专题：香港特区政府发表《财政预算案》：楼市全面撤辣、优化股市交易机制......

　　在住宅售价指数连续下降9个月、达到2016年10月以来最低后，香港楼市终于出大招了。

　　新华社香港2月28日电，香港特区政府财政司司长陈茂波2月28日公布2024/2025财政年度特区政府财政预算案，宣布撤销所有楼市“辣招”。

　　陈茂波表示，经审慎考虑当前的整体情况后，香港特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今日（2月28日）起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。“我们认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。 ”

　　受此利好消息提振，港股本地的地产股午后集体拉升。截至发稿，新世界发展、恒基地产股价均涨超6%，钧濠集团、华人置业股价均涨超4%，长实集团、信和集团、太古地产、九龙仓置业、瑞安房地产股价涨幅均超1%。

　　汇生国际资本总裁黄立冲当日在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，上述政策可能会在短期内激发市场的部分购买力，尤其是在1000万港元以下的住宅物业市场。对于高端豪宅市场而言，这一措施可能影响有限，预计今年整体楼市仍将面临调整，跌幅可能控制在5%以内。

　　修订物业按揭贷款政策

　　据了解，香港楼市的额外印花税、买家印花税、新住宅印花税已推行多年，在2012年加强额外印花税征收力度，税款涉及物业交易的代价款额或物业市值 （以较高者为准）的10%-20%，适用年限为三年内转让物业的。买家印花税亦是在当时推出，此举是针对非香港永居居民及公司名义的买家，这些买家在香港购买住宅物业需缴付15%的税款。

　　陈茂波提到，港府去年10月25日就宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。当中，“先免后征”安排深受欢迎，已有超过五百多宗申请获批，证明香港对外来人才的吸引力。

　　与此同时，香港金融管理局（以下简称金管局）今日向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。价值3，000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成，价值3，500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3，000万至3，500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形式递减。此外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。

　　2017年6月，金管局收紧物业发展项目融资比率。鉴于目前房地产市场的情况，金管局认为适宜将相关比率上限回复至2017年以前的水平。换言之，整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。此外，就银行向提供高成数按揭地产发展商的风险敞口，相关的额外资本要求同时取消。

　　黄立冲表示：“此次政策对于促进当前交易低迷的市场环境有一定的积极作用，对经纪公司和成交量的提升也将带来机遇。然而，我们也需要认识到，香港房地产市场所面临的挑战并非短期内可以完全解决的，长期趋势需要更多的结构性改革和调整。”

　　楼价指数跌至近7年新低

　　全面“撤辣”的背后是香港楼市近年来持续的低迷表现。

　　2月27日，香港特区政府差饷物业估价署公布的报告显示，1月香港私人住宅售价指数跌至306.4点，环比回落约1.57%，连续下降9个月，是2016年10月以来最低。

　　据差饷物业估价署发布的《2023年香港物业报告》统计数据，在年内持续加息、本地需求疲软及市场信心减弱的情况下， 2022年香港二手住宅市场售价呈急剧跌势。年初售价轻微下滑，但接近下半年时跌幅加剧。整体而言，2022年最后一季的住宅售价较2021年同期显著下跌13.6%。租金在2022年上半年下跌，至第三季回稳，但在第四季再现跌势，第四季的整体租金按年下跌3.8%。

　　值得注意的是，金管局在今年1月31日公布了2023年第四季末负资产住宅按揭贷款的最新调查结果。调查显示，香港的负资产（注：负资产是指物业的当前市值跌至低于未偿还之按揭余额，属于当前楼价对比按揭欠款的计算数字。）住宅按揭贷款宗数由2023年第三季末的11，123宗，增加至2023年第四季末的25，163宗。这些个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高。

　　负资产住宅按揭贷款涉及的金额由2023年第三季末的593亿港元，增加至2023年第四季末的1，313亿港元。2023年第四季末拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款比率由2023年第三季末的0.02%，轻微上升至2023年第四季末的0.03%。

　　事实上，在去年10月三大减辣措施后，香港楼市未见有明显激活。因此，去年底以来，香港房地产业界亦多在呼吁政府进一步撤销楼市辣招。