观点指数在8月24日观点指数研究院发布的《产品力前置 | 2026年1-8月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出，1-7月前50房企新增全口径土地储备建筑面积2812.13万平方米，权益拿地建面2287.05万平方米，权益拿地金额合计3082.37亿元，新增货值7032.79亿元。核心城市优质地块集中入市，带动头部央企单月补仓提速。央国企仍为主导，但滨江、邦泰、保亿等民企参与度提升，青山实业、伟星等实业资本跨界进入核心城市土地市场。

民企参与度提升，实业资本跨界落子核心市场

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，2026年1-7月，前50房企新增全口径土地储备建筑面积2812.13万平方米，权益拿地建面2287.05万平方米；成交价合计3722.78亿元，权益成交价合计3082.37亿元；新增货值7032.79亿元，新增权益货值5899.38亿元。

从节奏上看，7月单月前50房企新增全口径土地建面599.40万平方米，较上半年月均水平（368.79万平方米）放量62.53%，为年内单月次高水平。单月放量一方面源于7月下旬至8月中旬，北京、上海、广州等核心城市优质地块集中入市，另一方面源于头部央企经过上半年的审慎观望后集中补仓，中海地产7月单月拿地金额达到上半年总和的两倍。

1-7月，保利发展控股、华润置地、中海地产新增的全口径土地储备分别为250.52万平方米、241.71万平方米、142.31万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-7月土地投资力度最大的企业为保利发展控股、华润置地、建发房产、越秀集团、建发房产、招商蛇口，权益拓储金额分别为580.87亿元、390.04亿元、270.57亿元、237.92亿元、232.02亿元。

从新增货值来看，1-7月土地新增货值最多的企业为保利发展控股、华润置地、中海地产、越秀集团、建发房产，新增货值分别为951.81亿元、801.14亿元、696.47亿元、605.69亿元、410.24亿元。

分维度观察，前30房企权益拿地金额与新增货值基本由品牌房企主导，金额与货值向头部集中，说明品牌房企坚定执行“聚焦高能级城市核心资产”的补仓策略，单位土地的货值含量显著提升。

值得关注的是，民企参与度出现边际提升。滨江集团以新增建面73.36万平方米位居前列。邦泰集团、兴耀控股、保亿集团、大华集团、龙湖集团等民企亦进入拿地名单。

与此同时，实业资本跨界拿地成为期内较为突出的现象。制造业企业青山实业与华峰集团组成联合体，以底价38.45亿元摘得上海虹口北外滩组合地块。台州实业背景房企伟星房产以近29亿元一举拿下杭州未来科技城两宗地块，时隔一年再度入杭。实业资本携低成本产业资金进入核心城市土地市场，选择的均是一线城市的核心区位资产，显示了非地产主业资本对核心城市不动产的配置意愿较强。

土地供应

供应收缩，低密改善型产品成供地主流

据观点指数监测，2026年7月，一二三线城市供应宅地360宗，供应土地面积1100.67万平方米，供应土地规划建筑面积2008.19万平方米，环比下降19.39%，同比下降25.04%；供应土地起始楼面价6133元/平方米，环比上升22.44%，同比大幅上升40.15%。

各地供地策略普遍转向“以质换量”，通过推出区位更优、密度更低的改善型地块稳定市场预期、维持土地资产价格中枢。

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数观察到，二线城市供应85宗，供应土地规划建筑面积504.99万平方米，环比下降46.36%、同比下降20.39%。起始楼面价5945元/平方米，环比下降9.18%。三线城市供应255宗、供应土地规划建筑面积1338.31万平方米，环比下降9.53%、同比下降32.43%。起始楼面价3349元/平方米，环比上升21.69%。二三线城市则以收缩供应、提升地块素质来对冲需求不足。

从年内节奏来看，1-7月一二三线城市宅地供应建面累计12780.06万平方米，同比下降26.66%；月度走势上，1-2月处于1472.81万平方米和1294.40万平方米的低位，3-6月逐步回升至2491.32万平方米，7月再度回落至2008.19万平方米，各月供应均低于上年同期水平。

这表明供应收缩并非属于单月波动，而是各地在“以需定供”原则下的趋势性收窄。与此同时，起始楼面价同比持续上行，反映供地结构向核心区、低密地块倾斜。

政策层面，7月13日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于完善自然资源资产管理制度体系的意见》，要求到2030年自然资源资产管理制度体系更加健全，到2035年系统完备的自然资源资产管理制度体系全面建立。在土地方面，《意见》提到完善土地储备分级管理，探索开展自然资源资产综合收储，制定自然资源资产储备计划，分类实施储备资产管护等。

自然资源部指出，过去的土地储备往往关注单一地块和即期经济价值，我国已经由增量时代进入了存量时代，要推动城市内涵式发展，土地储备制度在进一步发挥作用的同时也需要不断创新改革。

这意味着未来商品住宅用地供应将主要依赖存量土地盘活、城市更新改造和低效用地再开发，增量用地指标将优先保障基础设施、公共服务和产业发展。这一政策转向对房企投拓策略产生深远影响，具备城市更新能力、存量资产盘活能力和政企合作能力的企业将在未来土地市场中占据优势。

7月27日，《东莞市2026年度土地储备计划》发布，披露多项土地收储与供应调整。根据计划，东莞市2026年度新增拟储备土地原计划6227.64亩，调整后为10944.71亩，较原计划增加4717.07亩。同期，2026年度计划供应储备土地由原计划的4674.49亩调整至8545.77亩，增加82.9%。

在供应端，2026年东莞拟供应207宗土地，其中居住用地24宗。南城国际商务区南部居住地块已挂牌，将于8月17日竞拍；南城彭眼居住地块约23.8亩、西平居住地块约47.7亩，分别拟于10月、11月供应。万江种子所居住地块约56.25亩拟6月供应，万江曲海居住地块约55.75亩拟9月供应。

闲置土地处置方面，东莞拟收回46宗国有土地，总面积约2376亩，占年度收储计划的21.7%。其中包含6宗居住用地，如大朗西站朗道置业地块约59.23亩、黄江保汇地块约85.17亩、石碣旧职中地块约17.11亩、厚街中心A地块约31.02亩等，均计划于2026年内入库。

重庆市2026年第四批土地储备地方政府专项债券项目，含居住和商业用地，规划建筑面积106.1271万平方米，拟收地价格为64.92亿元。专项债正成为存量闲置土地盘活的主要资金通道。

城市供地案例方面，低密化与品质化导向突出。7月30日，无锡市自然资源和规划局挂牌4宗住宅用地，总出让面积约17万平方米，起拍总价约30.74亿元，覆盖梁溪、锡山、惠山、滨湖四区核心板块，容积率区间仅为1.01-1.6，其中梁溪区惠山古镇地块容积率仅1.08、起始楼面价19088元/平方米，为四宗中最高。

8月3日，济南市自然资源和规划局发布《济南土地推介手册（第一批次）》，集中推介50宗地块、总面积约2251.97亩，为年内规模最大的一次集中推介，其中住宅相关地块约40宗、1882亩，占总面积八成以上，低容积率地块占比明显提升，南部山区凤凰谷地块容积率仅1.0-1.05。

8月10日，珠海披露2026年计划供应13宗涉宅地，分布于香洲、高新、金湾、斗门四区，总出让面积约715.8亩，总建筑面积99.7万平方米，其中九洲港路南侧地块为一线滨海地块，可远眺港珠澳大桥。

观点指数观察到，土地供应端转向存量重构和质量优先。一方面，自然资源资产管理制度的顶层设计将土地储备上升为资产经营行为，收储、管护、组合配置有了制度依据。

另一方面，地方实践普遍以低密改善型地块对接“好房子”政策导向，用更少的土地承载更高的资产价值。对房企而言，供应收缩并不意味着机会减少，而是拿地窗口转向低密产品，产品营造能力将取代资金规模成为获取优质地块的决胜变量。

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