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楼市发展到了今天，基本上可以说是走完一轮完整的牛熊市了，市场也逐渐走完了早期的发展阶段，也会变得更加成熟了。

那么站在当下，如何看待楼市未来的大势？

首先是要摒弃过去那种不是普涨就是普跌的思维，未来楼市走势在相当长一段时间内大概率不会是单边的走势了。

在2019年及之前的那10多年里，楼市基本上是走出一个普遍性上涨的态势，成交量不断放大，房价也是不断地上涨，部分城市的房价甚至能够实现10年10倍。

且那个时候还是一片普涨的态势，一般先是从一线城市开始上涨，再逐渐向二线城市蔓延，接着会向三四线城市扩散，最后甚至连县城都能涨起来。

那个时候楼市之所以能如此地上涨，一个很重要的原因是享受到了前所未有的人口红利。再叠加快速的城市化进程、经济与收入的增长等原因，住房需求在那个时段爆发式的增长，但是住房供应却在短时间有些跟不上，继而楼市出现了阶段性的供不应求，房价自然也就被推动着上涨了。

然而，驱动楼市上涨的因素从2020年起开始发生变化，楼市基本上也是从那一年开启的下行调整的态势，但刚开始主要是中小城市在下跌。然而2022年，国内总人口开启了负增长，虽然对楼市产生的影响不是即时的，但是对市场的心态影响还是相当大的。

与此同时，楼市的调整逐渐向二线城市，甚至一线城市蔓延。到了2023年，基本上都在跌了，一轮普跌的行情也就开始了。

随着楼市下行调整带来的问题逐渐显现出来，各项支持楼市回稳的措施开始逐渐出台。这几年，无论是整体层面的还是城市层面的，出台了很多的楼市支持措施。最近两年，部分大城市的楼市也开始有了止跌回稳、回涨的迹象，普跌的态势也算逐渐结束了。当然，仍然有相当一部分的中小城市的楼市仍在下跌调整之中。

这究竟是为何？有些城市的楼市开始趋稳了，而有些城市的楼市仍在下跌？

也就是我要说的未来楼市大势的第二个特征，楼市的走势会因城市而差异化。楼市进入成熟发展阶段后，楼市的涨跌将会回归到城市的基本面和城市自身的供求关系上来。

对于像一线城市这样的超级大城市，其城市基本面很好，无论是经济、产业、城市配套等硬实力，还是城市公共管理、教育、医疗等软实力，基本上都是领先于其他城市的。这就导致这类城市对人口具有很强的吸引力，人口源源不断地流入，会产生大量的住房需求，继而也对城市的楼市发展起到了支撑作用。这类城市的楼市有望率先止跌回涨，部分好的区域房价很有可能会再创新高。

而对于大多数中小城市，其情况确实恰恰相反，不少中小城市仍然面临着年轻人流出的问题，住房需求缺乏支撑，但供应确实很充足，这就导致这类城市的楼市会出现供大于求的情况，有些城市的情况还挺严峻的，那房价自然也就难涨了，出现下跌调整也是正常的。

总之，不要误判楼市未来的大势，不要用过去不是普涨就是普跌的思维来看待楼市的走势，楼市已经是大变天了。