10月17日，由中房研究院主办的“锚定好房子，赋能好生活，金九银十再发力——2025年9月深圳楼市数据发布会“在深圳市潮汕青年商会成功举行。

本次活动，嘉宾重点围绕深圳加大放开限购区域后市场的变化展开讨论，同时对后市作出研判，与此同时，也给普通置业者分享了一些购房案例。

时间：2025年10月17日

地点：深圳市潮汕青年商会 （海 岸城 大厦）

主办：中房研究院ICR、365房评、房谱网

协办：深圳市潮汕青年商会，世联行，中原，房评社、深圳概率、《图腾镜》、《地产火线》、《老傅说事》、《深晚一兵》、《女王趴踢》、《Kenny择房记》、365不动产俱乐部、365房学院、365换房俱乐部、《刀兄》、《糖糖探房》、《小馨看房》、《房矩阵》等。

▌姜旭

世联行深圳公司总经理助理

概要：分析了深圳楼市走势与热点，探讨现状、客户心理及行业影响，预判今年市场平淡，预计半年后才有新的变化。

政府关注：政府想了解真实市场上门量、外地客户数据，探讨高铁覆盖城市成为深圳楼市增长点的可能性。

市场现状：深圳市场资金投入、刚需盘量少，客户倾向核心地段，异地拉客难突破，新规旧规产品形成恶性循环。

楼盘价格：9月南山部分楼盘价格有吸引力，洗走其他片区客户，客户对价格和回报率敏感，价格低时购买意愿增强。

客户心理：客户缺乏购房信心，受楼盘降价、信息分散影响，等待更好产品和价格，年底或有高端产品入市。

行业影响：行业更关注交易量，当前环境影响业务员积极性，开发商选择合作方更谨慎，客户对行业信任感降低。

客户选择：人才房吸引原购买大户型的客户，客户选房更理性，倾向核心地段核心资产。

楼盘表现：十一期间金地华澜城和瀚海思念城表现好，购买者多为自住和改善客，二手房难卖影响新房购买。

未来预判：今年深圳楼市政策无更新，市场平淡，半年后或有新变化。

▌张永升

中原地产代理(深圳)有限公司拓展中心1 总经理

过去——

一手房：2022年4月起每月约3000套，去年四季度销售激增，今年1 - 5月处于传统淡季，整体呈L型底部震荡。

二手房：每月4000 - 5000套，高峰期可达7000 - 9000套，价跌量升预示行业复苏，但还未完全复苏。

新盘分化：2024年中原代理楼盘40 - 50%盈利，2025年80%亏损且盈利盘不断加剧。

内场销售：内场利润点低至0.6且不断降低，用渠道时内场佣金打折，导致业务员内耗严重。

政策影响：政策出台后客户观望情绪重，政策效果消化殆尽，短期内一手房市场难改善。

开发商情况：央国企占比超5成，大型民企利润变薄，中小开发商或被收购或躺平，预计2026 - 2027年有断档期。

未来方向——

二手房：中原二手房业务亏损7000多万，因房租成本高，未来尝试平台加资源转化突破。

C端服务：培养全能型销售员，关注区域运营能力，注重熟悉特定区域和板块的人才。

豪宅市场：豪宅流量高但单价总价高，成交利润高，优先选择高客单价区域项目。

▌陈小斌

粤港澳大湾区城市关系研究专家

深晚一兵时评/湾区看房帮创始人

统计的是网签量、价，及时性存在不足，建议增加大咖解读、专家预判及政策走向等专业内容。【每月的数据发布会，专家大咖齐聚，解读楼市数据，是对数据的补充】

当前各方面数据是在去杠杆，比如油价下跌，10月20 - 28号大会定调，明年两会预计将公布十五规划，今年政策刺激可能性小。

当下，财经类自媒体流量增长快，楼市相关内容占比减少，市场情绪提升需政策与数据支撑，需正向的导引。

▌柯文

数据总结：发布数据要有总结，以专业平台视角梳理，增强导向性，给市场信心。

关键数据：关注深圳每月新增企业登记量和就业率，新增户籍数据可酌情考虑，数据要有支撑与专业评估。

市场竞争：当前市场类似2008年金融危机时，开发商在抢闸口，都想跑赢同行多卖房，“踩踏”的现象就容易发生。

资金流向：手里有现金、负债少的人开始布局投资，方向多为股市、房市，而非实业。

刚需消费：刚需消费者因收入及预期降低，消费预期降低，购房时更关注月供、工作稳定性等。

企业影响：万科等企业负面事件影响行业消费信心，消费者担心房子无法按时入伙。

▌傅卫鸿

中房研究院ICR大湾区分院副院长

房评社主理人

《老傅说事》出品人

楼市现状：9月传统金九银十，但市场表现不佳，消费者趋于理性，看房不问价格。

项目案例：新世界世纪山水项目，老板期望高，前期数据好，但与预期有差异。

楼市解困：认为楼市解困依赖整体经济好转，仅靠楼市政策难以改观。

经济形势：整体经济受中美贸易战等影响，股市下跌，对楼市有负面影响。

▌刘海波

中房研究院ICR大湾区执行院长

博士

今天的活动，专家比较多，可以多邀请买房者和开发商代表参会交流。

需求端客户服务：针对海归或毕业生、换房人群、投资客等，基于数据平台和人脉做精准定制服务。

供给端开发商服务：给开发商导入有需求客户，挖掘项目价值，传递正能量，避免落井下石。

机构价值体现：市场深度调整时，365 或研究院等机构应发挥价值，为市场拨开迷雾，指明方向。

▌肖勇

中房研究院ICR执行院长

365房评、365房评社创始人

政策效果与完善：95政策使宝安、罗湖和龙华成交量上升，但同比去年意义不大，政策效率有限，对富人置业有影响，南山土地未大面积出让，二手房难卖影响换新房，政策有完善空间，媒体应呼吁。

市场分化：深圳市场分化，大户型受青睐，上海纯大户型连续三四年负增长。边缘区域房价下跌是理性回归，普通商品房价格应与工薪阶层收入匹配，应取消限购，让市场、保障各归其位。

换房与公寓情况：成立换房俱乐部，有客户因价格调整卖关外大户型换市区中户型。公寓价格重新定位，8折时回报率3.5% - 4%，吸引无购房资格者。

市场疑问与服务：很多人对限购、落户政策不了解，团队将提供免费服务推广平台。