2008年那会儿，王石觉得市场到拐弯了，坚持让万科降价换现金，同行们还说他自己吓唬自己。结果金融风暴一刮，那些攥着现金的企业过得还挺滋润。

2016年房价蹿得老高，他又提醒说这涨势跟人口收入不搭，别总想着做大体量。可当时没几个人当真事。2021年前后，他干脆说高负债高周转的路子走不通了。

没多久，监管的三条红线就落地了，从2020年8月开始酝酿，2021年正式推行，好些企业像恒大那样出了事儿，成了分水岭。

这些看法不是凭空来的，王石是凭着对市场的观察。他瞅见过去开发商总靠借钱滚雪球，前头高价抢地，后头用预售款盖楼，只要房价升、银行贷、房子卖得动，就能玩转。但销量一滑、钱紧了、监管来了，资金链就容易断。

负债高转低，现金稳为王

第一个大变样，就是从借钱就等于赚，到欠债多了就难熬日子。2026年开头，看那些大开发商的财报，画风跟以前大不一样。

以前总吹销售破千亿、开盘卖光啥的，现在报表上全是负债比例、现金对短债比、交付准时率、工程进度这些。虽说看着没那么热闹，但这正好说明王石那些话开始显灵了。

过去房企像玩资金接力，总借新还旧。拿地后靠预售款推进，只要循环顺，就能保持规模。但2021年后，问题冒头，三条红线限债比、净负债、现金短债比，逼企业降杠杆。

到2025年，百强房企剔除预收款后资产负债率65.3%，净负债96.3%，去杠杆还在继续。2026年1月政策弃红线，但融资审慎。房企债券融资2025年5500亿元，增10%，但民营净流出多。

银行信贷余额52万亿，占贷款23%，不良率3.2%。企业卖非核心资产，优化现金流。万科2025年亏超800亿，暴露高债风险。央国企负债到60%以下，私企重组化债1.2万亿。

资金链断裂的教训太多。过去高溢价争地，挪预售款还债，一旦销量降，项目停。2022年后烂尾增，政策保交楼。到2026年，现房占比35%，开发商真投钱建，进度严控。三四线库存积压，开工少，二手挂牌多。

一线如北京新房价微升0.3%，好位置稳。监管推动，开发商行为变。企业从比拿地多，转到财务健壮。市场分化，稳健存活，激进出局。清华大学五道口不动产金融研究中心的报告说，好房子是转型核心。那些层高不够、隔音差的旧库存，成时代弃子。

再看2025年年报，负债率低得像制造业——万科48.2%，华润置地37.6%，招商蛇口45.9%。到2026年，活下来的平均负债率不到50%，跟国外房企30%的常态靠拢。以前民营七八十的负债还叫健康，现在银行一见高杠杆就关门。

讲故事拼规模的时代过气了，剩下比谁稳、不爆。2025年开发投资7.8万亿，降超40%，新开工5.3亿平方米，回2004年水平。调整中，三四线库存高，开工少。政策导向下，企业转低负债运营，现金成王道。这变样让行业从狂飙转稳健，买家也少担些心。

预售变现房，买家心不慌

第二个变样是预售慢慢让位给现房。2026年的买房人，会觉得这事不再像赌运气。以前去售楼处，模型漂亮，位置图满墙，销售讲未来商场学校规划。

可付钱后，现场还是黄土地或刚起基础。啥时建好，会不会停，交付跟样板差多少，谁也打包票。这其实是买家垫资给企业，填地价利息建费。

但2021年后，停工烂尾多，把玩法抖落。从海南2020年3月通知，2022年起全岛现房，到各地严管预售款，央行住建部反复强调保交保民，规则扭转。海南带头，新盘建好卖。到2025年，全国现房准现房占35.5%，海南浙江超五成。

2026年住建部推新项目现房，买房所见所得。开发商自掏腰包建，工程不拖质量不差。买家像选车，看准下单，不猜疑。现房推进减纠纷。

过去预售挪款拿新地，项目连锁。2022年后教训多，政策从试点全国。2025年信阳试全面现房，雄安2023年9月取消预售，即见即得。

开发商退出金融角色，回建筑服务。靠品质物业城市更新挣钱，不地价平层加价。2026年一线二线，现房展示标配，拉客户看工地实景，不只PPT样板。资金压力大，淘汰弱者。买家心态变，付钱前摸底细。

曹德旺也说过类似，楼市分化，三四线多房家庭别等卖不掉慌。2026年上半年的政策窗口，可能放宽限购优税费，但这是纾困，不是反弹信号。全国库存8亿平方米，三四线超六成，人口流出下，消化压力大。这变样让买房心不慌，行业更透明。

鸽笼换舒适，品质成主流

第三个变样是从小格子房到至少3米高的舒适房。卖法付钱变了，房子本身也升级。以前刚需盘多，层高2.7米或低，装地暖吊顶后手抬碰顶。墙薄邻居声传，楼上用水顺管响。小区高楼密，户型挤转身难。为容积率极致，品质一般。但房价升时，大家忍着抢。

现在购房群体变，王石早提人口问题：人数增速顶，青年减，老龄速。过去新家拉销量不行，来的是有旧房钱足要求高的换房中老年。他们在意耐住，老人进出便，孩子成长换区否。新规抓舒适。

2025年3月住建部发布住宅规范，5月1日起层高不低于3米，净高2.6米。4层上配电梯，无障碍多，隔音防水保温严。

地方如江苏2024年导则层高3.1米，北京2021年规范净高2.5米，2023年11月调整。市场反馈，位置近下，层高好噪音低电梯便空间大的卖快，去化高20%。老思路低价盘成剩货，压企业账。

变化不止硬件。规范提卧室客厅光时风标准，精装环保料噪音控。2026年新盘营销参数实打实：3米起步，四层电梯，隔音65分贝以下。企业卷户型公区交付物业社区运营，不再金融技。

人口老少化下，好房稀缺。从有房到住好，这些房子一开盘抢光，去化比普通快30%。北京老旧小区原拆原建后成智能社区，福建保障房试点绿色建筑。说明现在买房人不看便宜，看品质。好房子成主流。

行业被逼升级，买家花钱得像样家，非水泥盒。清华大学报告说，好房子核心。那些按老标准建的鸽子笼，降价无人问津，符合新的去化快20%。验证王石预言，老龄少子时代，房子不缺，好房子缺。

从有房住到住好，用二十年走完。开发商迎合心态，追求高周转快开发，不管质量，先盖卖，甚至延期烂尾，让买房家庭吃亏。2026年起，这逻辑扭转，居住属性核心。王石一直强调房地产软着陆，回归居住本质，现在行业往这走。