2026年春天，楼市迎来了"小阳春"。核心城市二手房市场活跃度明显提升，上海3月二手房成交量突破3万套，创近五年新高。

从2016年到2026年，十年间，中国房地产从高歌猛进走向深度调整。今年，政府工作报告时隔十年重提"去库存"。

西南财经大学教授、西财智库主任汤继强曾指出，两轮"去库存"之间存在本质差异，核心区别在于"从创造需求转向重构供给"。

2016年的核心引擎是棚改货币化，而2026年棚改货币化退场，政府收储登场——由地方政府或国企收购存量商品房，转为保障性住房。

汤继强表示："房地产正越来越像耐用消费品——在大多数城市，房价若能跑赢通胀即属不易，过去'翻倍式'增长难以再现。保障性住房体系将基本覆盖中低收入群体，商品房市场则主要服务于改善型需求。

投机炒房的空间将被系统性压缩。"这一判断的背后，是房地产市场此前经历的深度调整。

关于房价的看法，过去20年一直在上升。房地产价格确实一直在上涨，而且几乎没有一次会持续下降。

因此，人们对它未来的上涨抱有很大的期望。但这种情况在此前一段时间内发生了很大变化。

从2021年年中开始，就有观点指出房地产领域可能出现政策过度收紧。无论是在需求端还是供给端，政策都太紧了。

在供应方面，它已经将一些私人开发商推向了信贷紧缩。与此同时，在需求方面，抵押贷款暂停也非常令人担忧。

这个非常重要的行业对GDP的贡献高达百分之二十八点七。在那段时间里，房地产价格可能不再上涨，而有更多的理由让它在不久的将来下降。

原因是，第一，更多的人预计房价会下跌，而不是上涨。从历史上看，房价预期和房价之间有非常高的相关性。

第二，从需求方面来说，当人们普遍预期房价会下跌时，即使有购买下一套公寓的需求，也可能会选择租房。因此当人们就房地产价格下跌达成共识时，这通常会变成螺旋式下降，很难立即扭转人们认为价格会再次上涨的情绪。

不过在2023年，还有更多希望继续上涨。地方政府层面试图放松几乎所有的限制，一线城市以外的地区，所有的限制都解除了，让更多人可以购买房产。

与此同时，地方政府也在缩小土地出让规模，限制未来的土地供应，从而限制住房供应。这可能有助于稳定房价下跌。

未来，可能会看到情绪有所改善，最后，新屋销售出现好转，因此预期更好。

还有一件事需要补充，那就是房价波动实际上并不一定是一件坏事，因为如果每个人都期望房价会上涨，而且只会上涨，这意味着每个人都会大量做多并尽可能多地借贷，它自然会成为一个杠杆率过高的行业。

房地产价格预期的一些波动，有些人认为它会下降，有时每个人都认为它会下降可能不是一件坏事，这样可以变得更健康。实际上很多人在抱怨昂贵的房子，有些人说过于依赖房地产行业。

房地产行业已经是从瓶子里出来的精灵，不再是可以轻易地把它放回瓶子里的东西，因为它对GDP的贡献规模非常大。在新冠疫情之前，过去七年房地产行业的平均贡献约为28.7%到GDP。

这基本上是考虑到钢铁和水泥等大宗商品位于最上游，一直到下游，例如电子电器、汽车、建筑材料等等。总而言之，它解释了GDP中的许多因素，包括投资，也包括消费。

因此，当房地产行业形势不佳时，它确实对整体GDP增长造成了非常重大的损失。然而，展望未来，可能会看到第一个反弹来自保障性住房建设，然后是商品房方面，当更多的人感到放心时，他们会回来。

当新屋销售回升时，可能会看到更好的住宅建设投资数字，因此到那时可能会看到更多的消费由此驱动。此外还有股权融资禁令的解除，此前已经存在10多年了。

如果一些开发商打算发行更多股票，这项措施本身就是一个很好的姿态。最初，要求银行延长贷款，然后开始支持债券市场，现在终于是股权了。

如果开发商能够筹集更多股本，它自然有助于降低债务对股权的杠杆率，这是一件积极的事情。从短期来看，这些政策更多的是一种良好的姿态，给市场甚至购房者信心，可能会提供足够的支持来防止短期硬着陆。

但这些政策和融资支持不足以弥补家庭现金流的疲软销售。归根结底，这些政策可以防止开发商在短期内失败。

但开发者要想真正生存下来并走出重症监护室，需要购房者有信心回来，需要人们再次开始购买房产。进入2023年，政策能够实现的最重要的事情是，大多数剩下的、仍然屹立不倒的私营开发商可能会生存下来。

大多数目前停滞或未完成的项目可能会在2023年底前完成并交付。这是对未来复苏的一个非常重要的总体假设。

因为如果没有这一点，人们将继续对这个行业失去信心，对新房销售失去信心，他们就不会回来了。只有当这一点实现时，才会看到人们回到工作岗位，然后可能会开始再次考虑投资。

大多数预售单位的买家都很高兴收到他们的单位，然后继续前进，随后可能会在2024年看到更好的复苏。从此前的行业调整到如今"耐用消费品"属性的日益清晰，房地产市场的底层逻辑正在深度重构。

面对正在重塑的市场，汤继强建议：年轻的首次购房者不必焦虑"上车"，而要关注"适配"，房贷月供不超过家庭收入40%，尽量选择人口净流入、产业扎实的核心城市或都市圈边缘板块。