哈喽，大家好，今天小墨这篇评论，主要来分析过去一年，高层多次在重要会议中明确稳楼市的政策方向，为市场稳定划好了蓝图。

国家统计局的官方数据却很直观，2025 年 4 月以来，一二三线城市二手房价连续多月环比回落，6 月后回落态势还在加剧。

政策表述越来越清晰，可市场体感却没跟上，这种偏差让不少购房者心里打鼓。

其实核心问题很简单，稳楼市的关键不在于政策多不多，而在于政策执行到不到位。

宏观政策落地慢

2025 年 8 月 18 日，国务院第九次全体会议明确提出要巩固房地产市场止跌回稳态势，还提到了城市更新、释放改善性需求等具体方向。

但从 8 月会议部署到 11 月，近三个月时间里，相关部委的配套政策一直没落地。直到 11 月 22 日，住建部才通过新华网发布通知，要求各地建立城市体检与城市更新一体化推进机制新华网。

江苏苏州某房企的负责人李总对此感触很深，他们公司参与的一个城市更新项目，本来等着政策细则明确后开工，结果从 8 月等到 11 月，项目规划一直没法最终确定，只能暂时搁置。

这段时间里，项目的前期成本不断增加，市场信心也受到了影响。

而此时，7 月就已经显现的房地产销售、价格下行趋势，因为政策响应不及时，压力进一步放大。

地方限购松得 “留一手”

高层明确要求地方结合市场变化优化限购政策，北京、上海在 2025 年 8 月率先调整，其他城市也陆续跟进。

但这种调整大多 “不彻底”，北京允许符合条件的家庭在五环外不限购套数，上海也放松了部分区域限购，核心前提却没变：必须符合本市商品住房购买条件，也就是京籍家庭或连续缴纳社保、个税满 2 年的非京籍家庭。

来北京工作刚满一年的程序员小王，本来想趁着政策放松在五环外买房，结果因为社保没满 2 年，还是不符合购房条件。

他身边不少同事都有类似情况，工作时间短，社保没达标，就算外围区域放松限购，也只能眼睁睁看着。

这种 “外围放松、核心严控” 的模式，没能覆盖大量潜在购房群体。2025 年 7 月至 11 月，北京、上海二手房价环比持续下降，11 月北京降幅达 1.3%，上海达 0.8%，政策效果大打折扣。

存量房收储搞 “表面功夫”

2025 年全国两会后，中央多次提出有条件的地方要加大存量房收储力度，12 月中央经济工作会议还明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房。

目前全国已有 70 多个城市发布了房源征集公告，郑州累计收购存量商品房 12.5 万间（套），武汉甚至出现了高校收购存量房改造宿舍的创新案例。

从全国范围看，多数城市的收储还停留在 “个别案例” 层面。

武汉某高校负责后勤的张老师介绍，他们学校收购存量房改宿舍时，流程格外复杂。不仅要求房源必须是现房，还得无抵押、无产权纠纷，周边配套也要达标。

他们联系的不少房东，房子要么有轻微抵押没结清，要么产权信息不完整，最后符合条件的房源没多少，收储进度比预期慢了不少。

郑州的收储模式曾经领先全国，但 2024 年后受限于现房要求、房源标准提升等因素，收购步伐明显放缓。多数城市都没形成规模化收储机制，也缺乏后续运营保障体系，收储政策对消化库存、稳定价格的作用没能充分显现。

总结

当前房地产市场已经出现一些积极信号，商品房待售面积连续 9 个月环比下降，租金回报率也接近合理区间。

中央明确的 “控增量、去库存、优供给” 思路，为后续政策执行指明了方向。

只要打通政策执行的 “最后一公里”，让宏观政策更快落地、地方政策更适配实际、存量房收储形成规模效应，楼市稳定的基础就会越来越牢固，市场信心也会逐步恢复。