卓越商企服务2025年度业绩发布会现场

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

当行业不再提供确定性，企业必须自己创造确定性。

3月27日上午，卓越商企服务集团（06989.HK，下称卓越商企）于深圳召开2025年度业绩发布会，董事会主席兼执行董事李晓平、首席执行官兼执行董事杨志东、财务管理中心负责人夏世刚等核心管理层出席，直面行业调整期的挑战与机遇。

2025年，物业管理行业受宏观经济下行与房地产市场深度调整影响，整体增速放缓，毛利率承压。

在此背景下卓越商企服务实现营业收入41.2亿元，剔除非持续性经营因素后同比增长8.6%；归母净利润1.03亿元，业绩受减值拨备计提影响呈现短期波动；第三方自拓基础物业收入19.8亿元，同比增长17.1%，市场化业务增长态势显著。

随着地产的红利日渐消退，物企们牺牲短期表现，换取长期确定性，成为少数人的共识。

减值“排雷”

2025年，对物业管理行业而言是承压前行的一年。

国家统计局数据显示，当年全国房地产开发投资同比下降17.2%，新建商品房销售额下降12.6%，上下游产业链均受到不同程度的波及，上市物企营收增速与毛利率普遍回落。卓越商企服务的年报成绩，既反映了行业共性挑战，也凸显了其主动调整的战略决心。

从核心财务指标来看，卓越商企全年实现营业收入41.2亿元，若剔除收并购剥离、机电业务策略性压缩等非持续性经营因素影响，同比增长8.6%，核心业务基本盘保持稳固。归母净利润为1.03亿元，业绩波动的核心原因在于其基于审慎原则计提了足额减值拨备。

针对利润面的阶段性承压，卓越商企财务管理中心负责人夏世刚在发布会上解释：“利润回落是一个主动挤掉水分、夯实基础的过程。受减值拨备影响确实会让报表短期承压，但经过市场深度调整后，我们能够轻装上阵，获得更可持续健康的业绩表现。”

具体来看，减值影响主要来自两方面：一是应收账款减值2.1亿元，截至2025年末，其应收账款拨备合计4.5亿元，拨备率22.3%，主要用于清理长账龄的关联方贸易应收款，虽短期影响利润，但第三方与关联方应收增速同步下降，风险敞口逐步缩小；二是担保负债及商誉减值0.7亿元，其中北京财富项目因相关方财务状况变化计提商誉减值2100万元，卓越商企已通过法律途径积极沟通解决方案。

而在费用管控与现金流管理上，卓越商企展现出较强的运营韧性。2025年，管销费用同比下降10.7%，绝对额减少0.3亿元，管销费率降至6.8%，同比下降0.5个百分点，数字化流程优化与内部资源整合成效显著。现金及现金等价物（包含金融资产）达到13.5亿元，占总资产比例24.7%，同比提升3.6个百分点，经营活动现金流入3.5亿元，现金储备为后续业务拓展与风险抵御提供了坚实保障。

业务结构优化是2025年的重要亮点，“去关联化”与独立性提升成效显著。卓越商企全年来自关联方的收入占比降至7.6%，较上年下降2.3个百分点，其主动终止了部分回款预期较低的关联业务，聚焦深圳区域等优质可回款项目。

这一调整背后，是公司摆脱对关联方依赖、强化市场化造血能力的长期考量。夏世刚进一步强调道：“业务独立性得到进一步强化，这一结果验证了我们业务结构调整的有效性，公司的造血能力持续改善，这是我们跨越严峻行业周期的底气。”

资产运营方面，卓越商企同样迎来突破。资产销售业务收入同比增长270%，毛利率达55.8%；以深圳停车场运营为核心的资产运营业务，实现营业收入0.65亿元，毛利率高达73%，成为高毛利板块。

上海金环广场项目的落地，标志着卓越商企向“物业服务+招商运营”全口径资管模式转型迈出关键一步，轻重结合的运营模式逐步成型。

“独立”拓展

财务数据的“短期调整”，服务于长期发展的“战略聚焦”。

2025年财报显示，卓越商企将资源向主航道业务、第三方市场拓展与核心能力建设集中，培育“后地产”时代的内生增长动力。

据本报记者观察，期内其总合约物业面积达到8744万平方米，同比增长4.9%；总在管面积7827万平方米，同比增长8.4%，规模稳中有进。结构上，第三方在管面积占比达到63.6%，持续保持在60%以上，“去关联化”节奏稳步推进；区域布局进一步优化，一线及新一线城市在管面积占比76.5%，粤港澳大湾区与长三角两大核心经济圈占比68.4%，长三角地区占比提升至32.2%，区域均衡发展格局逐步形成。

主航道业务的纵深拓展，正逐步成为卓越商企增长核心驱动力。作为以商务不动产服务见长的企业，其2025年商务物业收入占基本物业服务收入的69.4%，其中第三方商务物业收入占比50.7%，较上年进一步提升。

在高科技互联网领域，卓越商企客户覆盖率已超过七成，成功获取北京阿里望京A/B座及方恒国际项目、中兴通讯全球总部、深圳某头部人形机器人企业总部大楼等项目；在高端制造、医药、半导体等新质生产力核心赛道，拿下苏州国家实验室、迈瑞医疗南京基地等项目，建立先发优势。

战略客户合作的深化，成为卓越商企市场化业务拓展的重要抓手。2025年其战略客户年化收入同比增长24.2%，合作项目数量同比增长13.8%，其中面积超过50万平方米的大型园区项目数量同比增长42.9%，战略客户存量合同保有率接近100%。

卓越商企首席执行官杨志东在解读战略客户业务发展时表示：“续约率比新拓量更能反映服务的本质。我们合作超过5年的战略客户项目已达47个，仅2025年就通过战略客户引流带来了27个延伸项目——这就是口碑带来的复利。”

财报数据还显示，第三方增值服务业务对其经营能力进一步补强。2025年卓越商企第三方业主增值服务营收同比增长40%，其中企业行政服务营收同比增长142%，高端商务服务板块全年新增10家中国500强及独角兽企业客户。

卓越商企首席执行官兼执行董事杨志东于会中向投资者坦言，“2025年是扎根的一年，把组织做厚、把能力做实、把客户服务好，这些事不一定马上体现在报表上，但我们相信这是穿越周期最可靠的方式。”

根据卓越商企2026年规划，其主航道业务将继续作为发展核心，并进一步推动第三方业务保持两位数增长；而在第二增长曲线培育方面，其将计划拓宽增值服务的业务空间，推动政企协同的运营模式在全国范围内的复制落地。