市场2024-02-26 09:52:06来源：丁祖昱评楼市

??2024年2月23日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

??从数据来看，2024年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，新房价格上涨的城市数量从2023年12月份的7个增加至11个，这是最近11个月来首次出现房价上涨城市数量增加的现象。

??这说明在一系列政策调控下，市场出现了一定的企稳，调控效果开始显现。

??2024年1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有53个和70个，比上月分别增加5个和1个。

??需要注意的是二手房价格的下跌，当前热点城市和热点项目个数减少已是不争的事实，若二手房市场活跃度持续下降，一二手置换需求难以释放，那么接下来热点城市数量可能还会继续下降。

??近日，国家统计局公布2024年1月份70个大中城市房价指数。

??1月份，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%，上海上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

??1月份，70个大中城市中，新建商品住宅下跌城市减少到56个，3个城市持平，共有11个城市新房价格环比出现上涨，这是近11个月来首次出现房价上涨的城市数量增加。

??首先是全国住房城乡建设工作会议。在坚持“房住不炒”的定位下，明确两件事：一是稳定房地产市场，二是构建房地产新发展模式。随后中央经济工作会议，强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

??进入2024年，住建部和金监局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，并在这之后召开城市房地产融资协调机制部署会，坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

??这些都为地方调整限购政策提供了有力支撑，年前核心一二线相继松绑限购、放松限贷。

??在一系列的政策利好下，房价环比跌幅整体收窄、房价上涨的城市数量增加，这说明前期利好政策效果开始显现，市场开始出现企稳迹象。

??从新房价格上涨的城市来看，上海，以0.4%涨幅领跑；吉林、无锡、泉州涨幅均为0.3%；西安、长春、扬州涨幅为0.2%；天津、石家庄、大连、重庆涨幅均为0.1%。其中部分城市基本面相对较好，也有部分城市过去房价调整幅度较大，如今出现了部分回调。

??从数据来看，虽然2024年1月份70个大中城市房价环比跌幅整体收窄，但同比跌幅仍在加大。

??统计局数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京和上海分别上涨1.3%和4.2%，广州和深圳分别下降3.6%和4.1%。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.1%转为下降0.4%。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

??2024年1月份，70个大中城市中，新建商品住宅同比下降城市共53个，比上月增加5个。

??事实上，从2022年开始70个大中城市新建商品住宅销售价格同比和环比均进入下降通道，2023年1-5月，价格有所反弹，但6月以来，又重回下行区间。

??由此可见，虽然70个大中城市房价环比跌幅整体收窄，但整体市场压力仍然较大。

??从CRIC监测的重点城市新建商品住宅成交统计均价看，2023年至今，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，但内陆弱二三线城市房价则出现较大回调。部分城市面临深度调整，房企加速以价换量。

??这主要还是由于当前市场仍然处于筑底调整期，在人口老龄化、居民收入预期尚未恢复之下，行业仍将在底部运行一段时间。

??国家统计局数据显示，2024年1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.7%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。

??同比来看，1月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降3.7%、4.5%、6.1%和5.2%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.4%和4.5%，降幅比上月分别扩大0.4和0.3个百分点。

??需要注意的是，1月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市共68个，同比下降城市70个，也就是说，1月份仅昆明和三亚2个城市房价环比上涨，同比全部下降。

??与新房相比，二手住宅销售价格于2022年2月开始，率先于新房进入下降区间，一直到2023年1月，跌幅都在持续扩大，最多至3.8%，2月到5月伴随着阶段性小阳春行情，二手住宅销售价格降幅有所收窄，不过6月以后又调头向下，一直到现在整体市场仍然有较大下行压力。

??需要注意的是，据CRIC统计，2023年全年重点30个城市二手房占比从最低40%上升至2023年的53%，首次超过了一手房。

??同时，由于新房市场长期受限价影响，因此，二手房市场在一定程度上更能表现房地产市场价格。

??从目前来看，2024年楼市开局平淡，热点城市、热点项目个数仍在不断下降，刚需购买力降级对楼市的负面作用逐步显现。基于一二手房联动效应，只有二手房活跃度率先修复，置换新房等需求才能充分释放。

??总体来看，2024年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄，这说明前期利好政策有一定的积极效应。

??但无论是从同比表现还是二手房市场来看，当前房地产市场压力仍大，还需通过政策组合拳进一步引导市场预期，稳固市场，促进市场供求两端预期向好，只有这样才能真正实现平稳健康发展。

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