地，而是一片被永久保留的、比肩纽约中央公园的“城市绿肺”。在深圳这座高密度的城市，这种不可复制、不可再生的自然资源，本身就是奢侈品。

示意图，仅供参考

当“超级大脑”与“超级绿肺”在这片土地上相遇，便产生了独特的圈层价值。

这里的地段价值，已经通过资源完成了对未来人群的“精准筛选”。它所吸引的，必然是那些在科学城工作的科学家、教授，是在中大七院工作的医生，是追求高品质生活、同时也需要自然疗愈身心的城市精英。

你的邻居，将是与你同频共振的同行与知己；你的孩子，将在一个充满书卷气和创新氛围的环境中长大。

在星科源启，购房者并不仅仅是选择了一套房子，也同时拥有一份“内外双保险”的核心资产。

外部保险来自于板块的长期主义，新湖片区集结了深圳的“智识浓度”与“生态浓度”这两大不可复制的城市资源；内部保险，则来自于产品力的长期主义，它在公区、户型、细节等维度上，都展现出一种越级的品质。

说到底，这正是当下市场中一次极其罕见的“价值错配”——一个用刚需门槛，提前锁定未来高品质生活与核心地段价值的机会。

据悉，星科源启将于10月18日正式开盘，目前冻资人数火爆，享多重折扣优惠，感兴趣的朋友千万不要错过。