上海城市界面（孙婉秋 摄）

徐汇滨江的楼板价又创下了新高。

10月20日，上海第八次土拍收官，上架的6宗土地悉数出让，最终收金198.77亿元，较184.95亿元的起始总价溢价7.47%。

徐汇区WS5单元188N-1-21地块（下称“188N-1-21地块”）是本轮土拍的重点关注对象。该地块处在徐汇滨江核心区域，紧邻黄浦江。东侧紧邻云锦路，穿越后便是西岸数字谷、西岸传 媒港等高科技与文化聚集地；地块西侧则是两年前沪上“顶流红盘”云锦东方。

地理位置的得天独厚体现在地价上。

188N-1-21地块的起拍价为40.59亿元，起始楼面价135000元/平方米，超过2024年8月徐汇滨江xh128D-07地块创下的成交楼面单价纪录。后者成交楼面价为13.1万元/平方米，曾刷新了当时全国住宅地块的最高单价。

根据公开信息，188N-1-21地块迎来三家竞买方——中海、保利发展、招商+西岸+滨江。甫一开始，中海便报出了44.65亿元的价格，对应溢价率10%，楼面价148503元/平方米，创下徐汇滨江成交楼面价的新高。

徐汇滨江（吴典 摄）

精准出击折射出中海在上海的补仓决心。

今年以来，房地产市场持续筑底，只有北京、上海等为代表的核心城市的核心区域楼价相对坚挺，因此也成为各大房企争相布局的重点。

比如今年9月，北京、上海新房价格环比分别涨0.2%、0.3%，上海更是实现同比5.6%的显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑。

58安居客研究院院长张波预计，四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化，但一二线城市非核心区、包括大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存。

而于中海而言，其在上海布局已经明显掉队，面临着“余粮告急”的困境。

根据第三方咨询机构克而瑞数据，2025年上半年，中海在上海的全口径销售额为137.78亿元，上年同期为267.2亿元，几近腰斩，排名也从去年同期的榜首滑落至第七。

另外，截至6月末，中海东部大区的总建筑面积为97.8万平方米，其中上海只有1.1万平方米，占比1.12%。该报告期内，中海来自东部大区的合约销售额为212.2亿元，占比17.7%，远不及上年同期的31%。

《国际金融报》记者查阅发现，目前中海在上海只有一个在售楼盘，即位于松江的泗泾绿中海，该项目曾在今年3月下调价格，售卖均价从44000元/平方米降至43000元/平方米。待售项目则只有中海云邸玖章，产品总价在千万元以上。

中海汇德里项目（左宇 摄）

下半年，中海明显加快了在上海的“补仓”节奏。

7月，上海第六批供地首日，中海斥资118.88亿元斩获静安、普陀两幅地块。其中静安区C050202单元053-b-地块以53.63亿元的总价竞得，溢价10.1%；普陀区W060401单元 A03D-01、A03D-03地块则溢价14.17%，总价65.25亿元。

9月，中海又联手招商、徐汇城投、中旅投资拿下了徐汇东安城市更新项目，总金额约440亿元。

只是，城市更新项目的业绩转化周期相对漫长，中海要想稳住业绩，恐怕更多要依靠公开市场的发力。

如今2025年已临近尾声，留给中海的时间不多了。

记者 吴典

编辑 孙婉秋