作者：周军律师.

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实践中有这样的案例，当事人申请保全，法院向不动产登记中心发送民事裁定书和协助执行通知书，但未向房产交易所送达上述材料。而刚好有购房人在此时和房产公司签订商品房买卖合同，购买了拟被查封的房屋，并于当日支付了购房款、物业费等费用，还到房地产交易所开具了商品房销售备案登记表。

那么，这种情况下，买房人的权利和申请保全人的权利谁优先？

最高院在《信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案》中明确：

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间(与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天)早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

法院认为，

本案的争议焦点为信某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

经查，2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，面积126.01平方米，总价款226,818元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某280,000元(包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金)，某房地产开发公司为信某出具了226,818元的三联单购房收据,并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。

海林市人民法院于2019年7月25日作出(2018)黑1083民初1491号之一民事裁定，查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于2019年7月29日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019年8月2日，海林市人民法院向某房地产开发公司送达该查封裁定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。

某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。海林市人民法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。

故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。

周军律师提醒，因查封保全信息未及时传输导致案外人不知晓拟购房屋被查封的，不应认定案外人系在查封后签订房屋买卖合同，可依法排除执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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