5个月前，保利发展还在凶猛拿地，上海、北京等核心市场上均有所斩获，但进入今年第三季度之后，保利的拿地速度明显减缓了。

据中指研究院统计，今年上半年，保利发展以414亿元的权益拿地金额排名行业第一，平均每月耗资69亿元。但是到了9月底，保利发展的拿地金额只增长到了490亿元，下滑到了行业第五，被中海地产拉开了269亿元差距。

第三季度，保利发展平均每月只花费25亿元拿地，约是上半年的三分之一。

发生了什么？保利发展近日发布的三季报数据可以窥见一点原因。

01 盈利能力持续恶化

10月22日，保利发展发布2025年三季报，数据显示，第三季度单季营收达568.65亿元，同比大幅增长30.65%，实现显著复苏。但盈利端呈现断崖式下滑：单季归母净利润亏损7.82亿元，同比降幅达299.19%，这是公司首次在非年末结算期出现亏损；扣非归母净利润更亏损8.4亿元，同比骤降429.03%。

三季报数据反映出一个事实：保利发展盈利能力持续恶化。今年前三季度毛利率13.37%同比下降2.55个百分点，三季度单季毛利率仅10.76%，同比骤降了4.82个百分点。

与此同时，保利发展的现金流在三季度也同步承压，经营性净现金流转负，为- 90.4亿元，同比下降875.12%。叠加销售费用同比增长8.7%，进一步侵蚀利润空间。

受财务指标不及预期影响，保利发展估计持续下跌。据数据宝监测，保利发展发布三季报后的第二天（10月23日），有1.7亿元助力资金卖出保利发展股票，位居传统开发商个股榜首。

对于利润转亏原因，保利发展给出的解释是“受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降”。

但从财报数据来看，“少数股东权益”才是保利发展利润下滑的主要原因。三季度，保利发展归母净利润亏损7.82亿元，少数股东损益却达7.3亿元，出现了罕见的“归母亏损但少数股东盈利”。

截至三季度末，保利发展少数股东权益占总所有者权益比重达42.64%，而前三季度少数股东损益占净利润总额比例飙升至70.41%，较2024 年全年的48.6%大幅提升21.81个百分点。这意味着有约七成的利润优先被划走，使得分配给上市公司股东的利润大幅缩水。

这种“小股权分走大利润”的结构，让上市公司在项目盈利下滑时直接承担了更大的亏损冲击。

未来公司利润回升，要靠更多优质项目结算拉升整体利润水平。但据保利发展今年的半年报数据，截至今年6月末，其三、四线未售土储约2000万平方米，其中近60%尚未开工，在三四线城市市场下滑幅度高于全国均值的情况下，部分项目将面临“亏本销售”风险

保利发展今年将51%的投资投向北上广核心区域以优化土储质量，但新拿地项目需 2-3 年进入结算期，短期内无法对冲存量项目的盈利下滑。国盛证券指出，这种“存量拖累、增量未显”的周期错配，将持续影响2025年盈利表现。

而在利润回升之前，保利发展拿地又减缓了，这将会进一步拉长公司未来的调整时间。

02 隐藏的下滑风险

根据保利发展发布的最新数据，2025年前三季度，公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%。这一降幅要高于品牌房企。

据中指研究院统计，2025年1-9月，房地产行业TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%。其中，TOP10房企销售额均值为1280.9亿元，较上年下降11.2%。

保利发展的业绩下降速度要高于第一阵营5个百分点以上。

与此同时，三季度以来，保利发展的销售额降幅有所扩大。上半年末，保利发展销售额同比减少16.25%，到了三季度末，降幅扩大到了16.53%。同比2024年三季度，降幅更是高达20.18%。

经过对比发现，今年上半年保利发展月均销售额为约242亿元，到了第三季度，下滑到了月均约188.5亿元。

在各项业绩指标承压之下，保利发展主动收缩开工。2025年前三季度，公司新开工面积512万平方米，同比减少40.19%，远高于销售业绩降幅。

与华润、招商、中海等头部企业相比，尽管保利发展目前的销售额仍位居行业首位，但业绩韧性明显弱于同行。保利发展2025年中期商业运营收入25.4亿元，而同期华润置地经营性不动产业务收入121.1亿元，保利发展商业运营收入约为华润置地的21%。

仍是一家传统地产商的保利发展，与房地产行业的整体发展绑定更紧，未来业绩走势如何，将深度依赖行业复苏节奏。