中国房地产市场历经二十余年的飞速发展，其间房价涨幅惊人，牵动着无数民众的心弦。回溯至1998年房改之初，全国平均房价仅为每平方米两千元左右。然而，时至今日，这一数字已飙升至每平方米一万一千元，涨幅高达五点五倍。尤其是在北京、上海、深圳等一线城市，房价涨势更为迅猛，从当初的每平方米三千元攀升至如今的六万五千元，涨幅超过二十倍。

过去几年，坊间流传着“任何时候买房都是正确选择”的说法，认为房价长期上涨是必然趋势，因此购房宜早不宜迟。然而，从去年下半年开始，中国房地产市场似乎迎来拐点。全国平均房价从高点每平方米一万一千元，下跌至今年六月份的每平方米九千五百六十元，跌幅超过百分之十五。截至今年六月，在全国七十个大中城市中，包括唐山在内的三十四个城市房价已跌破两年前的水平。更有甚者，成都、广州、杭州等二十七个城市房价低于三年前的水平，而郑州、石家庄等六个城市房价甚至跌回五年前的水平。

与此同时，房地产开发商的销售业绩也大幅下滑。数据显示，2022年1月至8月，全国百城新房销售面积为八千五百万平方米，同比大幅下滑百分之四十四。其中，一二线城市共计二十七个，新房销售面积为一千三百零六万平方米，同比下滑百分之三十七；三四线城市共计七十三个，新房销售面积为一千零八十三万平方米，同比下滑百分之二十五。面对如此严峻的市场形势，各地政府纷纷出台楼市松绑政策，例如降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、取消房贷限购以及提高公积金贷款额度等，以期刺激房地产市场回暖。

面对当前的房地产市场，人们的看法截然不同。一部分人持乐观态度，认为随着各地楼市政策的放宽，未来房价或将出现报复性反弹。因此，他们主张抓住当前房价调整的机会，尽快购房，以免日后房价上涨而无力承担。而另一部分人则持悲观态度，认为房地产市场的调整已成定局，今明两年购房将面临房产贬值的风险。那么，在这样的背景下，今明两年购房，究竟是“吃亏”还是“捡漏”？

不可否认，房地产调控已初见成效。自2016年以来，中国政府便开始对房地产市场进行调控。特别是2021年，调控次数更是高达六百五十一次。这种调控并非立竿见影，而是需要一个逐步发酵的过程。从2021年下半年开始，国内房地产市场便开始出现明显的调整，并且这种调整趋势一旦形成，便很难逆转。此外，中国城镇化进程的放缓、城镇居民住房的逐渐饱和、年轻人结婚率的下降以及大规模棚户区改造的结束等因素，也将进一步加剧房地产市场的调整。

另一方面，居民的购房意愿也在不断下降。受到疫情反复以及各行各业不景气的影响，许多企业纷纷裁员降薪，导致民众对未来的收入预期大幅降低，许多人已经取消了购房计划。根据央行问卷调查显示，当前民众更倾向于储蓄存款，而非投资和消费。因此，购房需求的快速萎缩，将可能导致房价进入长期的调整周期，这意味着今明两年购房很可能“吃亏”。

此外，中国各地正在加快推进保障性住房建设，未来几年将有大量的廉租房和共有产权房投入市场。这意味着，刚刚步入社会的年轻人可以选择租房居住，中低收入群体可以选择购买共有产权房，从而导致商品房市场的需求被分流。届时，投资炒房的需求将逐步退出，商品房价格也将逐步回归其居住属性。因此，今明两年如果购买商品房，可能并非“捡漏”，而是为当前仍然偏高的房价买单。