继7折出售旗下最赚钱的商场（七宝万科广场）股权给领展后，万科或再次出售旗下公司股权变现。

近日，市场消息，万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

万科长租公寓5年亏损90亿

据悉，从2016年正式以“泊寓”全面切入长租公寓赛道，到真正实现盈利，万科花了足足7年时间。当然，在相当长的一段时间里，万科的战略重心主要聚焦在规模增长以及品牌打造上。

自泊寓正式亮相，万科在长租领域就开始全面发力。截至2023年末，泊寓业务已布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间，累计服务超过80万名新市民，为超过5000家企业客户提供定制服务。目前，在全国集中式公寓中，泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。

不过，在规模的光环下，盈利始终是难以绕过去的坎。虽说这是一盘细水长流的生意，但是持续的光投入不见回报，也不是长久之计，尤其对资金压力不小的房企而言。郁亮在2020年底时曾透露，万科做长租公寓五年亏了90个亿。

当然，这不是泊寓一家的难题。长租公寓赚钱很难，几乎是行业共识。

此前曾有数据指出，在一二线核心城市，大部分长租公寓的租金回报率约为1-2%，远低于融资成本。

目前中国的长租运营商中，真正实现整体盈利者寥寥，而在房企系长租公寓里，宣布整体盈利的有龙湖冠寓和招商伊敦，泊寓可以说是为数不多有盈利的长租运营商之一。

泊寓曾计划进行公募REITs上市

2022年初，具有财务背景的祝九胜开始主管长租公寓，就被认为是万科想将长租领域实现资产证券化。而目前摆在面前最直接的两条路，就是IPO或者谋求公募REITs上市。

2023年10月26日，中金印力消费类基础设施REIT在深交所发布招募说明书，成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。

随后，郁亮表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

郁亮称，万科的长租公寓、商业、物流等不动产业务都在积极准备REITs，“经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低，随着REITs政策的推出，我们长期持有的不动产业务有了空间。我们希望不久能够落地这个事情，让整个经营服务类业务的商业模式实现闭环。”

发行REITs则是最好的资本化运作方式之一。对于企业而言，这将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。

不过，若想顺利发行REITs，还得先解决“纳保”问题。当前，保租房是唯一纳入REITs试点的长租房产品类别。

来源：地产资管界

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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