观点指数(GDIRI) 在市场深度调整的当下，曾经依靠规模扩张实现增长的企业，正艰难消化前期激进投资带来的包袱。

联发集团2025年实现营业收入165.53亿元，较上年同期的361.34亿元下降54.2%。根据公告，其核心业务房地产开发业务2025年营收为152.83亿元，占总营收的92.32%，毛利率为-2.14%，而上年同期为7.82%。其中，归属于母公司股东的净利润为-107.47亿元。

对于归母净利润为负，联发集团解释称呼，主要系地产项目2025年结转收入规模同比下降，叠加前期高地价项目集中结转的影响，整体结算利润为负。同时，受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备大幅增加，导致业绩进一步承压。

联发集团2025年的业绩亏损，不仅是单个企业的经营困境，更折射出整个行业拿地逻辑与发展模式的根本性转变。

节奏错配与结构失衡

深入分析不难发现，联发集团的业绩危机并非偶然，而是投资策略与市场走势错配的结果。

在行业上行期，高溢价拿地、快速周转的模式能够帮助企业迅速扩大规模。但一旦市场转入下行通道，需求萎缩、房价承压，前期高价获取的土地便成为沉重的负担。土地成本作为项目开发的核心支出，当地价、定价与售价无法匹配时，不仅会吞噬项目的全部利润，甚至可能导致项目亏损，进而拖累企业的整体经营。

从这几年的新增土储来看，联发集团重点深耕莆田、厦门、南京、上海等城市，尤其关注长三角和东南沿海的高潜力区域。其中，新增地块数量方面，2022年-2025年分别为6宗、12宗、5宗、8宗。

观点指数观察到，此前联发集团大幅增加土储，或有改善土储结构的意图。截止2025年3月，其一线城市库存面积为31.73万平方米，占比为5.21%。二线城市库存面积为300.15万平方米，占比49.26%。其他线级城市库存面积占比为45.53%。数据显示，2025年1-3月其二线城市结转销售金额11.65亿元，占总结转销售金额的比例为63.87%。

在市场下行期，为了改善土储结构而增加土储并非明智之举，稍有不慎可能会加重企业的运营负担。联发集团面临的现实问题是：库存上升，销售下降，经营压力剧增。

以部分项目为例，去化压力显现。厦门环岛新澍项目，总可售面积9.90万平方米。预计总投资金额37.40亿元，截至2026年3月31日已完成投资金额27.87亿元，开发建设进度为31%，项目建设期为2025年至2027年，普通商品房所占比例为96.1%。截至2026年3月31日，项目销售进度2.82%。该项目是联发集团于2025年4月24日以底价26.12亿元拿下的新地块，成交楼面价4万元/平方米，打造首个新澍产品系项目。

南京雨花新澍位于江苏南京，总可售面积21.31万平方米。项目预计总投资金额59.3亿元，截至2026年3月31日已完成投资金额 28.94亿元，开发建设进度为 31%。项目建设期为 2025年至2029年，普通商品房所占比例为 99.6%。截至2026年3月31日，项目销售进度28.92%。

母公司建发股份的财报显示，联发集团2025年存货减值计提为71.18亿元。这是市场压力最直接的传导。

近期，其深圳红山新澍项目也受到关注。该项目于4月取证，共推出332套房源，户型涵盖69平方米的“2+1房”至100平方米的4房。该项目是2025年6月联发集团以12.12亿元竞得的地块，经历65轮竞价，溢价率高达46.6%，楼面价约44559元/平方米。项目备案均价7.14万元/平方米，开盘前经历多次降价，开盘折扣后均价约6.13万/平方米。而周边二手房仅5.5万元/平方米，竞争项目的围猎可能会使该项目去化更为艰难。

全面收缩与启示

面对经营压力，联发集团不得不调整发展战略，从过去的 “全国化扩张” 转向 “聚焦活下去”，开启全面收缩模式。在土地投资方面，2026年以来其在土拍市场的表现明显不如往年积极，几乎不再参与高溢价地块的竞拍，转而以谨慎观望为主，严格控制土地投资风险。

组织架构上，从去年开始，联发集团撤销全国13家城市公司，合并为10个由总部直管的事业部。这种扁平化的组织架构调整，旨在减少管理层级、提高决策效率、降低运营成本，使公司能够更加灵活地应对市场变化。今年1月，董事长王文怀辞职，林伟国（同时担任建发房产董事长）拟兼任联发集团董事长。

联发集团的收缩并非孤例，而是当前房地产行业的普遍现象。在市场调整期，越来越多的房企意识到，生存才是第一要务。企业纷纷收缩战线，聚焦优势区域和核心产品，通过精细化运营提升盈利能力和抗风险能力。

地价是项目的核心，也是企业投资的尺度。不合理的地价不仅会影响项目的产品打造、销售定价，更会影响企业的全局经营。2017年，世茂集团以239.43亿元总价竞得深港国际中心整体地块，溢价率7.4%，创下当时深圳土拍史上第二高总价纪录。后因项目资金链断裂，土地被回收重拍，一来一回间直接蒸发了171亿元。2026年5月，华润置地以成交价70.45亿元竞得，综合楼面单价为14775.59元/平方米。

当然，在此过程中，也有部分房企踩准市场节奏、聚焦核心城市优质地块，依然取得了不错的销售业绩。如北京城建·天坛府以130亿的网签金额蝉联北京市商品房销售冠军，是北京首个连续两年网签金额突破百亿的楼盘；2024年3月28日，中海顺昌玖里首次开盘，推出512套高层住宅，单日销售额达196.5亿元；保利玥玺湾于2025年11月7日首开，全年成交金额约140亿元，成为2025年广州楼市销售额最高的楼盘。

这些热销项目的成功并非偶然，而是稀缺性的集中体现。过往很长一段时间里，刚需市场持续萎缩，核心城市的改善型项目成交额不断上升。市场并非没有需求，而是缺乏能够满足消费者需求的产品。

不断叠加土储规模，追求销售额，这种打法在行业上升期并不少见，且一度行之有效。高溢价拿地、快速周转的模式并非原罪，其风险在于当地价脱离实际购买力、销售回款无法覆盖资金成本时，再宏大的土储蓝图也会演变为财务黑洞。

上述企业的境遇，为行业提供了一个深刻的注脚：土储结构不等于竞争力，能否在周期底部实现有效去化才是试金石；收缩也不是退缩，而是为生存积蓄力量，精细化运营和产品力重塑才是穿越周期的真正护城河。

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